今年以來，為了救房地產(chǎn)，為了鼓勵居民買房，“買房就是愛國”這樣的論調(diào)都搬出來了，足可見有些人真是急不可耐。然而在經(jīng)濟寒冬的背景下，這種話不僅沒人理睬，相反還惹人生厭。

這其實很好理解，大疫三年，升斗小民自己的日子都過得磕磕絆絆，收入大幅減少，存款不斷被消耗，哪管得了那么多呢。就算真的想買房，也要掂量掂量錢袋子的實力吧。

前天看到一個報告，很能說明問題。主要是分析今年前兩個月居民存款結(jié)構(gòu)的，今年1-2月份，居民存款近7萬億，按全國8.8億勞動人口計算，人均存款8000元?？吹竭@里，很多人可能會覺得自己又在拖后腿了。

(相關(guān)資料圖)

那么這7萬億存款具體都是誰存的呢？報告指出，總存款的57%是12.9%的高收入人群存的，總存款的38%是46%的中等收入人口存的，而占全國41%的低收入人口，卻只存了5%的錢，3500億，人均610塊錢。

中高低收入人群又是如何劃分的呢？統(tǒng)計局有明確的指標：月工資2000元以下是低收入群體、月工資2000-5000元是中等收入群體、較高收入群體是指月收入在5000-10000元、高收入群體是指月收入在1萬元以上。

眾所周知，當下房地產(chǎn)所面臨的困局確實不小。

房企端：銷售不暢，回款遇阻，還債壓力大，多數(shù)民營房企已經(jīng)債務(wù)違約，躺平的不少，這使得新房建設(shè)、期房交付都成了問題，正日漸演化為社會矛盾。

銀行端：居民、企業(yè)貸款意愿低，再加上提前還款潮的擠兌，很多銀行正面臨有錢貸不出的困境。為了把錢放出去，銀行現(xiàn)在也是各種下三濫的手段都在用，小廣告滿天飛，銀行員工的業(yè)績指標定得很高。

地方端，樓市寒冬，賣地收入大幅減少，連帶著和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都負增長，很多地方財政壓力巨大，入不敷出，已經(jīng)開始影響公共交通、甚至是公務(wù)員的工資發(fā)放了。

居民端：工作難找，錢難掙，最主要的是對未來充滿不確定性，再加上杠桿率居高不下，都不敢擴大資產(chǎn)負債表。所以，從去年底席卷而來的提前還貸，本質(zhì)上是居民自發(fā)的在降杠桿，做準備。

房地產(chǎn)的問題，總要解決，而且必須要妥善解決。

為什么這么說？因為國家有明確定調(diào)：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。必須全力防范化解社會穩(wěn)定領(lǐng)域風險，完善地產(chǎn)項目風險處置機制，妥善解決房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題。

用大白話解釋就是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展、解決就業(yè)都有不可替代的重要作用。這一點，3月7日，住建部長倪虹在答記者問時，說得更加直白，房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身。

這和鐵錘一直強調(diào)的，房地產(chǎn)必須穩(wěn)住是因為背后有兩條利益驅(qū)動，如出一轍：房地產(chǎn)養(yǎng)活了地方，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占據(jù)地方財政來源的半壁江山；中央財稅分配制度不完善，地方除去中央轉(zhuǎn)移支付，財政缺口仍然很大，不得不依賴房地產(chǎn)。

那么房地產(chǎn)的困局到底是誰在買單呢？

在之前的文章中我們說過，不管是任何一次救房地產(chǎn)，歸根結(jié)底走的都是“債務(wù)向下轉(zhuǎn)移”的路子。這沒什么好解釋的，自98年進入市場化以來，房地產(chǎn)已經(jīng)狂飆發(fā)展了24年，最終卻弄了個全民負債。

這也是為什么很多人說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是對居民剩余價值的剝奪的根本原因，因為房地產(chǎn)不創(chuàng)造生產(chǎn)力，恰恰是消耗社會財富的。

所以基于此來看，第一個為房地產(chǎn)困局買單的人，二十多年不變，仍然是市場上僅剩的剛性和改善性購房者，而且答案越來越明顯了。

從去年下半年開始的穩(wěn)樓市調(diào)控，各大城市絞盡腦汁出臺的各種措施，核心目的只有一個，就是鼓勵居民進場買房。唯一不同的是，這一次房地產(chǎn)所面臨的困局較嚴重，且市場基本面也發(fā)生了巨大變化，住房供求關(guān)系、人均住房面積、居民負債率、購房需求、年輕購房主力群體對房子的態(tài)度，都發(fā)生了翻天覆地的變化。其結(jié)果是，除少數(shù)真正有需求、有經(jīng)濟實力的人，仍然在買房外，像2009年、2016年出現(xiàn)的全民加杠桿、瘋狂買房的景象一去不復返。

就拿今年2月份來說，頭部城市的二手房市場確實迎來了久違的復蘇，但仔細分析背后的成因，不難發(fā)現(xiàn)，這種復蘇不可持續(xù)，因為這是憋了三年的純剛需、純改善性需求支撐起來的，當存量消化得差不多的時候，也就是市場再次見底的時候。

事實上，進入3月，很多人不愿看到的景象已經(jīng)初露端倪了——3月的前10天，很多城市的二手房成交量、帶看量都迎來大幅下跌，當開發(fā)商、房產(chǎn)中介、銀行等還沒來得及反應(yīng)，市場就戛然而止了。

另外，正如文章開頭所說，老百姓倒是想買單，但也得有那個實力。像專家建議的，2022年居民存款新增17.84萬億，只需要拿出1/3的存款買房、消費，就能解決所有問題。關(guān)鍵問題是，這些錢是少數(shù)有錢人的存款，他們壓根不缺房，而且屁股后面還緊跟著不確定的房產(chǎn)稅，為什么還要買房消費呢？

基于上述事實，鐵錘認為，這一輪房地產(chǎn)的困局，僅剛市場上的剛需，很難化解。所以這就牽扯到第二個和第三個為房地產(chǎn)困局買單的對象的出現(xiàn)：

第二個是開發(fā)商自己。今年的政府工作報告，以及住建部長倪虹的講話，都說得很清楚：有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時也要對救不起來的房企依法處置。

意思是，未來對于房企遇到的問題，要分兩步走：針對頭部優(yōu)質(zhì)三好學生，要想盡辦法解救，把保交樓放在第一位，鐵錘料想未來對這類房企的融資渠道、融資成本都會有政策傾斜；

針對差生，救不起來的，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該清算的清算。當然現(xiàn)存的項目肯定不會擱置不理，有兩個處理方向，一是撮合頭部房企兼并購，二是國家出手兜底，考慮到財政問題，國家兜底的比例會非常少。

第三，整個地產(chǎn)鏈條上的參與者，可能都要脫一層皮。這包括開發(fā)商員工、各種金融機構(gòu)、投資者，甚至是銀行。

房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個行業(yè)，可謂一榮俱榮、一損俱損。就拿恒大來說，表面看它負債近2萬億，無法償還債務(wù)，其實背后是數(shù)以百萬計的購房者房子無法如期交付，甚至是爛尾，當然背后還牽涉到數(shù)萬員工、供應(yīng)商、投資人、債權(quán)人，甚至是銀行。

當然，必須說明的是，當下房地產(chǎn)的困局，也直接影響了地方的財政收入，所以我們看到，中央也在謀劃機構(gòu)改革，呼吁地方過緊日子。

官方的原話是這么說的：政府過緊日子不是短期應(yīng)對措施，而是應(yīng)該長期堅持的方針政策，要壓減開支，騰出更多財政資源，支持地方?；久裆⒈Ｊ袌鲋黧w，以政府過緊日子，換老百姓過好日子。

除此之外，頂層設(shè)計更有意讓有錢人進場買房，以解房地產(chǎn)的困局。這從過去一個月出臺的允許私募基金購買商品房、鼓勵企業(yè)等創(chuàng)新團體購買租賃性住房，可見一斑。

但正如我們此前分析的，資本永遠都是逐利的，他們是全世界最聰明的錢。話說回來，一個全民都不受待見、都不愿意再出手購買的行業(yè)，他們怎會心甘情愿去接盤呢？

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