春節后，多城房地產市場暖意初現，樓市復蘇回暖的跡象愈發明顯，多城帶看量、成交量數據上漲明顯，不過，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能維持多久還有待觀察。

上海：二手房成交上升，仍有議價空間

【資料圖】

以上海為例，據上海鏈家研究院的監控數據顯示，2月份上海全市共成交二手房1.9萬套，環比增長139%，同比增長52%，成交金額613億元，環比增長118%，同比增長63％。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，2月份共成交二手房1.9萬套，相當于去年剛解封后的成交水平，說明成交活躍。若剔除去年解封后，積壓需求釋放影響下的特殊成交情況，2月份成交量為近一年半以來，單月成交最高，說明節后的樓市有望逐漸步入正軌。不過，其認為，雖然目前市場回暖，但并未出現過熱的跡象。

“結合今年1月和2月的數據看，今年前2個月總成交套數在2.7萬套左右，這一數據和去年前兩月的成交量基本持平，整體的市場是比較穩定的。”上海地產分析人士說道。

2月，上海二手房成交套均總價為317萬元/套，成交均價39919元/平方米，環比下降4%，同比增長7%。成交結構來看，90平以下的剛需占比大幅提升，說明市場信心恢復后剛需購房者積極入市。分區域來看，今年2月份成交量TOP3區域為浦東、閔行和寶山。

在經紀人看來，成交量上漲并非意味著所有的房源都好賣，目前仍以剛需和改善型客戶為主。

太平洋房屋閔行顓橋銀都路片區負責人虞先生告訴澎湃新聞，“最近一段時間的房源和客源量會比之前多一些，大概增加20%～30%，整體的需求量有所釋放。目前，我們片區的成交量和去年解封后的6月、7月、8月三個月的單月平均成交量差不多，整個片區單月成交量在70套左右。”

“掛牌價目前而言是相對平穩的，從成交趨勢講，成交的都是一些房東誠意想賣的房子，這類房子的價格通常不高，比較理想。目前基本都是剛需或者有改善需求的客戶，有這種需求的會買也會賣掉置換，投資的客戶幾乎沒有。”

在虞先生看來，這一批購房的需求量是前期疫情和春節期間積壓需求的集中釋放。

目前，上海的成交量有所回暖，在經紀人眼中，成交周期已明顯縮短，但購房者入市仍相對理性。

“之前的成交周期會比較長，客戶會花兩個月左右反復比較，目前的成交周期要短很多，基本上7至10天這樣一個周期就下決定。一方面是這些客戶本身有意愿和需求，此前因為疫情或春節等因素有所耽擱，現在會加快入市；另一方面，市場回暖也會對客戶心態有一定的影響。”上述經紀人說。

上海浦東濰坊板塊的經紀人也表示，“春節過后，市場回暖明顯，一些考慮子女入學、首次置業的客戶誠意度提升。”

不過，市場回暖也使得部分購房者擔心價格會有所波動。市民孫女士反饋，“前段時間聽中介說上海樓市很好，我也想換房，擔心價格會有大波動，但目前來看我手機上關注的一些房源并沒有成交，價格也沒有上調，有一些還往下主動降了幾萬。”

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，現在二手房成交量雖然上漲了，但議價空間還是有的。同時，二手房的新增掛牌量有所增多，一周新增掛牌量在12000-13000套，掛牌量多，市場可選余地多，房東叫價的可能性就不是特別強了。同時，今年新房的供應量還是蠻充足的，目前二批次新房名單已經出來了，市場可選余地又多了。

楊雨蕾也提到，自2021年上半年以來，漲價勢頭被遏制住后，市場價格整體保持穩定。短期內尚未出現再度普漲的情況，主要因為去年市場去化速度趨緩，導致目前市場上二手房的庫存依然處于高位，現階段仍以去庫存為主，且房主也傾向于趁著市場流動性恢復，盡快完成交易，而非抬高價格。

全國住宅銷售擺脫下降趨勢

在業內人士看來，上海樓市成交回暖背后是全國房地產市場整體擺脫底部區間的這樣一個大背景。

按照國家統計局公布的數據，今年1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規模僅低于2021年同期水平。

不過，隨著2月一波成交量的釋放，這一輪由剛需及剛改客群支撐起來的回暖潮能維持多久還有待觀察。

盧文曦指出，“2月份，上海二手房成交量釋放的速度的確是蠻快的，所以這種持續性還是有待觀察。不過，2月成交量未沖至2萬套以上，總體市場還是相對平穩的。3月份作為傳統的小陽春，數據也不會差，但也需要看到，近兩周市場上的一些成交量已經有些漲不動的意味在里邊了。同時，最近一些新增客戶量跟2月份及3月初相比，速度有所放緩。所以我們覺得在一波快速上升之后，其實市場應該還有一個回落調整的過程的。”

從全國市場來看，機構統計數據顯示，進入3月份前兩周，雖然成交量依然維持在歷史高位，但從增速上看，重點城市新房成交已經出現下滑趨勢，二手房成交增幅也在收窄。這一波復蘇行情的持續性開始顯露不足。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點10城新房成交16941套，環比下降5.77%；第11周（3月6日-3月12日）重點10城新房成交16895套，環比下降0.27%。新房成交在進入3月份后上升態勢戛然而止，近兩周連續下滑。

二手房方面，2023年第10周（2月27日-3月5日）重點10城成交22719套，環比上升8.1%，漲幅較上周收窄11.2個百分點；第11周（3月6日-3月12日）重點10城二手房成交23810套，環比上漲4.8%，漲幅較上周收窄3.3個百分點。二手房市場復蘇勢頭強于新房，3月份仍然維持漲勢，但是從周度增幅來看也在走弱，上漲動力逐漸顯露不足。

購房者對樓市仍存不確定性

與此同時，二手房成交量大增與掛牌量居高不下現象交織并存。作為近期以來樓市回溫的主體，二手房市場可謂是搶占各大熱門，多城二手房帶看、成交數據亮眼。一方面是二手房成交量增加，市場行情火熱，另一方面則是二手房掛牌量并沒有因交易量的提升而減少，反而居高不下。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1月份重點10城二手房掛牌量與成交量的比值升至45，達到近兩年峰值，2月份隨著成交端走強，掛牌量與成交量比值降至31，但是仍處于歷史高位水平。

諸葛數據研究中心指出，大量房源被掛出，一方面是在當前政策寬松之下，很多業主想要將房源掛出，以盡快實現以舊換新、以大換小，而另一方面，掛牌量的激增也說明部分群體可能繼續持有房產的意愿不強，對未來樓市發展的不確定性增強。從近兩年來看，在疫情黑天鵝因素干擾下，加上經濟下行壓力加大，各行各業裁員風波，失業率上升，居民的收入水平受到很大影響，購買力顯得力不從心，于是很多房產持有者想要趁著這一波市場回暖盡快出手手頭的房源。

另外，作為市場先行指標的情緒指數對房價變化具有一定的前瞻性。根據近期重點50城情緒指數，第11周（3月6日-3月12日）情緒指數結束了連續三周的上升局面開始轉降。

諸葛數據研究中心數據顯示，第11周重點50城情緒指數為-0.59，較上周回落0.06。分城市來看，第11周僅有桂林、廣州、惠州、福州等5城情緒指數維持升勢，其余45城情緒指數均回落，其中，三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城指數下降明顯，珠三角城市居多。旅游城市降勢顯著，其中三亞跌幅最為明顯，三亞此前一波的市場熱度主要是由疫情放開后的旅游熱潮帶動的，在這波熱潮過去后市場開始回歸真實表現。

諸葛數據研究中心認為，整體來看，本輪市場回暖來勢洶洶，多城樓市春意盎然，小陽春提前到來，預計3月份成交規模仍位居高位，但是二季度市場熱度是否能夠持續還具備未知性，目前來看動力不足，一方面熱度由剛需撐起，隨著人口結構的上行，剛需規模具有局限性。另一方面，二手房的供應規模遠大于成交規模，客戶可選擇的房源居多。市場熱度能否持續取決于改善性需求的釋放規模，而改善性需求的釋放則更依賴于政策的加持，如降低二套房的購房門檻等。

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