我在上海的第二套房，它租不出去了

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在上海，說起房子，每個人都有滔滔不絕的私家精彩故事。我參加工作后，從租房到買房，過程是曲折，結(jié)果是愉悅的。但是，最近我變得特別擔(dān)心，因為我發(fā)現(xiàn)我在2021年買的二套房，它租不出去了。

回想2021年的上海房地產(chǎn)，尚是熱火朝天。2020年疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，加之股市的小高潮，全球通貨膨脹預(yù)期，從2020年9月開始，上海樓市慢慢走熱。普通豪宅從12、13萬漲到20萬不稀奇。朋友見面討論的是怎么打新，社保和積分便逐漸成了資本品，最后發(fā)展成最近云錦東方千萬富豪現(xiàn)場結(jié)婚配對的“頂級”交易策略。

(資料圖片僅供參考)

我當(dāng)時手上還有點閑錢，也不能免俗，到2021年初，看著樓市趨熱，就想在市區(qū)浦西核心地段買一套小戶型出租。我在金融城做著貌似高大上的工作，內(nèi)心卻很不安，因為金融業(yè)發(fā)展的頂峰已過。我年輕的時候，金融業(yè)剛起步，想的是靠投資賺到足夠多的錢，社保都不想多交。人到40歲，卻越發(fā)想安穩(wěn)。

一個大哥的父母是上海人，80歲身體健康，住在滬上談不上頂奢的養(yǎng)老院，為了生活水平不下降到中產(chǎn)以下，加上請保姆的錢，一個月3萬打不住。等我退休了，退休金夠花嗎？即使我夠花，到時候還有80歲的老爹老娘，弄不好還要有個全職兒子在等我輸血給他躺平。我老了還得賺錢啊。

股市靠不住，放銀行貶值，美國人的硅谷銀行還倒閉了。20年后，什么最安穩(wěn)？什么最抗通脹？應(yīng)該是阿拉上海國際大都市核心地段的房租！

于是，我在2021年5月入手了個45平的一室，內(nèi)環(huán)核心、黃埔交界、絕非老破小，屬性還是住宅，目標(biāo)租客：南京西路附近的白領(lǐng)、跨國公司海歸、老外，以及講究品質(zhì)和管理安全的女性，如網(wǎng)紅和自由職業(yè)者。

中介告訴我，這里住了很多老外，一個月租金7500，毛租金回報率2.4%，在上海絕對香。老娘夸我：某某人700萬的房子，才租6000，回報率沒你一半，比我退休工資高。后來的事實證明，中介的話還是一定要打個折扣的。

算上等放貸的時間，房子拿到手已經(jīng)是2021年11月份。刷新配套后，我成功在12月30號元旦前把房子租了出去。同一個中介卻不說租金7500了，替租客向我砍價：租金7000，簽3年，下午簽、晚上付錢、明天起租，中介傭金只收半個月租金。我想行吧：少了500塊，中介的話相當(dāng)于打了個93折，沒到跌停。

朋友說，你一簽三年多虧啊，將來房租漲了你不虧了？我的判斷是中國不同于美國，一定是溫和通脹。簽三年省了兩次中介傭金，沒有空窗期。做投資心態(tài)最重要，賺多賺少不要緊，穩(wěn)最重要。

這還是多虧我動作快。房子買到后，2021年5月份就開始等銀行貸款。如果再晚一個月成交，貸款很難批下來。當(dāng)時，我在單位參加研究部的會議討論宏觀經(jīng)濟(jì)，只是覺得限貸太猛，沒想到后果如此嚴(yán)重。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)還在掙扎，ST公司好幾個是房地產(chǎn)，忙著退市，忙得我心慌。

當(dāng)然，更讓我慶幸動作快的是，如果晚兩個月拿到房子，碰上元旦春節(jié)是淡季，22年1月租不出去，等到春節(jié)后的2022年3月份上海就“靜態(tài)”了。那就徹底芭比Q了。

租客倒是很給力，“靜態(tài)”期間，沒給我發(fā)過一條抱怨的消息，沒讓我找過一次物業(yè)。疫情期間，房租從不拖延，雷打不動準(zhǔn)時到賬。這側(cè)面證明了浦西面向國際友人的小區(qū)防疫工作做得到位，租客在附近甲級寫字樓上班，素質(zhì)高啊。

就這樣一個五星租客，卻在今年4月份的某一天，突然搬走了。搬得很急。物業(yè)說凌晨還在搬東西，第二天就走了，不知道什么原因。按理說，疫情放開了，預(yù)期大好，不是應(yīng)該繼續(xù)租著嗎？何必?fù)p失一個月的押金？非常不解。

好在一個月押金在手上，我不虧。趕緊租出去，弄不好還能賺。我把房源掛到了某絕對頭部租房 app 平臺。二周后，一個帶看的都沒有。線上平臺公司難道真的不行了？為什么一個帶看的都沒有？2021年的出租的時候，一周總有一兩個去看啊。

我急了，上高德地圖，躲在公司廁所另一頭的偏遠(yuǎn)樓道里，小聲把周邊的房產(chǎn)中介的電話打了一通。所有的中介都告訴我：房子租不出去了。

我問為什么？從鏈家到中原到福人居，中介的口徑大致一致：走了不少人。出于我做金融工作的敏感，我本想問走了多少人。但反過來想，他們也是隨口說說吧，走了多少人，來了多少人，經(jīng)濟(jì)學(xué)家都不能統(tǒng)計，誰能統(tǒng)計？他們靜胡說。再過了兩個星期，我意識到了事情的嚴(yán)重性，因為還是一個帶看的都沒有。這次中介的話，終于沒打折。

我開始擴(kuò)大范圍，打更多中介的電話。他們說，你這房子優(yōu)勢是就近和方便、周邊洋氣還有魔都?xì)赓|(zhì)，但是上海地鐵很發(fā)達(dá)，下調(diào)預(yù)算的人，他們在地鐵沿線租便宜點的也很好，損失一點方便和生活氛圍沒關(guān)系。我無法反駁。

又過了兩星期，好不容易有個租客看完房子后愿意出6800，馬上入住。簡直是連陰逢大陽，久旱逢甘露。我說行吧，老空置受不了，時間就是金錢，我還有貸款要還。公司研究部研究過了，降息早晚的事，房貸掛鉤的MLF還會下調(diào)，就當(dāng)我提前享受了央媽降息的福利吧。

趕緊回電話過去問中介租客的背景。結(jié)果大失所望。因為租客是個近70的老爺爺，自己的老房子沒電梯，越來越爬不動樓梯了，獨身一人。雖然現(xiàn)在身體很健康，但我不敢租給他。考慮再三，滿懷愧疚地拒絕了老人，看他離開的背影，對我日后的養(yǎng)老生活又添了三分憂慮。難道老了只能進(jìn)3萬塊的養(yǎng)老院？上海的年輕人，你們哪去了？

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在我二陽以后。那日，我昏昏沉沉地心系著租不出去的房子，看了眼貸款扣款記錄，頭腦一發(fā)熱，對中介說，我給你漲中介費，你趕緊給我拉人。從業(yè)年限越長，我越深刻體會到金融的本質(zhì)是中介，陸家嘴金融民工的盡頭是拉皮條。中介的本質(zhì)是重賞之下必有勇夫，業(yè)務(wù)做不好還是錢沒給到位。

中介說：哥，沒見過你這么大方的，我給你掃樓去。這弟弟是真人才，我還沒轉(zhuǎn)陰，鼻涕還在流，他和我說，“找到了，哥，就在隔壁樓，有個房東要賣房，我把她的租客挖來了。價格你給便宜點，她肯定來，明天就搬”。

我娘覺悟高，批評我說：你這不是資金空轉(zhuǎn)存量博弈嗎？國家不提倡。我心想：我在陸家嘴金融城這么多年平時見的存量博弈還少嗎？成交量不都是這么來的。我連租客是男是女都沒問，戴上口罩就去把約簽了。

簽完這個開心啊，第二天二陽也轉(zhuǎn)陰了，樂呵呵到公司上班。公司研究部正在研究樓市的宏觀影響。研究員略帶自豪地說出他的研究成果——根據(jù)高頻數(shù)據(jù)顯示，不僅一線城市二手房掛牌量在增加，上海房租都下降了。我心里憤憤：什么高頻數(shù)據(jù)，你咋凈說我知道的。

研究員繼續(xù)滔滔不絕，還引用某著名房產(chǎn)研究院的《2023年一季度上海住房租賃市場回顧及展望》重磅報告。報告說：2023年3月，上海房屋租金收入比為28%，環(huán)比下跌21.7%，租金收入比降至歷史最低。研究員興奮地說：房租負(fù)擔(dān)，真的降了！

我聽完這話，打人的心都有。我的樂呵呵沒了，劈頭蓋臉地問：租金收入比降了這么多，原因是什么？房租降了多少？收入是漲了還是跌了？你有沒有數(shù)據(jù)？

研究員一怔，隨后露出“我早有準(zhǔn)備，你難不倒我”的微笑。他自信地切換到另一頁PPT，引用了某公眾號草根調(diào)研的文章說：有房東在某某租房管家平臺的房子空置了77天剛租出去。這套房子在某某租房管家平臺對外出租的價格比去年成交價下跌了20%，另一套也下跌了15%，完全抹平了2020年以來的租金漲幅。

研究員在切換PPT的時候，我咬牙切齒地想：雇你們這些高薪研究經(jīng)濟(jì)的人有什么用，裁掉得了，你很快也得考慮換地方租房子了。但是，當(dāng)我聽完他說的77天，下跌了15%的時候，我有點高興了，覺得搞經(jīng)濟(jì)研究的還是有點用的，因為我剛簽的租金是6500，比原來的7000只降了7%，比降15%真的感覺好太多了！

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