爛尾26年，“鬼城”復(fù)活？

爛尾26年的澳洲山莊，正在嘗試又一輪自救。

最近，在法拍網(wǎng)站上，突然出現(xiàn)了一大批澳洲山莊的房源。

(相關(guān)資料圖)

算了一下，一共有3棟樓，合計32套房源將被拍賣，總起拍價3600多萬。

單套起拍價大概100多萬左右，基本都是50-60多平的小戶型。

從一些照片看，有的是已經(jīng)簡單放了張桌子，當(dāng)成辦公室用。

有的簡單裝修了下，放了個床和小家電。

大部分還是這種毛坯狀態(tài)。

按照交易中心的說法，這批房子都屬于還沒有賣出去的房源，被法院直接放到公開市場上拍賣。

按單價來看，不到2萬/平，和東面的鎮(zhèn)龍、中新一個價。

不過，澳洲山莊是爛尾樓，而且是爛尾了26年之久的項目...

而且，房屋將按現(xiàn)狀拍賣，按照瑕疵品拍賣，法院負(fù)責(zé)房屋交付使用并辦理預(yù)售過戶登記。

但是，不承諾辦理產(chǎn)權(quán)證。

也就是說，如果拍了，到時會交付一個爛尾樓？

我真的很好奇，到底誰會買一個爛尾了20多年的房子，而且周邊沒有配套、沒有生活人群，就連電和水都困難的小區(qū)。

01

在法院文件中，我發(fā)現(xiàn)了澳洲山莊翻盤的新法寶。

房產(chǎn)置換。

按照公告解釋，政府正在推進(jìn)由政府主導(dǎo)的購房業(yè)主房產(chǎn)置換工作。

這批被放入市場拍賣的房源，是澳美公司自持房產(chǎn)未納入政府主導(dǎo)置換范圍。

也就是說，如果一切按照官方公告解釋的來闡述：

比如說，小美拍下了澳洲山莊的房源，成為了新業(yè)主，但隔壁的鄰居已經(jīng)把房產(chǎn)置換到別的地方去了。

如果小美又沒法置換，澳洲山莊不就只剩他們一批新業(yè)主獨守一個爛尾房。

這又成了一個新的歷史遺留問題，而小美成為了新一批守望者，等待神秘嘉賓來盤活。

那澳洲山莊真成套娃，無限循環(huán)下去了。

帶著這個疑問，我打通了交易中心的電話，問到了一些關(guān)鍵信息。

“政府正在研究推動房產(chǎn)置換，目前這批房子應(yīng)該也會參與其中。”

這個說法，和法院現(xiàn)狀交付的說法，顯然不一致。

也就是說，我拍下的這套澳洲山莊房子，買的其實不是澳洲山莊，而是一個隨時等待置換的房產(chǎn)盲盒？可能回遷，也可能是別的小區(qū)。

不知道是哪里？也不知道是哪個項目？也不知道是什么戶型？也不知道要不要補(bǔ)差價？

一切的一切，都是未知。

好家伙，法拍房也有房產(chǎn)盲盒，新型泡泡瑪特！

這32套法拍房，就和背后的澳洲山莊一樣，看得人一頭霧水。

當(dāng)然，無論是房產(chǎn)盲盒，還是拍下爛尾樓，這兩個選項都挺讓人窒息的...

但值得注意的是，這批房子暫屬于增城，可能不限購！如果將來可以置換，說不定是曲線買房的一條路。

02

對澳洲山莊來說，在政府研究房產(chǎn)置換的大前提下，有兩種可能↓

1、找到一個合作的新開發(fā)商，全體小區(qū)一起置換到開發(fā)商的現(xiàn)有小區(qū)。

同時，讓開發(fā)商接手澳洲山莊，補(bǔ)地價重新開發(fā)，更高的容積率，給開發(fā)商留出利潤空間，還能異地置換去庫存，開發(fā)商應(yīng)該能接受。

2、開發(fā)商重新接手項目，一切推倒重來，澳洲山莊業(yè)主們原地安置回遷，就像舊改項目一樣。

無論哪個，阻力都很大，這其中，全體業(yè)主、債權(quán)人、政府、新開發(fā)商的各方利益，如何能面面俱到是個很大的問題。

誰來做這個讓步呢？

而且，這部分建筑經(jīng)過那么久的風(fēng)吹雨打缺乏保養(yǎng)，基本面臨和哥弟大廈一個情況，推平重建。

顯然，澳洲山莊的重整之路不太好走，要不然也不會蹉跎那么多年。

但房產(chǎn)置換看起來，是政府認(rèn)為一個比較可行的道路。

當(dāng)然，擺在澳洲山莊面前的問題依然很大。

-澳美公司老板的土地權(quán)屬問題，這是澳洲山莊最后的籌碼。

-重新調(diào)整規(guī)劃的報批問題。

-澳美公司老板胡耀智與方興公司老板吳楷明、銀行信托之間的各種土地抵押、債權(quán)抵押。

-小區(qū)業(yè)主有已經(jīng)入住的，有還沒入住的，還有已經(jīng)放棄的等等，如何統(tǒng)籌？

-誰來做？怎么做？

03?

過去，澳洲山莊曾經(jīng)嘗試過無數(shù)次自救，要不是無法統(tǒng)一意見，要不是遇人不淑。

澳洲山莊位于黃埔九龍鎮(zhèn)金坑村，總用地面積415171.4平方米，1995年開始銷售。

1998年，開發(fā)商澳美公司財務(wù)總監(jiān)卷走公款上億元，導(dǎo)致澳美公司資金鏈斷裂。

據(jù)說，當(dāng)時已經(jīng)賣出去近200棟，有業(yè)主2384戶，最終只交付了不到60棟，近3/4的業(yè)主成為爛尾樓受害者。

2004年，澳美公司老板胡耀智，找來了好朋友吳楷明，榜上首富李嘉誠，嘗試盤活澳洲山莊。

不過，雙方圍繞土地和債務(wù)展開了長達(dá)近20年的爾虞我詐。

在你來我往的各種抵押、轉(zhuǎn)讓之后，澳洲山莊慢慢發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初可以用來翻盤的土地籌碼，都沒了。

可以想象一下，從04年到23年，20年間房價漲了多少倍，地價漲了多少倍。

而李嘉誠旗下的長實，則在澳洲山莊旁邊開發(fā)了一個名為御湖名邸的項目。

2015年期間，政府層親自下場背書，連續(xù)發(fā)布幾條文件指出，澳洲山莊將重新規(guī)劃，不符合規(guī)劃的房屋將整體拆除重建，拆除期間，業(yè)主們可獲得優(yōu)先安置。

但是，當(dāng)澳洲山莊不再有利可圖，就再也沒有白衣騎士愿意進(jìn)入了。

去年末，澳洲山莊迎來了少有的新動態(tài)。

黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了一則澳洲山莊房屋安全評估項目招標(biāo)公告。

根據(jù)項目內(nèi)容，第三方單位需對存量房屋（共193棟）進(jìn)行排查、鑒定，形成評估報告，分類說明房屋現(xiàn)狀、提出專業(yè)處置建議。

此舉被認(rèn)為是澳洲山莊即將推平重建的信號。

對澳洲山莊來說，每走一步都困難重重，但有消息總歸比沒有消息強(qiáng)。

房產(chǎn)置換這條路仍迷霧漫漫，但起碼有個現(xiàn)實的盼頭。

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