界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

(資料圖片僅供參考)

改集中為分散供地后，廣州2023年前三場(chǎng)涉宅土拍地塊全部順利出讓，但冷熱分明，既有底價(jià)出讓地塊，也有觸頂搖號(hào)地塊。

4月13日，在廣州今年第三場(chǎng)土拍中出現(xiàn)了今年來(lái)第二塊觸頂搖號(hào)地塊，為番禺區(qū)迎賓路地塊，成交總價(jià)23.23億元，折合樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%，最終由去年來(lái)土拍市場(chǎng)的“黑馬”、首次進(jìn)入廣州的民企南通亞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司摘得。

同一日成交的荔灣地塊則顯得冷清很多。雖然是位于老城區(qū)，但該地塊存在體量更大、靠近高架規(guī)劃且需配建安置房等問(wèn)題，該地塊并沒(méi)有獲得太多關(guān)注，最終由廣東建工聯(lián)合體以底價(jià)21.59億拿下。

土拍市場(chǎng)明顯分化的背后，是樓市復(fù)蘇并不穩(wěn)固。據(jù)界面新聞了解，跟大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在經(jīng)歷2-3月短暫性的回暖后，從3月中下旬起明顯回落，客戶到訪量和成交量下滑。

在此背景下，房企如今普遍強(qiáng)調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對(duì)拿錯(cuò)地的容忍度為零。

冷熱分明

廣州今年首批公布的涉宅地塊共有7宗，目前已成功出讓共五宗地塊，除了第二次土拍中的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和第三次土拍中的番禺迎賓路地塊觸頂搖號(hào)外，其余地塊均以底價(jià)出讓，且由國(guó)企和地方城投平臺(tái)拿下。

合富研究院指出，從近期土拍結(jié)果來(lái)看，房企對(duì)“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞，這與企業(yè)現(xiàn)階段更著重“風(fēng)險(xiǎn)可控+穩(wěn)定走貨”的開(kāi)發(fā)訴求有關(guān)。

番禺區(qū)迎賓路地塊坐落在洛溪大石板塊，周邊缺貨已久。除了市場(chǎng)需求確定性強(qiáng)外，番禺地塊受到追捧的優(yōu)勢(shì)之一還在于體量夠小，占地面積僅3.2萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)約20.2億。

克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，市場(chǎng)剛進(jìn)入復(fù)蘇軌道，對(duì)各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，小體量地塊的可控性更強(qiáng)。這一點(diǎn)類似前段時(shí)間同樣火爆的羊城食品廠地塊，該地塊占地面積也僅3.1萬(wàn)平方米。

此外，從算賬的角度來(lái)看，即便競(jìng)價(jià)觸頂，溢價(jià)率達(dá)到15%，但成交樓面價(jià)也只有約2.4萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于低于目前周邊二手房在3.4-4.3萬(wàn)/平方米左右的掛牌價(jià)，給了開(kāi)發(fā)商可控的利潤(rùn)空間。

開(kāi)發(fā)商的追捧也印證了番禺區(qū)迎賓路地塊的素質(zhì)不錯(cuò)。按照原定計(jì)劃，番禺區(qū)迎賓路地塊應(yīng)于4月13日上午10時(shí)正式競(jìng)拍，但距正式開(kāi)拍還有16小時(shí)，該地塊便已獲得多家房企17輪報(bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)緩解。

據(jù)了解，參與這次競(jìng)拍的房企有保利發(fā)展、美的置業(yè)、建發(fā)、龍湖、武漢城建、中鐵建、中建五局、華發(fā)等十多家房企。民營(yíng)房企美的、龍湖等已經(jīng)是今年土拍市場(chǎng)上的常客，不過(guò)因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，中簽率并不高。

最后幸運(yùn)中簽番禺區(qū)迎賓路地塊的是江蘇亞倫集團(tuán)旗下南通亞倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。雖然是一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的小型，但南通亞倫實(shí)力不容小覷，去年以來(lái)大舉攻城略地，進(jìn)軍深圳、上海、西安等核心一二線城市。

不少仍在債務(wù)危機(jī)中掙扎或剛上岸不久的廣州本地房企仍舊缺席土拍。

一位剛脫離危機(jī)不久的廣州房企高管對(duì)界面新聞表示，目前還是先消化存量土地，下半年可能才會(huì)考慮看看新增土地的機(jī)會(huì)。

樓市波浪式復(fù)蘇

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，決定投資拿地策略的重要判斷依據(jù)是市場(chǎng)的走勢(shì)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受益于2月交易量回升，3月廣州一手商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)重回萬(wàn)套高位，最終一季度廣州一手住宅整體成交破2萬(wàn)套，以798.93億元攬金量登上歷史次高位。

另?yè)?jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，廣州一季度二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為27760宗和270.65萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)52.58%和增長(zhǎng)44.26%，網(wǎng)簽面積創(chuàng)下2021年第三季度以來(lái)的高位。

雖然成績(jī)喜人，但與大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在2、3月的回暖是短暫性的，并沒(méi)有呈現(xiàn)可持續(xù)性。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月1日-10日，廣州一手住宅網(wǎng)簽1733套，而3月同期是2550套，同比減少32%。

一位廣州房產(chǎn)中介對(duì)界面新聞表示，2月份市場(chǎng)有所回暖，但3月15日之后感覺(jué)又冷下來(lái)了，看房量有明顯減少。

這位廣州房產(chǎn)中介的感受不是特例。據(jù)廣州中原統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入3月中下旬后，積壓的剛性需求逐步消化，廣州部分項(xiàng)目成交確實(shí)出現(xiàn)了熱度稍回落的跡象，主要表現(xiàn)為買家決策周期加長(zhǎng)，二手樓市熱度也出現(xiàn)緩慢降溫，新增上門客戶數(shù)量及帶看量較月初下降2-3成。

美的置業(yè)管理層在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，2月份市場(chǎng)無(wú)論是到訪量還是成交量較1月都有大幅增長(zhǎng)，但3月之后客戶到訪量有所回落，成交量也有一定下滑。

建發(fā)國(guó)際管理層認(rèn)為，今年1、2月份整體房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較好回暖是去年需求壓抑的釋放，3月份環(huán)比2月份有下降，但還是好于去年同期。整個(gè)銷售態(tài)勢(shì)在各城市之間的分化會(huì)加劇，一線和強(qiáng)二線城市的復(fù)蘇表現(xiàn)會(huì)更好，尤其是它們的核心城區(qū)，但邊緣板塊存在壓力。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，廣州4月份市場(chǎng)或延續(xù)3月下旬的市場(chǎng)走勢(shì)，樓市進(jìn)入“喘息期”。此外，目前廣州主要成交熱度區(qū)域未有落地刺激樓市的實(shí)質(zhì)性政策，因此目前廣州樓市雖然對(duì)比2022年出現(xiàn)復(fù)蘇，但難言火爆，客戶信心仍有待進(jìn)一步帶動(dòng)、刺激。

在市場(chǎng)波浪式復(fù)蘇的背景下，房企對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)的把握就顯得尤為重要，但在廣州的推貨就有所錯(cuò)配。

貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新增一手住房供應(yīng)9000多套，環(huán)比增加183%，同比增加135%，絕對(duì)量處于近幾年同期高位，對(duì)成交有一定的支撐作用，但絕大多數(shù)項(xiàng)目在下半月供應(yīng)，錯(cuò)過(guò)了上半月相對(duì)更好的市場(chǎng)。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆表示，廣州市場(chǎng)回暖并不穩(wěn)固，隨著市場(chǎng)熱度減退，3月漲價(jià)項(xiàng)目占比有所減少，建議房企加緊推貨、開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)搶奪客戶、加快項(xiàng)目去化為主。

標(biāo)簽：