21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道廣州今年第二輪集中供地于2022年7月18日上午收官。

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本輪集中供地是自2021年廣州施行這一政策以來供應(yīng)數(shù)量最少的一次，也因此僅用了一個(gè)多小時(shí)就結(jié)束戰(zhàn)斗。根據(jù)最終的出讓結(jié)果，廣州本輪集中供地共掛牌14宗土地，成功出讓11宗，攬金209億元，共有4宗溢價(jià)成交地塊，其中一宗還進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。

與當(dāng)前整體的趨勢(shì)類似，廣州本輪集中供地依然由國企央企頂起一片天。在已經(jīng)出結(jié)果的地塊中，全部由國企央企拿下，其中保利發(fā)展、寶信地產(chǎn)及其聯(lián)合體成為最大贏家，各有三宗地塊收入囊中。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底緩慢回升的當(dāng)下，廣州這一輪集中供地既有亮點(diǎn)也有遺憾，體現(xiàn)了當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企在投資決策上仍保持相當(dāng)?shù)膶徤鳎A(yù)期也趨于理性。不過，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)也將會(huì)受到一定的提振。

冷熱不均

隨著市場(chǎng)熱度下降，廣州本輪集中供地在規(guī)則上已經(jīng)相對(duì)寬松。這一輪集中供地除了大多數(shù)地塊取消 “競(jìng)自持”、“限制購買群體”等環(huán)節(jié)以外，也未有對(duì)銷售限價(jià)進(jìn)行約束。

不僅如此，廣州本輪集中供地中心區(qū)也推出了不少質(zhì)量不錯(cuò)的地塊，例如天河、海珠和荔灣等中心區(qū)均有上新。也因?yàn)橹八龅姆N種努力，廣州本輪集中供地也有部分地塊表現(xiàn)火熱。

例如，位于天河區(qū)燕塘地塊就受到了市場(chǎng)的熱捧。經(jīng)過54輪報(bào)價(jià)之后，這一地塊觸頂15%溢價(jià)率并進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，總價(jià)達(dá)到81.19億元，折合樓面價(jià)50842元/平方米，躋身廣州樓面價(jià)TOP6。

不僅燕塘地塊，廣州本輪集中供地還有三宗地塊溢價(jià)成交。

其中，荔灣區(qū)南岸路地塊被珠江實(shí)業(yè)以18億元奪得，溢價(jià)率12.5%；保利拿下的荔灣西塱地塊，總價(jià)為23.66億元，溢價(jià)率0.9%；海珠鋅片廠地塊則被越秀與海珠城建的聯(lián)合體以11億元總價(jià)拿下，溢價(jià)率0.9%。

盡管廣州本輪集中供地出現(xiàn)了一定的回暖跡象，但部分地塊受到冷遇仍然顯示房地產(chǎn)商當(dāng)前的態(tài)度。

其中，天河區(qū)育新街南側(cè)地塊的流拍就在市場(chǎng)的意料之外。

這宗地塊起拍價(jià)為24億元，臨近天河智慧城板塊。位于中心區(qū)域的地塊卻遭受流拍，或與這宗地塊的質(zhì)量有關(guān)。

克而瑞廣佛區(qū)域分析認(rèn)為，這宗地塊結(jié)束了近10年來涉宅用地零流拍的歷史。但其由于周邊環(huán)境差、疊加交通不便且地價(jià)不低等因素，不少感興趣的房企經(jīng)實(shí)地勘測(cè)后決定放棄。

而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，這宗地塊在掛牌之初仍存在有較大意向的受讓房企，但他們最終沒有參與競(jìng)拍，不排除是經(jīng)過詳細(xì)測(cè)算后所做的決定。

除了這宗地塊以外，廣州本輪集中供地中還有增城、白云的兩宗地塊也因無人保價(jià)最終流拍。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，白云地塊流拍主要與舊改企業(yè)退出等存在一定關(guān)聯(lián)；而增城地塊流拍則主要是由于屬于冷門板塊，周邊配套缺乏而且增城供應(yīng)量大，成交趨緩因而房企缺乏拿地信心。

國企托底

在已經(jīng)呈現(xiàn)成交結(jié)果的10宗地塊之中，央企、國企包攬所有地塊，而且不少是廣州本地的市屬或者區(qū)屬國企，例如越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、海珠城建和寶信地產(chǎn)等。而從參與競(jìng)拍的房企來看，廣州本輪集中供地也僅有嘉達(dá)一家民營企業(yè)參與。

廣州本輪集中供地中，保利發(fā)展合計(jì)斥資48.82億拿下荔灣、黃埔、南沙三個(gè)地塊；花都區(qū)屬國企寶信地產(chǎn)及其聯(lián)合體則斥資16.6億拿下花都3宗地塊，越秀地產(chǎn)及其聯(lián)合體則拿下了2宗地塊，珠江實(shí)業(yè)、廣州交投則各有一宗地塊入賬。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，廣州本輪集中供地依然冷熱不均，再次表明當(dāng)前市場(chǎng)雖然已從低谷復(fù)蘇但分化調(diào)整尚未結(jié)束。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，熱點(diǎn)成熟區(qū)域依舊是拿地的主要選擇，其他區(qū)域則能避開就避開，主要原因是一些房企資金鏈相對(duì)緊張，國企央企拿地也擔(dān)心市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)淡，再加上市場(chǎng)回升基礎(chǔ)不扎實(shí)，所以本年度第二批次拍地，依舊延續(xù)相對(duì)冷清的局面。

不過，隨著銷售端的逐漸好轉(zhuǎn)，這種局面有望得到一定的緩解。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，廣州二手房市場(chǎng)已經(jīng)有較為明顯的回暖跡象，2022年6月，廣州二手房成交均價(jià)達(dá)到33466元/平方米，同比上漲4.4%，環(huán)比上漲15.98%；成交量方面，廣州今年6月二手房網(wǎng)簽成交7748套，同比減少3.99%，環(huán)比增長(zhǎng)6.91%。

不僅二手房市場(chǎng)，一手房也看到了向好的趨勢(shì)。

以近期萬科推出的超級(jí)大盤黃埔新城為例，其首開推出了1100套房源，最終憑借價(jià)格和蓄客等優(yōu)勢(shì)，去化近9成。

需要注意的是，銷售端暖風(fēng)吹拂，但從銷售端到供應(yīng)端的傳導(dǎo)或許還需時(shí)日。

李宇嘉就指出，“銷售端熱、供給端冷”的局面，預(yù)計(jì)仍將維持一段時(shí)間。“只有在商品房市場(chǎng)回升趨勢(shì)確定，民企開發(fā)商層面風(fēng)險(xiǎn)開始妥善解決，銀行等對(duì)企業(yè)融資正?；?，土地市場(chǎng)才能徹底復(fù)蘇?！彼f。

標(biāo)簽： 溢價(jià)與流拍并行 廣州第二輪集中供地理性回歸