珠海一樓盤(pán)“5折”賣(mài)房背后：“限跌令”沒(méi)取消，開(kāi)發(fā)商八仙過(guò)海

珠海金灣區(qū)地處南海之濱。圖文無(wú)關(guān)。（視覺(jué)中國(guó)/圖）

近日，珠海一樓盤(pán)“打響‘五折’賣(mài)房第一槍”的消息傳遍全網(wǎng)，被視為樓市放開(kāi)“限跌令”的信號(hào)。

此前，下調(diào)房?jī)r(jià)普遍受到管制。2023年5月，江蘇昆山兩家房企因降價(jià)被當(dāng)?shù)刈〗ň纸型＞W(wǎng)簽。

(資料圖片僅供參考)

早在2021年8月，湖南岳陽(yáng)曾向當(dāng)?shù)胤科笙掳l(fā)通知，要求岳陽(yáng)市4個(gè)中心城區(qū)新建商品房成交價(jià)不得低于備案價(jià)85%，否則不予網(wǎng)簽。此后一個(gè)多月，全國(guó)至少9個(gè)城市相繼傳出“限跌令”。

備案價(jià)仍在

被傳“5折賣(mài)房”的樓盤(pán)是位于珠海金灣區(qū)的寶龍城。售樓處一位工作人員告訴南方周末記者，這是自媒體“拿2021年（價(jià)格）最高那套房和現(xiàn)在（價(jià)格）最低那套房做對(duì)比”得出的結(jié)論。

他介紹，2021年該項(xiàng)目曾推出126平方米的四房戶(hù)型，因?yàn)閿?shù)量稀缺，價(jià)格在28000元/平方米左右。目前該樓盤(pán)最便宜的房子售價(jià)約15300元/平方米，是68平方米的兩居室。

金灣區(qū)住建局一位負(fù)責(zé)人向南方周末記者證實(shí)了這位工作人員的說(shuō)法。

該負(fù)責(zé)人介紹，按照珠海現(xiàn)行規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)不能低于備案價(jià)的85%。寶龍城目前個(gè)別戶(hù)型備案價(jià)約18000元/平方米，按照15000元/平方米左右的價(jià)格銷(xiāo)售仍在規(guī)定范圍內(nèi)。

也就是說(shuō)，對(duì)于降價(jià)賣(mài)房依然有管控。在備案價(jià)約束下，最多以85折賣(mài)房。但珠海允許開(kāi)發(fā)商調(diào)整備案價(jià)。

2016年珠海住建局發(fā)布的《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》明確，間隔6個(gè)月可以重新調(diào)整備案價(jià)。

在珠海住建局搜索寶龍城，能看到該項(xiàng)目自2022年12月14日以來(lái)，先后7次調(diào)整備案價(jià)，涉及468套房源。其中一期B區(qū)域2022年調(diào)價(jià)的35套房，由24000元/每平米左右降至約20000元/每平米。調(diào)價(jià)后最便宜的一套賣(mài)17659.2元/平方米，比2020年的備案價(jià)直降近7000元/平方米。

和珠海相比，不少城市執(zhí)行的“限跌令”更為嚴(yán)格。

2023年5月，昆山夢(mèng)之悅花園、尚濱花園因降價(jià)銷(xiāo)售被當(dāng)?shù)刈〗ň纸型＞W(wǎng)簽。南方周末記者以購(gòu)房者名義進(jìn)行咨詢(xún)，兩個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員都表示，目前昆山商品房需按備案價(jià)銷(xiāo)售，成交價(jià)不能高于或低于備案價(jià)，且備案價(jià)不能調(diào)整。

2021年湖南岳陽(yáng)要求當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售價(jià)不能低于備案價(jià)85%，被視為當(dāng)年首個(gè)“限跌令”。岳陽(yáng)多個(gè)樓盤(pán)售樓人員告訴南方周末記者，這一“限跌令”現(xiàn)在仍在執(zhí)行，且備案價(jià)難以下調(diào)。

據(jù)媒體報(bào)道，2023年8月，江西南昌市南昌縣欣光花園項(xiàng)目因二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售排名靠后，被縣住房保障中心要求整改。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員向南方周末記者表示，當(dāng)?shù)匾笊唐贩夸N(xiāo)售價(jià)不能低于備案價(jià)。

從“限漲”到“限跌”

其實(shí)，商品房備案價(jià)制度在實(shí)施之初主要是為了限漲，維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

2009年，昆山開(kāi)始試點(diǎn)商品房?jī)r(jià)格備案，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)定價(jià)前15天到物價(jià)部門(mén)備案才能申請(qǐng)預(yù)售證。如果實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中提高價(jià)格，需提前15天重新備案。據(jù)《法制晚報(bào)》報(bào)道，這是全國(guó)首次試行房?jī)r(jià)備案制度。

昆山當(dāng)時(shí)測(cè)定全市商品房市場(chǎng)平均利潤(rùn)率為12%，要求上浮幅度不超過(guò)50%。

2016年，珠海開(kāi)始要求商品房進(jìn)行價(jià)格備案時(shí)，也強(qiáng)調(diào)“商品房銷(xiāo)售價(jià)格原則上不得高于備案價(jià)格”，要求備案價(jià)不高于基準(zhǔn)價(jià)3%。對(duì)于銷(xiāo)售價(jià)低于備案價(jià)或下調(diào)備案價(jià)沒(méi)有明確限制。

當(dāng)時(shí)全國(guó)樓市一片火熱。以東莞為例，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引東莞市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年8月東莞新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售均價(jià)為首次突破1.5萬(wàn)元大關(guān)，同比上漲58.19%。

兩個(gè)月后東莞要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行價(jià)格備案，商品房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)，也不得比備案價(jià)格下浮超過(guò)15%。

隨著近年來(lái)樓市行情發(fā)生變化，房?jī)r(jià)備案制度也從“限漲”轉(zhuǎn)向“限跌”。

2021年8月出臺(tái)“限跌令”時(shí)，岳陽(yáng)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)名單中，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下跌。

最早以房?jī)r(jià)備案制度限漲的昆山，部分樓盤(pán)現(xiàn)在也開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)。夢(mèng)之悅項(xiàng)目銷(xiāo)售介紹，2018年開(kāi)盤(pán)時(shí)按22000元/平方米的備案價(jià)銷(xiāo)售，到2023年五一期間已降價(jià)到16000元/平方米。

萬(wàn)科旗下的昆山尚濱花園也在降價(jià)。中介表示，該項(xiàng)目備案價(jià)約19000元/平方米，89平方米的主力戶(hù)型總價(jià)約160萬(wàn)，五一促銷(xiāo)期間直降32萬(wàn)，還送停車(chē)位，相當(dāng)于75折銷(xiāo)售。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，在前期擠壓需求集中釋放后，2023年4月昆山市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)一定回落。4月昆山新建商品住房成交面積為20.3萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約14%。五一期間部分項(xiàng)目加大了營(yíng)銷(xiāo)力度。

但降價(jià)受到了政府處罰。夢(mèng)之悅和尚濱花園的銷(xiāo)售人員均表示，樓盤(pán)因?yàn)榻祪r(jià)銷(xiāo)售被住建局叫停網(wǎng)簽。一名夢(mèng)之悅售樓處工作人員向南方周末記者透露，因?yàn)榻祪r(jià)遭到業(yè)主舉報(bào)，公司繳納罰款后才恢復(fù)網(wǎng)簽。

目前，“限跌令”在全國(guó)仍普遍存在。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年5-12月，近20市（縣）出臺(tái)政策，限制商品房成交價(jià)格下跌幅度。

八仙過(guò)海

不過(guò)，“限跌令”下，開(kāi)發(fā)商的手段層出不窮。

昆山夢(mèng)之悅項(xiàng)目銷(xiāo)售表示，現(xiàn)在依然以16000元/平方米優(yōu)惠價(jià)賣(mài)房。不過(guò)，房源以“工抵房”名義對(duì)外銷(xiāo)售。也就是對(duì)政府聲稱(chēng)房子已抵押給施工方抵付工程款，以施工方名義對(duì)外銷(xiāo)售，實(shí)際仍按新房進(jìn)行網(wǎng)簽。“相當(dāng)于是二手房，不受政府備案價(jià)管控。”

昆山尚濱花園被罰后也依然在按75折賣(mài)房。一位中介表示，原價(jià)160萬(wàn)的房子現(xiàn)在130萬(wàn)就能買(mǎi)到。

購(gòu)房者以130萬(wàn)總價(jià)的30%支付首付款，但開(kāi)發(fā)商仍按160萬(wàn)備案價(jià)網(wǎng)簽，超出的首付款由開(kāi)發(fā)商墊付，售房流程走完后，這筆錢(qián)依然從政府監(jiān)管賬戶(hù)回到開(kāi)發(fā)商手里。“只是過(guò)一下賬。”

珠海下調(diào)備案價(jià)的樓盤(pán)也不止金灣寶龍城。珠海住建部官網(wǎng)顯示，近兩個(gè)月，珠海還有3個(gè)樓盤(pán)下調(diào)備案價(jià)。

位于深圳光明區(qū)的金碩華府甚至推出“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的保價(jià)政策。樓盤(pán)銷(xiāo)售介紹，該項(xiàng)目下個(gè)月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)價(jià)格在45300元/平方米左右。開(kāi)發(fā)商承諾開(kāi)盤(pán)價(jià)即為最低折扣，后期如果降價(jià)將全額退差價(jià)。

這位銷(xiāo)售人員稱(chēng)，2021年同一開(kāi)發(fā)商在深圳大鵬新區(qū)推出的云曦花園已經(jīng)采取保價(jià)政策。該樓盤(pán)最初售價(jià)39000元/平方米，之后打折銷(xiāo)售，差價(jià)也返還給了業(yè)主。“大概（一套差價(jià)）有幾十萬(wàn)。”

一些地方政府也開(kāi)始以團(tuán)購(gòu)等方式打破售價(jià)限制。近日，四川雅安、四川資陽(yáng)、福建邵武等地鼓勵(lì)團(tuán)購(gòu)商品房，明確團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)不計(jì)入商品房備案價(jià)格跌幅比例范圍。陜西安康、河南濟(jì)源則直接對(duì)購(gòu)房者發(fā)放補(bǔ)貼。

南方周末記者 衛(wèi)琳聰

責(zé)編 馮葉

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