2022年的樓市，已經(jīng)祭出了四大手段，分別是：

降息、降首付、降利率、棚改貨幣化。

先說(shuō)貨幣層面，也就是降準(zhǔn)和降息。

去年兩次降準(zhǔn)，1次降息，1月份又來(lái)一次降息。

前幾天，央行又宣布，自掏腰包超過(guò)1萬(wàn)億，把外匯占款的收益拿了出來(lái)，上繳給財(cái)政。

這其實(shí)也是變相的降準(zhǔn)，因?yàn)?萬(wàn)億的外匯占款，肯定要對(duì)應(yīng)1萬(wàn)億的基礎(chǔ)貨幣投放。

現(xiàn)在基礎(chǔ)貨幣投放的錨換成了MLF，在2014年以前，都是以外匯占款，錨定印鈔的多寡。

如果再考慮到：2月份社會(huì)融資規(guī)模下降，居民中長(zhǎng)貸首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

接下來(lái)，MLF的利率，還有1年期LPR會(huì)不會(huì)繼續(xù)引導(dǎo)下降，值得關(guān)注。

再說(shuō)首付和利率。

先看20%首付的城市已經(jīng)有多少了。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月1日，全國(guó)在2022年已經(jīng)累計(jì)有16個(gè)城市發(fā)布了不同內(nèi)容的降低首付政策。

其中有菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店、蚌埠、溫州提及或者部分提及商業(yè)貸款調(diào)整首付。

另外還有北海、自貢、晉中、南寧、福州等城市提及了公積金首付成數(shù)的變化。

這還都是明面上的。

其實(shí)央行和銀保監(jiān)會(huì)早有規(guī)定，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。

所以，20%首付，并沒(méi)有突破調(diào)控底線。

再看利率降得多猛。

今年1月20日至2022年2月18日，有25個(gè)城市下調(diào)房貸利率，且利率降幅超過(guò)對(duì)應(yīng)期限的5年期LPR降幅。其中，6個(gè)城市房貸利率環(huán)比降幅超20個(gè)基點(diǎn)（BP），13個(gè)城市的房貸利率降幅在10-20BP之間，14個(gè)城市降幅在5-10BP之間。

這還是2月份的數(shù)據(jù)，到3月份，長(zhǎng)三角不少城市首套房利率已經(jīng)到了5%左右，重慶主流利率5.2%。

廣州在2月份四大行降利率之后，3月又降了一波，蘇州甚至降到了4.6%，鄭州還推出了大學(xué)生畢業(yè)5年內(nèi)首套房4.7%的利率。

再聊貨幣化。

3月1號(hào)的時(shí)候，鄭州提出放松限貸限購(gòu)，其中就提到了要實(shí)施三年的棚改貨幣化，但沒(méi)提細(xì)則。

到3月8號(hào)的時(shí)候，直接發(fā)了棚改貨幣化的意見(jiàn)。

作為一座千萬(wàn)級(jí)人口大城、萬(wàn)億GDP大城、國(guó)中城市、米字型高鐵城市，這一番舉動(dòng)，有極強(qiáng)的信號(hào)意義。

在2015-2018年，正是因?yàn)榇罅康牟疬w戶(hù)拿著巨額現(xiàn)金去“掃樓”，才造成了短期庫(kù)存緊缺，由此引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。

這一番重走“去庫(kù)存”老路，看來(lái)地方上確實(shí)有點(diǎn)坐不住了。

以上，梳理完畢。

接下來(lái)，是藍(lán)白今天想聊的主要部分：

這么多大招都用上了，現(xiàn)在還是3月中旬，也就兩個(gè)半月的功夫，層出不窮的利好發(fā)出來(lái)，說(shuō)實(shí)話，我都覺(jué)得有點(diǎn)懵。

按理來(lái)說(shuō)，按咱們的記憶來(lái)說(shuō)，按我們已經(jīng)被房?jī)r(jià)“教訓(xùn)”了多次的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，樓市早就該“支棱”起來(lái)了。

可實(shí)際上呢？

我們滿(mǎn)目所見(jiàn)，樓市依然冷清清。

我看到民生宏觀周君芝3月14日發(fā)的報(bào)告，她列出房地產(chǎn)過(guò)去一年的數(shù)據(jù)，涵蓋銷(xiāo)售、拿地、投資、和融資。

銷(xiāo)售端，同比增速滑落出歷史正常區(qū)間，幾乎與金融危機(jī)時(shí)期相當(dāng)。

2021年下半年地產(chǎn)銷(xiāo)售急劇下滑，2021年10月銷(xiāo)售面積同比增速將至-21.7%，截至去年12月當(dāng)月同比仍在-15%左右。

拿地方面，流拍率與金融危機(jī)時(shí)期相當(dāng)。

根據(jù)100個(gè)大中城市土地成交測(cè)算，去年12月土地流拍率超過(guò)35%，歷史上僅在金融危機(jī)和2020年經(jīng)濟(jì)停擺時(shí)期觸及這一區(qū)間。

土地溢價(jià)率僅為2.4%，與2009年和2012年地產(chǎn)下行周期中的低點(diǎn)相當(dāng)。

房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比增速創(chuàng)歷史低點(diǎn)，2021年12月房地產(chǎn)投資完成額同比-13.9%，跌幅僅次于2020年2月經(jīng)濟(jì)停擺時(shí)期。

把眼光再拉近，不提1月份之前，就說(shuō)最近這兩個(gè)月，哪怕四大手段都已經(jīng)使出來(lái)了，可實(shí)際效果呢？

還看銷(xiāo)售。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年2月份，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。

再看融資。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份其監(jiān)測(cè)的40家房企共完成融資288.27億元，環(huán)比下滑49.84%。這意味著2月份融資金額創(chuàng)近2年新低。

融不到錢(qián)，房子又賣(mài)不出去。

這就是房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)。

好，不說(shuō)2月份，再找最新3月份的數(shù)據(jù)。

我找到申港證券的一份研報(bào)，是3月14日的房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)。

截止3月6日， 30 城成交面積單周同比及累計(jì)同比分別為-43P%、-28%。

13城二手房成交面積單周同比-24P%，累計(jì)同比-29%。

新房和二手房，成交還在下滑！

上面說(shuō)了，銷(xiāo)售不行，沒(méi)錢(qián)融資，開(kāi)發(fā)商還會(huì)拍地么？

看最新的周度數(shù)據(jù)。

100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比增加10%，成交建筑面積下降了30%，成交金額累計(jì)同比甚至下降了61%！

100個(gè)城市，賣(mài)地的成交溢價(jià)率，僅僅只有1%。

這一通數(shù)據(jù)捋下來(lái)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，四大手段出來(lái)之后，房地產(chǎn)還是不為所動(dòng)。

原因出在哪？

絕大多數(shù)人，都陷入到“歷史重演”的邏輯怪圈中，很少有人能想到：這次，跟以前不一樣了。

2008年和2015年，居民負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到今天這個(gè)水平，城鎮(zhèn)化非常強(qiáng)勁，大城市之間還沒(méi)有爆發(fā)搶人大戰(zhàn)。

當(dāng)時(shí)的居民杠桿、城鎮(zhèn)化率、房企的體量、土地出讓金、銀行涉房貸款、棚改貨幣化率，與2022年有本質(zhì)區(qū)別。

更重要的，是“買(mǎi)房觀念”的變化。

經(jīng)歷了2017-2021年的連續(xù)“教育”，幾乎所有人都認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能再重演2015-2017年那樣，全面普漲的行情。

一旦群體性預(yù)期形成，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯，都要為之改變。

需求端的刺激，邊際效用就會(huì)越來(lái)越低。

事實(shí)上，這才是“房住不炒”理念深入人心的真切佐證。

2022年，讓購(gòu)房者理性審視自己的負(fù)債和杠桿，其實(shí)是一件好事，不是嗎？

標(biāo)簽： 四大手段都不管用了降息首付利率貨幣化 樓市依然