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(資料圖)
“翡翠熱”的再度興起,讓云南邊陲小城瑞麗備受關(guān)注。
作為一座三面均與緬甸接壤的小城,瑞麗一直以來(lái)以交通便捷、貿(mào)易興隆聞名,是中國(guó)大西南通向東南亞、南亞的大門。
“去年這時(shí)候整個(gè)瑞麗,街頭巷尾都很蕭條,街道上的店鋪幾乎全關(guān)了,以往最熱鬧的玉石店也毫無(wú)生意,人都搬走了很多。”瑞麗本地人王斯告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
隨著瑞麗口岸在2023年1月8日全面恢復(fù)通關(guān),人員、貨物的通關(guān)業(yè)務(wù)正式重啟,這座沉寂許久的小城終于被喚醒。“煙火氣慢慢回來(lái)了。”王斯感嘆。
3月,德宏傣族景頗族自治州州長(zhǎng)衛(wèi)崗曾對(duì)外表示,瑞麗市出臺(tái)了穩(wěn)增長(zhǎng)的24條政策措施,引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)主體加速回流,目前從事珠寶直播行業(yè)的人員已達(dá)3萬(wàn)多人,日成交額在2000萬(wàn)元以上。此外,自2022年12月以來(lái),瑞麗陸續(xù)迎來(lái)了人員回流,每個(gè)月新增的外來(lái)人口約2至3萬(wàn)人,煙火氣越來(lái)越濃。而消費(fèi)市場(chǎng)的回暖,也帶動(dòng)房地產(chǎn)逐步復(fù)蘇。
近期,微信公眾號(hào)“掌上瑞麗”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度,瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米,同比2022年一季度的22854平方米增長(zhǎng)205%,呈現(xiàn)出增長(zhǎng)勢(shì)頭。
翡翠淘金客回流,中介一天帶看四五組買房客
對(duì)于“東方珠寶城”瑞麗來(lái)說(shuō),翡翠生意是城市復(fù)蘇的發(fā)動(dòng)機(jī)。
翡翠原產(chǎn)地單一,全球約90%以上的翡翠都來(lái)自于緬甸,瑞麗也因此成為緬甸翡翠原料進(jìn)口中國(guó)的第一站,絕大部分的翡翠通過(guò)陸運(yùn)經(jīng)姐告口岸進(jìn)入瑞麗。
瑞麗連接起了中緬之間的翡翠貿(mào)易,也構(gòu)筑起這座小城的繁華,吸引各地淘金者如潮水一般涌來(lái)。長(zhǎng)期以來(lái),瑞麗人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)。
尤其是伴隨著直播帶貨興起,瑞麗的翡翠銷售勢(shì)頭迅猛。有數(shù)據(jù)曾顯示,2020年之前,在人口不足50萬(wàn)的瑞麗,翡翠主播大概有5萬(wàn)人,即每10個(gè)人中,就有1個(gè)賣翡翠的主播。
但三年前開始的疫情打亂了這一切,口岸關(guān)閉、珠寶城經(jīng)營(yíng)叫停。從事翡翠生意的本地人李麗告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),2021年年中開始,很多珠寶店老板就離開了,“攤位轉(zhuǎn)租、賣掉的都有,因?yàn)樯鉀]辦法經(jīng)營(yíng),隔壁攤的老板就帶著小孩一起回老家了。”數(shù)據(jù)顯示,截至2021年,瑞麗常住人口尚不足25萬(wàn)。
不過(guò),自2022年底開始,隨著疫情防控政策調(diào)整,瑞麗珠寶行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn),李麗陸續(xù)等到了同行們的回歸。“珠寶城又熱鬧起來(lái)了,一部手機(jī)、一個(gè)支架就能直播帶貨。”
“來(lái)淘金的人多了,自然也給樓市帶來(lái)一些動(dòng)力,幾個(gè)熱門樓盤都快清盤了。”在瑞麗從事多年房地產(chǎn)中介工作的張鵬告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。其介紹,今年以來(lái)明顯感受到街上玉石商人、游客變多了,向他咨詢租房、買房的客戶也顯著增多。
開年以來(lái),瑞麗不少樓盤開展優(yōu)惠活動(dòng),推出首付20%、一口價(jià)、買房送車位等活動(dòng)搶客。張鵬透露,開年至今其所在的中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)賣出幾十套房,客戶除了本地剛需外,主要以外來(lái)人口為主,“有一些是在當(dāng)?shù)囟ň拥闹閷毶倘耍€有的是給父母買房養(yǎng)老的家庭用戶。”
張鵬也變得忙碌起來(lái),近幾個(gè)月每天帶看的客戶在四、五組左右,“周末也沒得休息。”
租房市場(chǎng)同樣火熱,“上星期剛把一套獨(dú)棟的房子租給了翡翠商,用來(lái)做直播的。”本地租房中介楊磊介紹。而即將到來(lái)的瑞麗潑水節(jié)(4月13日-16日)也吸引了不少外地游客前來(lái)租房過(guò)節(jié)。
借著貿(mào)易恢復(fù)、人口回流,2023年1月19日,瑞麗出臺(tái)了《關(guān)于瑞麗市提振市場(chǎng)信心促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)若干政策措施》,為購(gòu)房者提供優(yōu)惠政策,包括繳納契稅額50%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼、支持外籍人員購(gòu)房、下調(diào)住宅專項(xiàng)維修資金、開發(fā)企業(yè)補(bǔ)貼購(gòu)房人50%的公共維修資金等。
2月5日-14日,由德宏州人民政府主辦的房交會(huì)期間,商品房銷售金額和意向性登記金額超10億元,其中銷售商品房交易228套、銷售金額突破2億元;意向性登記811套、金額達(dá)8億元。
房?jī)r(jià)曾漲到7500元/平,六成房子被外地人買走
在張鵬眼里,瑞麗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在蓄力復(fù)蘇。
“瑞麗就是第二個(gè)西雙版納。”在社交平臺(tái)上,有一些觀點(diǎn)將瑞麗與西雙版納進(jìn)行類比,包括相似的氣候溫度、相似的異域風(fēng)情、相似的人口結(jié)構(gòu),以及更便宜的房?jī)r(jià)。不過(guò),瑞麗這座邊陲小城除了“一寨兩國(guó)”外并沒有太多著名景點(diǎn),與旅居氛圍濃厚的西雙版納仍有不小差距。
目前,來(lái)瑞麗買房定居的人多是從事翡翠珠寶、紅木、外貿(mào)的商人,以及部分有養(yǎng)老需求的人群。本地翡翠商李麗告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),其認(rèn)識(shí)的一些同行在瑞麗扎根之后就把父母都接過(guò)來(lái)了,“這里才是云南最四季如春的地方,一年四季都是20多度,冬天披一件外套就夠了。”
盡管房?jī)r(jià)便宜,但瑞麗的租房?jī)r(jià)格卻較高,與省會(huì)城市昆明不相上下。楊磊介紹,在瑞麗三室兩廳的月租金達(dá)2500-3000元左右,“對(duì)于長(zhǎng)期在這里做生意的人,買房肯定比租房劃算。”
憑借獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì),這座低調(diào)的小城也一度迎來(lái)房地產(chǎn)火熱的時(shí)刻。
張鵬回憶道,2018、2019年是瑞麗房?jī)r(jià)最高的時(shí)候,均價(jià)在6000元/平方米以上,地段好的板塊均價(jià)可以達(dá)到7500元/平方米以上,別墅則破萬(wàn)。
“但是疫情三年,房?jī)r(jià)一下子又掉下來(lái)了。”張鵬告訴時(shí)代財(cái)經(jīng),近幾年瑞麗人口流失嚴(yán)重,許多翡翠商離開的時(shí)候也甩賣了房產(chǎn),售樓處門可羅雀,房?jī)r(jià)一度回落到4500元/平方米左右。
微信公眾號(hào)“掌上瑞麗”指出,2020年1月至2022年12月,在新型冠狀病毒感染與房地產(chǎn)調(diào)控政策疊加作用下,瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響,各項(xiàng)目建設(shè)基本處于半停工狀態(tài),新建商品房嚴(yán)重滯銷,庫(kù)存量快速攀升,商品房可售面積由2020年的136.75萬(wàn)平方米上升至2022年的180.05萬(wàn)平方米。
數(shù)據(jù)顯示,2022年瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”,全年商品房成交量?jī)H在22.94萬(wàn)平方米,均價(jià)5156元/平方米。此外,由于去化慢,截至2022年底,瑞麗住宅去化周期達(dá)39個(gè)月,后市去庫(kù)存壓力大。
不過(guò),根據(jù)監(jiān)測(cè),自2022年7月起,伴隨著瑞麗初步出現(xiàn)人口回流,瑞麗商品住宅成交面積已經(jīng)呈現(xiàn)同比增長(zhǎng),逐步復(fù)蘇,其中11月同比增長(zhǎng)超400%。
外地買房客仍是瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要客群。2022年,瑞麗購(gòu)房者中,本地僅占36%,外地客群超六成。而旅居城市西雙版納2022年的本地客戶為14%,外地客群占比超八成。
楊磊介紹,外地客一般喜歡在圍繞弄莫湖建設(shè)的新城區(qū),靠近珠寶商圈的德龍片區(qū),以及在建高鐵站片區(qū)買房。“未來(lái)泛亞高鐵開通了,瑞麗直接通往緬甸的首都仰光,房?jī)r(jià)肯定又會(huì)漲的。”
盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)正隨著整座小城復(fù)蘇,但張鵬并不完全樂(lè)觀,其透露,4月以來(lái)看房、成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降。而翡翠商李麗亦透露,其所在的珠寶城恢復(fù)營(yíng)業(yè)的攤檔不到八成,“來(lái)了一部分,也走了一部分,有些商家、客戶流失到廣東了,一切都得慢慢重新開始。”
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