央行再度出手托舉房企融資，保交樓貸款計劃延期，房貸利率有望繼續下行

8月17日，央行發布《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》，提到了貨幣政策、利率、房地產、金融促消費等六方面的內容。關于房地產，央行重點提出，落實好“金融16條”，加大對城中村改造等金融支持力度。這意味著，房企融資有望得到改善，債務壓力或將有所緩解。

同時，央行延續此前政治局會議對于房地產的表述，表示適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。央行表示，繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制。由于8月15日MLF的中標利率下調15個基點，業內認為，LPR也將同步下調，帶動房貸利率繼續下行。

迎金融支持

(資料圖片僅供參考)

央行表示，落實好“金融16條”，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設等金融支持力度。

“延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末，穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展。”央行表示。

這意味著，可以幫助緩解資金壓力的“金融16條”和“保交樓貸款”執行期限均有所拉長。《華夏時報》記者了解到，“金融16條”于2022年11月份被提出，16條政策從供需兩端全面支持房地產市場企穩。

而“金融16條”最大的看點之一則是，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

對于房地產行業而言，“金融16條”的出臺對此前的融資政策進行糾偏，表示對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。此外，“保交樓貸款”的加入也有助于房地產企業渡過此輪行業危機。

從房企當前的融資情況來看，相關支持政策還需要繼續發力。8月16日，國家金融與發展實驗室發布了2023年第二季度報告。報告指出，2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續可能仍有房企出現債務違約。

“落實好‘金融16條’以及延長“保交樓貸款”支持計劃實施期限，有助于穩定市場預期，緩解企業流動性壓力，在房地產銷售未實現企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶對《華夏時報》記者說。

加大住房租賃、城中村支持力度

上文提到，央行表示，加大對住房租賃、城中村改造、保障性租賃住房建設等金融支持力度，這與此前政治局會議提到的內容不謀而合。

4月28日，政治局會議強調，要在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、規劃建設保障性住房。在7月24日的政治局會議上，相關內容再次被提及。

“有關部門鼓勵企業積極參與保障性住房建設、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，或意味著接下來相關領域的政策支持力度會進一步加大，以提升企業的參與積極性。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《華夏時報》記者說。

近年來，保障性租賃住房成為解決年輕人在大型城市居住難題的重要工具，正在不斷得到支持。58安居客研究院發布的數據顯示，截至2023年7月份，28省及89城已發布“十四五”保障性租賃住房籌集目標，總量約791.3萬套。

規模的落地需要金融的支持，自2020年4月份基礎設施REITs試點啟動以來，保障性租賃住房項目積極參與。《華夏時報》記者注意到，在已經上市的28只基礎設施REITs產品中，保障房REITs漲幅可觀，部分保障房REITs周度漲幅可以達到3.20%，在市場中處于領跑地位。

房貸利率有望繼續下探

自政治局會議重新定調樓市之后，此次央行也表示，適應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，促進房地產市場平穩健康發展。具體到執行端，盡管尚沒有新政出臺，但央行表示：“發揮好存款利率市場化調整機制重要作用，繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制。”

值得關注的是，8月15日，央行開展了4010億元的MLF，操作利率從上期的2.65%下調到了2.5%。MLF的操作利率是LPR定價的參考。因此，業內認為，新一期的LPR極大概率也會同步下調。

根據我國目前的房貸利率定價機制，各地的房貸利率是在LPR的水平上加點形成。目前，5年期以上LPR為4.2%，其對應的首套房和二套房房貸利率下限已經分別下降至了4.0%和4.8%。

不過，由于首套房貸利率政策動態調整機制允許新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市可以階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限，因此在實際執行層面，各地的房貸利率更低。

根據央行發布的數據，截至2023年3月末，已經有83個城市下調了首套房貸利率下限，低至3.7%和4.0%。值得一提的是，根據國家統計局發布的數據，房價下行的城市個數不斷增加。2023年7月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有50個，同比下降的城市則已經44個。

陳文靜對《華夏時報》記者說：“MLF中標利率是LPR的先行指標，本次下調或進一步引導5年期以上LPR下調，其將帶動房貸利率下行，降低購房成本，有助于修復市場預期。”

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