“整個項目的優惠力度比較大，一次性付款92折，按揭付款94折，而現在義烏市面上最低折扣在9折左右。”近日，在位于浙江省義烏市賓王路與春晗路交界處的賓王道一號項目營銷中心，置業顧問李夢（化名）表示。

有“小商品之都”之稱的義烏市，由金華市代管，是全國最富庶的地區之一。4月3日，義烏市統計局發布的《2021年義烏市國民經濟和社會發展統計公報》（以下簡稱《統計公報》）顯示，初步核算2021年全市實現地區生產總值（GDP）1730.16億元，同比增長11.6%。按戶籍人口計算，2021年義烏人均GDP達到20.06萬元，而同期上海市人均GDP為17.38萬元。

“2021年上半年，義烏樓市還是賣方市場，那時只要是不錯的項目都是幾個人搶一套。而到了下半年，金華市被住建部約談，義烏市隨即發布‘3年限售新政’，原本可以直接用于首付款的人才購房補貼也只能抵扣貸款，樓市行情因此急轉直下。”李夢回應稱。

《中國經營報》記者近日采訪發現，義烏樓市正呈現出截然不同的AB面，豪宅及高端改善項目由于供應較少而熱度不減；剛需樓盤則紛紛推出促銷活動打起了“價格戰”，有項目最低折扣可至92折，并贈送市場價值30萬元的車位。

近日，義烏市自然資源和規劃局副局長張黎明公開表示，義烏將發布增加房企資金流動性、推動首套房首付款比例下降、土地購置款可分期繳納、適當放松備案價格管理、及時給予網簽、做到應簽盡簽等11條惠企惠民政策利好，助力房地產市場平穩發展。

剛需市場“以價換量”

盡管促銷幅度不小，但賓王道一號偌大的售樓處卻鮮有人光顧。

“近幾年，義烏樓市非常火爆，一是城市舊改帶來了大量的本地剛需客，二是不限戶籍的人才購房補貼可直接用于首付款，降低了外地客戶的購房門檻。但隨著去年8月份樓市調控政策收緊，此前的買房熱潮也逐漸消退。”李夢道出了項目銷售遇冷的緣由，“這對于剛需項目影響最大，所以我們也計劃進行產品升級。”

據了解，賓王道一號于2021年4月份拿地，當年11月底拿到預售證并首度開盤銷售，主要戶型介于111平方米~169平方米之間，計劃在2024年3月統一交付。

李夢向記者推薦了一套7樓邊戶，面積約117平方米，原總價約438萬元，打折后僅需400萬元出頭。“如果訂房后7天內付款，不僅價格有下浮空間，還可向領導申請贈送價值30余萬元的車位。”她說。

時間撥轉到2021年7月，包括金華市在內的5座城市被住建部約談。隨后的8月10日，義烏市發布了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，調整住宅限售政策，規定新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產權證》滿3年后方可上市交易。

在打擊投資炒房客的同時，義烏市也將目光聚焦到了調整人才購房補貼支付方式上。

義烏市資深房地產人士白哲（化名）告訴記者，根據此前的補助標準，專科、本科和碩士等人才可以分別補助20萬元、30萬元和40萬元，省部級以上重點人才補助可高達140萬元。“但由于排隊領取人才補貼的人數過多，從2021年8月份開始，補貼款無法直接用于支付首付，而是由城投公司打入按揭賬戶，這在無形中抬高了購房門檻。”

“無論是3年限售，還是人才購房補貼支付方式的調整，客觀上都有助于降溫樓市。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，人才購房補貼本質上是為了吸引人才，但在客觀上也助推了義烏樓市進一步火爆。如今不直接補貼到首付款之中，一方面減輕了政府的財政壓力，另一方面也能防范借人才政策“刻意炒房”。

受限售等政策影響，義烏市部分剛需住宅市場最終選擇了“以價換量”。例如，位于義烏國貿大道附近的美的·君蘭錦繡項目，毛坯均價約4萬元/平方米，目前認購及按時簽約分別可獲得99折優惠，全款則還可額外獲得98折優惠。

而一路之隔的建投·秦塘府項目預計近期首開。據當地知情人士透露，為了在與同類產品競爭中取得優勢，該項目計劃精裝修交付，且單價預計僅為3.5萬元/平方米。

高端住宅供不應求

在賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2021中國縣域經濟百強研究》中，義烏市高居第11位。多位當地業內人士告訴記者，義烏市雄厚的經濟實力也為義烏樓市快速發展提供了物質基礎和“基本盤”。

《統計公報》顯示，2021年，義烏市房地產投資同比增長21.6%，高出固定資產投資增速1.3個百分點，拉動固定資產投資增長9.5個百分點；2020年~2021年兩年平均增長27.3%，分別較浙江省和金華市房地產投資增速高出19.6%和13%。

值得一提的是，《統計公報》指出，2021年，義烏房地產投資總額占固定資產投資的比重較2019年提高了7.5個百分點，房地產投資比重進一步提高。商品房銷售面積同比增長25%，連續4年保持2位數高速增長。此外，目前義烏市住宅消化周期僅為5.7個月。

義烏市2021年樓市火熱，最直接地體現在土地市場上。2021年3月，在義烏市中心稠城街道賓王商圈，一宗涉宅用地經過102輪競價最終由武漢地產競得，折合樓面價36030元/平方米，溢價率高達53%，刷新了義烏市土拍市場新紀錄。

記者注意到，當年年底，該地塊被命名為江山云起，濱江屬性加上豪宅品質讓其首開價格便突破57000元/平方米，成為義烏市房價新的“天花板”。

“現在，剛需項目確實受市場影響較大，但高端住宅仍然供不應求，我們首開賣了10余億元，現在二期單價還提高了幾百元。”江山云起置業顧問表示，該項目戶型為145平方米~245平方米的大戶型，共有300多套房源，單套總價基本在千萬元以上，2024年精裝修統一交付。

“目前，看樣板房需要驗資300萬元，由于總價高，不少銀行要求首付4成起。”白哲告訴記者，作為全國百強縣，外貿產業一直在義烏市占據著舉足輕重的地位，近兩年電商經濟、網紅經濟也發展得如火如荼，義烏市豪宅市場大部分被這些產業的人群消化，本地人購買的比例很小。

“現在，義烏市核心地段的房價與一線城市均價差不多，關鍵在于義烏市不限購不限貸，讓成功‘淘金’的外地人不用面對政策上的購房壁壘。如果房價進一步上漲，預計義烏將會在限購限貸方面做文章。”白哲進一步說道。

樓市或將逐步回暖

受樓市調控等因素影響，義烏樓市發展正趨于平穩。CRIC數據顯示，截至今年3月上旬，義烏樓市今年前三月的成交量分別為166521平方米、49329平方米和23529平方米。而在2021年3月，義烏樓市供應量高達294390平方米，成交量更是達到453706平方米。

此外，“十四五”期間，義烏市擬對全市16.69平方公里的老舊城鎮區域開展城市更新工作，包括拆除重建10.67平方公里、拆改結合4.28平方公里、綜合整治1.74平方公里。其中，2022年將完成北苑建設二村、稠江鳳凰山等9個區塊、1653畝老舊小區和工業區的有機更新。對選擇貨幣化安置的對象，并使用貨幣化安置憑證購買商品住房的，當地給予35%的補助。

另外，軌道交通逐步運營、金義都市區進一步推進，也為義烏樓市帶來了新的想象空間。今年1月11日，金義東市域軌道交通金義段開放免費試乘。作為金華市有史以來最大的單體投資項目，金義東市域軌道交通全長約107公里，串聯金華主城區、金義新區、義烏、東陽和橫店影視城等地，是金義都市區城際交通圈的重要組成部分。

公開資料顯示，金義都市區是浙江省第四大都市區，是浙中城市群的核心區域，由金華市區、義烏城區和金東—義西南戰略發展區為主體共同構成。據介紹，位于金華市區和義烏市之間的金義中央大道也正在全速推進，預計2023年底全線建成通車。這將會使金義兩地時空距離壓縮至半小時內，也將大幅縮短金義都市區內相關縣市間的通行時間，進一步放大金義都市區的“橋頭堡”作用。

嚴躍進表示，隨著義烏市區房價不斷走高，普通外來務工人員或將難以企及。目前，金義新區的房價相對較低，而金義段軌道交通貫穿該區域，無疑將提升其居住價值并加速人口流動，具有較大的投資價值。“預計在眾多利好的驅動之下，義烏樓市今年的‘小陽春’不會缺席，供應量和成交量也會逐步回暖。”

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