2021年1月，在銷售的催促聲中，李女士根據(jù)要求簽下了預(yù)售合同。她怎么也不會想到，就是這份合同，成為了她日后必須在房屋質(zhì)量尚不盡如人意時完成收房手續(xù)，并開始繳納物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

(資料圖片)

在12345市民服務(wù)熱線，“合同不平等”正成為購房者投訴的熱點(diǎn)，不少購房者甚至因此陷入了維權(quán)無門的境地。

補(bǔ)充協(xié)議為開發(fā)商“兜底”

李女士認(rèn)購的，是位于奉賢區(qū)江山路6819弄“電建瀧悅藍(lán)灣”樓盤內(nèi)的一套疊墅住房。正式簽訂預(yù)售合同前，她已支付了70%的首付款。2021年1月，房屋預(yù)售合同簽訂，約定2022年12月20日為新房交付日期。

由于疫情的影響，工期存在些許延誤，但11月25日來到小區(qū)內(nèi)預(yù)看房時，李女士卻傻了眼：“我們購買的上疊住房內(nèi)，主臥衛(wèi)生間竟然沒有安裝地漏和排水，唯一設(shè)置的墻排距離馬桶位置很遠(yuǎn)，根本無法使用，這樣的情況下，更無法安裝淋浴。”她回憶道，當(dāng)時還發(fā)現(xiàn)多處墻面存在“空鼓”現(xiàn)象，尤其是主臥墻面滲水嚴(yán)重。李女士告訴記者，除了質(zhì)量問題外，房屋乃至整個小區(qū)其實(shí)都尚處于未完工狀態(tài)：電梯入戶門未安裝、門鎖未安裝、水電燃?xì)馕撮_通，連綠化也未修繕完成......無奈之下，李女士填寫了記錄表，要求開發(fā)商整改。

△業(yè)主群里的討論稱房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重。

一個多月后，收房通知正式到來。然而，辦理手續(xù)當(dāng)日，工作人員卻未能出具“質(zhì)量問題處置情況記錄表”，心存擔(dān)憂的李女士強(qiáng)制要求入戶查看后，這才發(fā)現(xiàn)預(yù)看房時的問題根本沒有解決。面對這樣的房屋，如何辦理收房手續(xù)？氣憤之下，李女士選擇了拒絕，但另一邊的工作人員卻開始不斷要求她繳費(fèi)收房：“根據(jù)預(yù)售合同，購房者應(yīng)該在銷售方完成交房后繳納1年的物業(yè)管理費(fèi)。”

△主臥漏水。

△主臥衛(wèi)生間排水長時間未能整改完成。

直至此時，李女士才又打開這份預(yù)售合同仔細(xì)查看，在最末尾處，她發(fā)現(xiàn)了幾頁“補(bǔ)充協(xié)議”，其中不僅約定“買受人同意自書面通知交付日首日起該房屋所涉及的相關(guān)費(fèi)用（包括但不限于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公用能耗、水電費(fèi)等）風(fēng)險和責(zé)任由買受人承擔(dān)”，還明確指出“保修和整改不影響出賣人向買受人交付房屋”。“強(qiáng)制交付的端倪遠(yuǎn)不止于此！”在李女士的提示下，記者還看到了預(yù)售合同中有“買受人不按出賣人通知辦理交接手續(xù)或不簽署交按文件的，則視為房屋已自動交付”的字樣，而因逾期辦理房屋交接手續(xù)，購房者竟還要承擔(dān)50元一日的違約金。

△合同里涉及強(qiáng)制交付的不平等約定。

△簽了合同就代表“銷售方盡到了提示的義務(wù)”，但事實(shí)上并沒有提示。

縱觀李女士的預(yù)售合同，其外部封皮上赫然寫著“上海市住房保障和房屋管理局制定、上海市工商行政管理局監(jiān)制”，這樣的權(quán)威性使得購房者們立刻放下了警惕，且合同總計達(dá)到六七十頁，在未經(jīng)工作人員提示、字體也未有加粗及放大的情況下，藏在最末尾的不平等補(bǔ)充協(xié)議很難令購房者有所察覺。

預(yù)售合同普遍包含不平等條款？

李女士的遭遇并非偶然。

2月12日，市民程先生支付10萬元定金認(rèn)購了嘉定區(qū)金地西郊悅章小區(qū)的新房。半個月左右的時間里，程先生又交了170多萬元的首付款。可快要交房了，他才發(fā)現(xiàn)合同里有“坑”，通過12345市民服務(wù)熱線多次發(fā)起投訴，希望開發(fā)商上海鑫祥誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還所有款項(xiàng)。

“這個樓盤是先交押金（定金），當(dāng)場簽認(rèn)購協(xié)議，然后交了首付款后再簽約，”程先生告訴記者，支付定金并約定好1個月內(nèi)付清首付后，沒多久，銷售就主動聯(lián)系程先生，聲稱提前交好首付，可以獲得2萬元的停車位優(yōu)惠。于是，2月18日和28日，程先生分兩次將首付款支付完畢。按照開發(fā)商規(guī)定的銷售流程，到了簽預(yù)售合同環(huán)節(jié)。

直到這時，程先生才發(fā)覺，預(yù)售合同內(nèi)的很多條款看起來不是那么公平。比如，如果買方付款時間逾期45天以上，需要支付給賣方10%總房價的賠償金，相對應(yīng)，合同卻規(guī)定如果賣方交付逾期超過90天，賣方僅需賠償買家1%總房價的金額。對于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套，合同里也寫得明明白白，合同附件及資料僅供參考，以實(shí)際為準(zhǔn)，賣方不論設(shè)置、增減或移位都不構(gòu)成違約。類似這樣霸道的內(nèi)容合同里還有不少。對此，程先生難以認(rèn)同，遲遲未在預(yù)售合同上簽字。

△程先生對合同部分內(nèi)容難以認(rèn)同。

其實(shí)，這份預(yù)售合同的主要內(nèi)容已經(jīng)在售樓現(xiàn)場公示，但程先生并未留意，“很不起眼，銷售也沒有提醒。”他與銷售溝通，希望針對合同中明顯不平等的部分內(nèi)容與售方簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。沒想到，銷售直截了當(dāng)?shù)乇硎尽肮静豢赡芎灐保⒎Q，“您提這個訴求的時候真的沒打聽過歷史上實(shí)現(xiàn)的可能性嗎？”

程先生告訴記者，銷售還提到“開發(fā)商肯定都是合理規(guī)避風(fēng)險的，你要是在意合同上的條款，除非不買新房了。”他特意去查看了其他幾個正在預(yù)售的樓盤，如那名銷售所說，公示的預(yù)售合同普遍有不平等的條款，差別只是程度不同罷了。

律師:違約責(zé)任約定應(yīng)對等

“最理想的，是先簽合同，而后再支付房款。”上海君瀾律師事務(wù)所律師韓智洋告訴記者，當(dāng)前在購房流程上，不少新房樓盤會存在先付款、后簽合同的情況，甚至有部分購房者在簽訂合同前已經(jīng)支付了首付款，在這種大背景下，后期的爭議及責(zé)任歸屬本身便會很難固定，這也使得涉及預(yù)售合同的維權(quán)并不容易。

而就上述購房者遭遇的預(yù)售合同而言，韓智洋則認(rèn)為其中存在明確的不合理因素。“首先，違約責(zé)任約定應(yīng)對等，如果遇到銷售方與購房者繳納違約金比例相差懸殊的情況，購房者可以拒絕簽署合同，并向相關(guān)主管部門投訴，要求修改合同中所約定的比例。”韓智洋分析道，“而針對李女士的情況，若其拒絕收房的原因成立，合同中支付違約金、繳納物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)約定就可以被視作是無效條款。”他認(rèn)為，開發(fā)商利用自己的主導(dǎo)地位訂立不平等的預(yù)售合同，已經(jīng)在很大程度上損害了消費(fèi)者的權(quán)利。

對此，韓智洋提醒廣大購房者，在購買房屋時，仔細(xì)謹(jǐn)慎是第一位的。“簽訂合同時務(wù)必嚴(yán)格把關(guān)，若發(fā)現(xiàn)問題一定要盡早提出。合同一旦簽訂，再處理糾紛便會面臨很大的風(fēng)險。”

他也建議，除了訴訟途徑外，若遇到普遍性問題，購房者們也可以共同向相關(guān)政府部門及監(jiān)管機(jī)構(gòu)反映情況、尋求協(xié)商解決的路徑。

記者了解到，程先生多次反映后，經(jīng)區(qū)房管部門介入?yún)f(xié)調(diào)，開發(fā)商已同意按照流程，將在60個工作日內(nèi)完成退款。

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