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居民購房信心不回暖，成交量回暖難持續(xù)

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計(jì)同比增長。以上海為例，按照上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2月份上海全市共成交二手房1.9萬套，同比增長52%，成交金額613億元，同比增長63％。

考慮到1月份數(shù)據(jù)也比較理想，于是有分析認(rèn)為，連續(xù)兩個月成交量回暖，可能是市場回暖的標(biāo)志。在經(jīng)歷了持續(xù)的低迷之后，在政策的強(qiáng)刺激作用下，市場也可能進(jìn)入拐點(diǎn)，從持續(xù)低迷轉(zhuǎn)向有序回暖。

那么，連續(xù)兩個月的成交量回暖，是不是市場回暖的標(biāo)志呢？筆者認(rèn)為，現(xiàn)在就得出市場回暖的結(jié)論，為時尚早。即便再多一、兩個月成交量回暖，也未必是市場回暖的標(biāo)志。市場是否回暖，關(guān)鍵要看居民的購房信心是否回暖。只要居民的購房信心不足，購房欲望不強(qiáng)，成交量就難以維持，市場也就不可能真正回暖。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，第11周（3月6日-3月12日）重點(diǎn)50城情緒指數(shù)為-0.59，較上周回落0.06。其中，45城情緒指數(shù)均回落，只有51個城市情緒指數(shù)回升，特別是三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城市下降還非常明顯。也就是說，1、2月份成交量回暖的局面，有可能從3月份起結(jié)束，至多維持到3月份。自然，也就談不上市場回暖了。

事實(shí)也是，從廣大居民對待房地產(chǎn)市場的態(tài)度來看，無論是有購房愿望的居民，還是沒有購房愿望的居民，對房地產(chǎn)市場都是不太看好的，也是不太滿意的。尤其是房價(jià)，依然十分堅(jiān)挺，下降的趨勢很不明顯。在這樣的情況下，等待觀望就會繼續(xù)成為廣大居民的主要選擇。特別是年輕人，已經(jīng)不再急于通過購房來證明自己事業(yè)的成功、來應(yīng)對房價(jià)的上漲、來解決戀愛結(jié)婚問題。順其自然，已經(jīng)成為絕大多數(shù)年輕人的重要選擇。

更為重要的是，“房住不炒”定位，是廣大居民、特別是有比較強(qiáng)烈購房意愿居民的“定心丸”，他們不需要擔(dān)心房價(jià)會繼續(xù)快速上漲。相反，他們對房價(jià)下跌倒是期待越來越強(qiáng)烈。特別面對開發(fā)商普遍資金困難，期待降價(jià)的心理更加強(qiáng)烈。如果開發(fā)商不做出一些實(shí)實(shí)在在的姿態(tài)，市場回暖就會成為一個很難落到實(shí)處的話題，甚至是偽命題。縱然地方政府費(fèi)盡心思、給足政策，也不會有明顯效果。購房者與開發(fā)商之間，開發(fā)商高度依賴政府，購房者則基本依賴心情。政策對購房者心理的影響，就是多多益善。當(dāng)然，即便沒有政策，該買時仍然會買。

如果這一輪成交量回暖，是和風(fēng)細(xì)雨、娓娓道來，而不是突如其來、來勢洶洶，或許還真有市場回暖的跡象。恰恰是這種看似很有氣勢的成交量回暖，反而讓人覺得很不踏實(shí)，很難掀起更大風(fēng)浪。因?yàn)椋裉斓馁彿空撸呀?jīng)不是十多年前被房價(jià)漲得心慌意亂、情緒失控的購房者，他們早就在市場的持續(xù)低迷和開發(fā)商的心理恐慌中變得冷靜、沉著，開始用耐心和開發(fā)商比耐力，用等待和地方政府比耐心，買不起房就租房，租不起好房就租普通房，一切隨心所動，而不是隨房價(jià)所動。在這樣的情況下，成交量的突然增加，就不是一種正常現(xiàn)象，背后到底有什么故事，自然有講故事的人負(fù)責(zé)。

而且，成交量大幅上漲的同時，房價(jià)則在微微下跌，有些二手房房主，還在偷偷降價(jià)。如此只能說明，市場回暖是沒有基礎(chǔ)的，成交量增加是有原因的。更有可能的是，二手房房主面對市場持續(xù)低迷，房價(jià)有可能下降，內(nèi)心的恐慌越來越嚴(yán)重，想通過加快拋售來占據(jù)主動，避免造成損失。二手房的供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)大于成交規(guī)模，就是最好的證明。

眼下的房地產(chǎn)市場，并沒有到了可以回暖的地步，也沒有回暖的基礎(chǔ)和條件。房地產(chǎn)市場能否回暖，最核心的還是要看廣大居民的購房意愿、購房信心能否回暖。短期內(nèi)，回暖的希望不大，能夠讓居民購房意愿和信心回暖的最有效手段，就是開發(fā)商降價(jià)，用降價(jià)來吸引居民購房，用讓利來調(diào)動居民購房的積極性。如果能夠做到，在剛性需求還比較充足的情況下，是能夠產(chǎn)生效果的。

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