數(shù)據(jù)顯示，義烏新房庫存去化周期在36個月左右，整體購買力尚在恢復中。

(相關(guān)資料圖)

吳若凡/發(fā)自上海

“新8條”發(fā)布近1個月后，義烏樓市迎來新變化。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計成交了120套，成交金額4億多元；3月上旬已經(jīng)認購了2.5億元，大概有50套。

碧桂園觀瀾項目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”發(fā)布以來，案場來訪量在原來基礎上翻了3倍，客戶成交意愿也明顯增加。

此外，市場還流傳出了“漲價”傳聞。記者在走訪了多家項目后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商降減小了項目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

數(shù)據(jù)顯示，義烏新房庫存去化周期在36個月左右。為加速去化，“新8條”首次提出了在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵集聚建設安置對象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購房款。同時，首次將學區(qū)房和土地出讓進行了掛鉤，明確地塊的目前學區(qū)安排。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這波刺激政策更加接地氣。

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8項舉措齊上陣

2月28日，義烏市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布通知，即日起實施八條房產(chǎn)“新政”，以更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“新8條”中，將人才購房補助資格有效期從1年縮短為6個月。辦法規(guī)定，為提高人才購房補助使用效率，補貼兌付以“先購先得”為原則，按照人才購房先后順序予以兌付補助資金，當年度預算資金總額用完即止。

除人才購房，另一項刺激性購房政策是“權(quán)益證”制度，這也是義烏首次提出在集聚安置政策不調(diào)整的情況下，鼓勵集聚建設安置對象（含權(quán)益買受戶）將其高層公寓權(quán)益面積置換成“房票”，用于支付義烏未經(jīng)備案的一手新建商品住房購房款。

同時，在2023年6月30日前置換并使用“房票”的安置對象，將在原集聚建設政策15%的補助基礎上，再按集聚建設房票面值給予20%的政策性激勵補貼，該20%部分的補貼不超過30萬元。

具體政策上，每套新購商品住房僅可使用一張“房票”，并且多張權(quán)益憑證可以疊加使用置換成一張“房票”。“房票的使用與現(xiàn)金無異，各樓盤須保證公平公正，對使用人購房采取同等優(yōu)惠。”義烏市建設局相關(guān)工作人員表示。

此前，“權(quán)益證”只能購買相應的安置房，如今用“權(quán)益證”直接購買商品房，對于開發(fā)商而言，能夠增加客戶基數(shù)。對于有多本權(quán)益證的買受戶而言，可一次性用于置換成總價更高的商品房，再加上原補助與政策性激勵補貼同時能夠用于首付款的抵扣，對多數(shù)家庭頗具吸引力，這一政策在解決民生問題的同時預計將對新房銷售回暖起到積極作用。

自3月初開始，義烏公布首批可使用權(quán)益面積置換房票樓盤名單后，截至目前，已有超過30家義烏房企進入該項“置換名單”。目前，“房票”可用的21個樓盤分布于義烏13個鎮(zhèn)街。

“新8條”中還提出 “2023年4月1日起，義烏將取消鼓勵‘團購’買房的政策”，即取消去年“在備案價浮動基準上，對‘團購’10套及以上商品住宅的可再下浮2%以內(nèi)；對‘團購’20套及以上的可再下浮3%以內(nèi)；對“‘團購’50套及以上的可再下浮5%以內(nèi)”的優(yōu)惠政策，市場優(yōu)惠將逐步恢復到平穩(wěn)狀態(tài)。

當?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士王剛表示，取消團購主要原因是由于前期新房銷售低迷。“由于當時規(guī)定，要一次性購買50套享受85折扣，但很多項目因流速比較慢，往往湊不齊50套房源，所以這條政策對很多項目沒有用。”

另一家品牌房企的營銷負責人張明則表示，團購針對的主要是義烏當?shù)氐钠笫聵I(yè)工作人員和公務員群體，對于市場本身的作用不大，效果也不明顯。

在業(yè)內(nèi)人士看來，義烏這波刺激政策比較接地氣，讓利于民。

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效果初步顯現(xiàn)

義烏，有著發(fā)達的民營經(jīng)濟，小商品貿(mào)易吸引了大量相關(guān)從業(yè)人群，沉淀了無房戶“剛需”需求。克而瑞研究中心在1月份發(fā)布的一份調(diào)研報顯示，義烏的跨市流動人口占比約為58%，租賃戶占比更是高達67%。

此前，受疫情和宏觀調(diào)控等因素影響，義烏樓市受到震蕩。58安居客數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，義烏住宅成交面積約89萬平方米，同比下降超6成。

2023年2月份起，隨著持續(xù)利好政策的出臺，義烏迎來了一波樓市“小陽春”。58安居客數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，義烏商品住宅成交924套，成交面積約11.52萬平方米，環(huán)比上漲超120%。

以碧桂園為例，2月份，碧桂園在義烏累計成交了120套，成交金額4億多元。3月上旬已經(jīng)認購了2.5億元，大概有50套。

碧桂園義烏觀瀾項目總經(jīng)理溫敏向記者表示，“新8條”以來，案場的來訪量在原來基礎上翻了3倍，每天售樓處到訪量有80組~90組客戶。

同時，客戶成交意愿明顯增加。從數(shù)據(jù)看，一些案場的成交自2月份起明顯增加，每周成交套數(shù)從1~2套增加到現(xiàn)在的5~6套。而以前最差的時候，一個月只有10套左右，總金額僅2000多萬元。

此外，2月底開始，義烏市場開始流傳“漲價”傳聞。記者在走訪了多家項目之后發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商減小了項目的優(yōu)惠力度，比如從原先的“85折”優(yōu)惠降至“9折”或“95折”。

“我們從2月份起就上調(diào)了一次價格，部分戶型價格上調(diào)了10%，上調(diào)后單價在2.6萬元/平方米，暢銷戶型在3萬元/平方米左右。” 溫敏表示，老百姓一直有著“追漲殺跌”的從眾心理，按照大勢，接下來所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以保現(xiàn)金流和保利潤為主，預計優(yōu)惠會逐步收縮。

“目前義烏市場的整體購買力尚在恢復中，數(shù)據(jù)顯示，義烏當?shù)匦路繋齑嫒セ芷谠?6個月左右。”王剛告訴記者，開發(fā)商對義烏市場依舊抱有謹慎樂觀態(tài)度。

當?shù)厥袌鋈耸肯蛴浾弑硎荆靶?條”的出臺，一方面是提振市場促進成交，另一方面也是為下一步土地出讓做好基礎。

2022年，義烏共出讓大幅涉宅用地30宗，同比2021年下跌25%；土地出讓總面積約1799畝，同比2021年下跌46.6%；宅地出讓總金額約225億元，同比2021年下跌63.1%。

這一情況有望在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

另外，“新8條”政策中，首次將學區(qū)房和土地出讓進行了掛鉤，明確地塊的目前學區(qū)安排。若地塊周邊有新建學校，在新建學校招生開始前半年向全社會告知該校的學區(qū)劃分范圍（以入學當年公布的學區(qū)范圍為準）。

對此，張波表示，土地出讓環(huán)節(jié)就告知對應學區(qū)，可強化土地價值，吸引房企拿地。但值得關(guān)注的是，出讓環(huán)節(jié)明確的學區(qū)安排后面會不會變化？這個政策并沒有限定不能做出改變，因此真正為了學區(qū)去買房的人群要注意，明確學區(qū)安排也不代表著實際交房后不可進行調(diào)整。

（應受訪者要求 文中張明、王剛為化名）

值班編委：蘇志勇

責任編輯：溫紅妹?劉亞

審讀：戴士潮

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