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房地產(chǎn)的促銷手段花樣不斷，“團購買房”近日又沖上熱搜。目前，吉林長春、湖北黃岡、四川巴中、浙江桐廬等多地已相繼推出類似“團購買房”政策。地方政府在通知中稱，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用團購模式銷售商品住房，相關(guān)組織機構(gòu)采用團購方式購房時，可享受到不同程度的優(yōu)惠，但輿論對此褒貶不一。

在樓市上行周期，地方政府一度嚴(yán)格禁止“團購買房”。因為和“拼多多”一樣，房產(chǎn)團購的實質(zhì)就是變相降價，讓利于部分特定人群。當(dāng)樓市火爆時，這往往意味著參與團購者的購房成本低于市場價，涉嫌利益輸送。2018年7月云南大理出臺的樓市調(diào)控政策中，就包括禁止采取團購等方式銷售商品房一項。西安、長沙、杭州等熱門城市同期也出臺過叫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購房的政策。然而此一時彼一時，在商品房銷售不見起色之后，政府又不得不重新?lián)炱稹皥F購買房”，希望盡可能刺激銷量、提振樓市。

和此前的“小麥換房”、“大蒜換房”不同，“團購買房”并不面向社會面購房群體，其目標(biāo)客戶有更明確的指向。比如長春市在通知中提到，支持機關(guān)單位、國有企事業(yè)單位、大專院校、科研院所和社會群體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽，集中批量購房。湖北黃岡的政策也是鼓勵機關(guān)事業(yè)單位和大型企業(yè)組織購房團購活動。從動機來看，地方政府還是希望通過此舉對接一些購買能力強的優(yōu)質(zhì)客戶，在幫助剛需、改善客戶減少購房成本的同時也降低刺激需求政策可能帶來的金融風(fēng)險。

但筆者認(rèn)為這一思路雖然構(gòu)思精巧，但作用不大。首先，該政策優(yōu)惠力度很有限，地方實際是想兼顧“穩(wěn)房價”和“沖銷量”兩個目標(biāo)。比如黃岡的政策是對20人以上的團購，開發(fā)企業(yè)給予不低于個人總房款3％的優(yōu)惠；浙江桐廬的政策是在備案價打折后基礎(chǔ)上一次性購買20套及以上的再下浮優(yōu)惠5％。這種幅度的讓利相比動輒上百萬的房價來說，恐怕吸引力并不足。其實質(zhì)仍然是希望以小利換大促，加速市場的資金周轉(zhuǎn)，繼而穩(wěn)房價和地價。

其次，一如上行周期中團購買房有“暗箱操作”空間一樣，目前這樣做也撇不開利益輸送嫌疑。雖然目前來看開發(fā)商是乙方的地位，但團購中的一團一價會沖擊市場化的定價體系，帶來更大的不公平。地方會不會將團購任務(wù)攤派到相關(guān)單位？購房單位和開發(fā)商會不會以其他利益作為交換來定價？不管是何種情況，這對其他購房人而言都是不公平的。同時“團購房”的質(zhì)量保障、期房爛尾問題等都是未知數(shù)，后續(xù)可能的糾紛也不會少，很難說弊大于利還是利大于弊。

最后，“團購買房”和“限跌令”其實是互相矛盾的。筆者認(rèn)為，各地與其這樣“猶抱琵琶半遮面”，通過各種政策擠牙膏式地釋放“可以暗降但不能明降”、“可以微調(diào)但不能大降”的信號，甚至越俎代庖鼓勵團購來去庫存，還不如讓開發(fā)商隨行就市定價，自主去把握銷售和資金回籠節(jié)奏。房地產(chǎn)雖兼具居住、消費、投資等多種屬性，但本質(zhì)上還是一種商品，其價格走向要遵循市場規(guī)律，過度的人為干預(yù)只會帶來更大的扭曲。

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