本文來源：時代周報 作者：周梓霖

打擊學區房炒作的接力棒，傳到深圳。

近日，深圳百花片區最受捧的小戶型學區房，已經跌近參考價。深圳頂級名校百花小學和深圳實驗中學的學區房金茂禮都，一套46平方米一房一廳房源，業主掛盤價降至630萬元，單價約13.7萬元/平方米。最高光的時候，這個“百花頂流”學區房，成交價一度高達30萬元/平方米。業主甚至高傲地拒絕貸款買家，“資金不在手，勿擾。”

學區房的好光景難再續。樂有家研究中心數據顯示，自2021年9月開始，深圳六大名校片區的業主掛牌價明顯下滑。羅湖深中周邊的掛牌價跌幅最大，達到10%；其余名校片區掛牌價跌幅為3%-6%。而成交價方面，福田百花片區、南山南二外周邊、龍華深高北周邊，均已跌去20%。

曾經高不可攀的頂級學區房，正在走下神壇。

天價學區房祛魅

深圳樓市“硬通貨”--小戶型學區房，逐漸回歸理性，成交價向參考價靠攏。

金茂禮都，因為戶型小、總價低，素來是百花片區最搶手的“上車盤”。 在二手房參考價機制下，舊日頂流已走下神壇。

據時代周報記者了解，金茂禮都目前在售二手房中，報價最低的是一套46平方米一房一廳，總價630萬元，單價約13.7萬元/平方米。曾經最受歡迎的24平方米單間，最新報價為518萬元，單價約21.6萬元/平方米。這個價格雖然依然遠超參考價（12.5萬元/平方米），但在去年的成交高點，金茂禮都同戶型曾賣到720萬元，單價約30萬元/平方米。不到一年時間，跌去28%。

降價的不止是金茂禮都。

樂有家研究中心對福田百花片區、福田香蜜湖片區、南山南二外周邊、羅湖深中周邊、寶安寶中周邊和龍華深高北周邊六大名校片區的監測，自2021年1月以來，這6個片區二手房成交價經歷多次波動，已經出現很大松動，業主讓利明顯。

具體來看，百花片區、南二外周邊以及深高北周邊二手房成交價跌幅最大，在20%左右。香蜜湖因有豪宅配套以及位于核心地段的支撐，跌幅最小，但也有7%。

樂有家百花片區的資深經紀人楊麗娜告訴時代周報記者，今年2月至今，百花片區累計成交11套二手房，過半房源接近參考價成交，其中4套低于參考價。最“筍”的一套是南天一花園一套107平方米單位，成交價1200萬元，低于參考價85萬元。

趙簡（化名），最近以略高于參考價的價格，賣掉了百花的房子。

趙簡計劃換房，在年前以1680萬元掛出房子，底價是1600萬元。陸陸續續有幾波人看房，但意向較低。房子還沒賣掉，她就遇到了“夢中情房”，只好聯系經紀人下調價格至1550萬元。

“來看房的都說‘再看看’就沒有然后了，我看中的房子因為地段好、配套好，價格一直在漲，更氣人的是還不斷有成交。”趙簡無奈之下，再度下調報價。

又經歷數次博弈，趙簡最終以1350萬元賣掉房子，雖然比參考價高了95萬元，但比最初的報價低了330萬元。

據楊麗娜觀察，目前百花片區賣房的業主8成是計劃換房，需求很剛性，著急賣房有心讓利。另一方面，業主看中的房子也在降價，買賣對沖，不賺不虧，所以都能接受砍價。

樂有家研究中心指出，“按參考價賣房”的現象逐漸增加。

從6大名校片區掛牌價與參考價的偏差值變化來看，偏差值在10%、11%-30%這兩個區間的占比逐漸提高。2021年1月，偏差值在11%-30%之間的房源占10.9%，如今已經擴大到14.3%，偏差值10%以內的占比也從2.9%增加到3.8%。也就是說，業主的掛盤價越來越接近參考價，甚至有不少業主已經按參考價報價。

長效機制建立

深圳天價學區房神話破滅，與供需端變化有關。

《深圳市教育發展“十四五”規劃》提出，加大基礎教育學位建設，全力保障常住人口子女入學需求，5年內新增基礎教育學位90.8萬座。其中，新建學前教育學位12.5萬座、公辦義務教育學位67.3萬座，公辦普通高中學位11萬座。

目前，深圳正推動公辦中小學集團化辦學。通過整體性布局、有計劃推進、集團化認定、規范化管理等措施，推動深圳公辦中小學集團化辦學，擴大優質教育資源覆蓋面。到2025年，優質教育集團總量達到60個，原則上新建公辦學校全部納入集團化管理，集團化辦學覆蓋全市公辦中小學校。

在促進教育公平方面，深圳在繼續嚴格執行大學區制招生的基礎上，首次提出電腦派位招生。

今年1月，龍華區教育局公布十所新開辦公辦學校招生范圍，首次提出對部分學校實行電腦派位招生。實行電腦派位招生的學區位于龍華上塘片區，由未來小學、龍華區實驗學校小學部、和平實驗小學3所學校學區范圍組成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從供給端來看，深圳正在分兩步走，做蛋糕和分蛋糕——增加學位供應，推進教育公平。 從需求端，二手房參考價對學區房沖擊非常大，打破業主的房價上漲預期。

“從供給端和需求端，徹底治理了學區房炒作的根源。” 李宇嘉表示。

標簽： 狂降300萬深圳頂級學區房走下神壇 業主甩賣單價從30萬