【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進(jìn)群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來(lái)~

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)乏力不僅廣泛影響了各個(gè)城市，連縣域經(jīng)濟(jì)體也同樣受到波及。

三個(gè)月時(shí)間里，湖南長(zhǎng)沙市下轄長(zhǎng)沙縣連續(xù)兩次調(diào)低了土地的起拍價(jià)格。6月29日，長(zhǎng)沙縣成交了一宗位于泉塘板塊的限價(jià)含住宅用地，系一年前流拍后重新掛牌，此次起始出讓總價(jià)42000萬(wàn)元，比去年掛牌價(jià)下降了44.4%，最終也以底價(jià)成交。8月30日，又有湘龍、廣生板塊的兩塊流拍宅地重新掛牌，與其7月份掛牌終止時(shí)的起拍價(jià)格相比，分別下降了27.1%和29.5%。

(資料圖片僅供參考)

長(zhǎng)沙縣是湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市下轄的唯一建制縣，緊靠與長(zhǎng)沙市城區(qū)，也是全國(guó)為數(shù)不多的和省會(huì)城市同名的縣。在最近幾年多個(gè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名當(dāng)中，長(zhǎng)沙縣一直在前20位之中，部分年份里還曾進(jìn)入過(guò)十強(qiáng)。

專家表示，今年上半年一些土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)不好，土地交易工作受到影響，但各地也要積極抓住當(dāng)前政策好的環(huán)境，不斷優(yōu)化拿地規(guī)則，因此長(zhǎng)沙縣的動(dòng)作值得全國(guó)學(xué)習(xí)和借鑒。

“回爐”地塊掛牌價(jià)下降近30%

僅看居住用地，近期長(zhǎng)沙縣已經(jīng)連續(xù)兩次調(diào)低土地掛牌價(jià)，下降幅度超過(guò)25%。

6月9日，長(zhǎng)沙縣自然資源局掛出編號(hào)為[2022]長(zhǎng)沙縣026號(hào)的長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)東四線以西、新安路以南地塊，用地類型位商業(yè)住宅用地，商住比為2:8，起始價(jià)42000萬(wàn)元，最終由長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)城建開(kāi)發(fā)有限公司以底價(jià)摘得。而在一年前，這塊地曾于2021年6月掛牌，價(jià)格為75590萬(wàn)元，后因無(wú)人出價(jià)而流拍。相比之下，此次成交價(jià)格下調(diào)超過(guò)40%。

8月30日，長(zhǎng)沙縣又掛出兩宗近期流拍的地塊。一宗為湘龍街道規(guī)劃思群路以南、規(guī)劃蟠龍路以西、規(guī)劃梨坡路以東的[2022]長(zhǎng)沙縣049號(hào)地塊，另一宗為長(zhǎng)龍街道東十一線以西、望仙路以南的[2022]長(zhǎng)沙縣050號(hào)地塊，都將于9月19日開(kāi)始報(bào)名。這兩宗地同樣也是“回爐”地塊，都曾在7月初遭遇流拍。其中，049號(hào)地塊此次起拍價(jià)從40917萬(wàn)元下降到29823萬(wàn)元，并新增了需與長(zhǎng)沙縣安沙鎮(zhèn)人民政府簽訂《團(tuán)購(gòu)房源協(xié)議》的要求，價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)優(yōu)惠1500元/平方米；而050號(hào)地塊的起拍價(jià)從31378萬(wàn)元下降至22100萬(wàn)元，其中還附加了將配套建設(shè)的幼兒園用地?zé)o償劃撥給摘牌企業(yè)的優(yōu)惠條件。也就是說(shuō)，兩個(gè)地塊起拍價(jià)的降幅均接近30%。

長(zhǎng)沙縣并不是個(gè)例。放眼全國(guó)，為避免土地流拍，許多集中供地的城市都調(diào)低了地塊起拍價(jià)。例如，福州4月底成交的晉安湖公園2022-18號(hào)地塊，上一輪土拍被取消拍賣后，本輪起拍價(jià)從32.51億元降至24.56億元，下降了近8億元。而武漢3月底推出的一宗位于青山區(qū)的“回爐”地塊，盡管起拍價(jià)下降超過(guò)9億元，最終卻仍然流拍。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年各地土地市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)不好，一些地方對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，減少了約束和要求，減輕了房企拿地的成本和顧慮，有助于進(jìn)一步促進(jìn)土地市場(chǎng)交易活躍。

百?gòu)?qiáng)縣遭遇房地產(chǎn)調(diào)控

就在8月22日晚，長(zhǎng)沙縣還在房產(chǎn)交易會(huì)上發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)長(zhǎng)沙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，其中在購(gòu)房補(bǔ)貼方面，從9月1日起到年底，在長(zhǎng)沙縣購(gòu)買新建商品房，按所交契稅的50%發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼；人才引進(jìn)方面，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)博士等首次在長(zhǎng)沙縣購(gòu)房，一次性給予?10?萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；優(yōu)化拿地條件方面，住宅土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的?20%，簽訂土地出讓合同之日起?1?個(gè)月內(nèi)繳納土地總價(jià)款的?50%，剩余土地價(jià)款可在出讓成交之日起?1?年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

頻頻對(duì)樓市、地市進(jìn)行主動(dòng)調(diào)整，顯示了樓市下行壓力下長(zhǎng)沙縣“穩(wěn)樓市”的努力。一位長(zhǎng)期研究縣域的專家對(duì)記者表示，長(zhǎng)沙縣雖然沒(méi)有撤縣設(shè)區(qū)，但由于距離近，實(shí)際上也類似于長(zhǎng)沙市的一個(gè)區(qū)了，因此看該縣樓市也需要考慮長(zhǎng)沙市的整體情況。

近幾年來(lái)，長(zhǎng)沙一直是樓市調(diào)控“模范生”，其二套房契稅此前一直按4%收取，直到8月24日才恢復(fù)至2%的行業(yè)默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，長(zhǎng)沙9個(gè)區(qū)縣單月成交量同比跌幅不斷加大，達(dá)到40%以上。而湖南中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年長(zhǎng)沙市場(chǎng)客戶盤均來(lái)訪僅63批，同比下滑33%，落至近三年最低位；來(lái)訪轉(zhuǎn)認(rèn)購(gòu)率僅7.1%，也是歷史最低值。

此外，長(zhǎng)沙縣作為百?gòu)?qiáng)縣之一，此次調(diào)整也從側(cè)面反映了樓市下行給縣域經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)的壓力。即使是百?gòu)?qiáng)縣中當(dāng)之無(wú)愧的“龍頭”昆山縣，也無(wú)法再現(xiàn)去年土拍市場(chǎng)的火爆。

記者發(fā)現(xiàn)，上半年昆山共掛牌8塊住宅、商住土地，其中僅有被華潤(rùn)置地競(jìng)得的城西宅地有過(guò)一次加價(jià)，溢價(jià)率為0.6%，其余均底價(jià)成交。而去年上半年，昆山土拍市場(chǎng)可謂烈火烹油，4月首輪土拍中，同在城西的一個(gè)地塊經(jīng)過(guò)24輪激烈競(jìng)拍，最后以高達(dá)14.4%的溢價(jià)率成交。

根據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院縣域經(jīng)濟(jì)課題組對(duì)縣域經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政府性基金預(yù)算收入的影響是決定性的，從而會(huì)對(duì)地方財(cái)政收支平衡和城市建設(shè)產(chǎn)生巨大的影響。不過(guò)，對(duì)于對(duì)地方財(cái)政起到關(guān)鍵作用的，仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。

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