作者 | 郭菲菲

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

經(jīng)營5年后，龍湖長租公寓業(yè)務在2021年首次實現(xiàn)盈利。龍湖集團（HK.0960）2021年財報披露，該業(yè)務租金收入為22.3億元，同比增長23%，目前已開業(yè)10.6萬間，整體出租率為92.9%。

“租購并舉”政策引導下，開發(fā)商也在傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務外，加碼長租公寓業(yè)務。在開發(fā)商長租公寓梯隊中，龍湖長租公寓品牌冠寓規(guī)模僅落后于萬科泊寓。后者在2021年上半年營收為13.19億元，規(guī)模為19.2萬間。

2021年，龍湖在內(nèi)部將業(yè)務拓寬為六大主航道，包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、長租公寓、智慧服務（物業(yè)）、房屋租售、房屋裝修。2022年1月，物業(yè)板塊分拆，申請赴港交所上市。

對此，3月25日，龍湖新晉首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績會上表示，此前集團每年會把銷售回款的10%，投入商業(yè)等其他航道，現(xiàn)在隨著航道業(yè)務自身產(chǎn)生現(xiàn)金流，集團也在慢慢減少投入，其他航道業(yè)務也要回歸到生意邏輯，關(guān)注現(xiàn)金流及利潤。

從其核心業(yè)務地產(chǎn)開發(fā)來看，龍湖2021年合約銷售額為2900.9億元，較上年增長7.2%。陳序平將2022年合約銷售額目標定為3000億元，權(quán)益銷售額為2000億元左右。此外，龍湖天街等商業(yè)板塊的租金收入，則同比增長40%至81.5億元。

行業(yè)整體下行階段，龍湖是少數(shù)仍在擴張的民營房企。2021年，其斥資868億元，拿到122個項目，其中包括32個收并購項目。

陳序平表示，從去年9月以來，龍湖拿到的項目基本上都是底價成交，公司會圍繞著毛利率、凈利率、現(xiàn)金流回正周期這三個核心的底線指標，堅守自身投資原則。“因為一些高杠桿民企的出清，我們預判土地投資熱度，即使有短暫回升，也回不到去年上半年以前的那種動輒30%、50%的溢價率，這也有利于我們拿到價格更低的土地，幫助修復地產(chǎn)業(yè)務的毛利率。龍湖地產(chǎn)開發(fā)毛利率未來保持在20%左右，集團整體毛利率在25%。”

對于剛升任CEO不足一月的的80后陳序平，龍湖集團掌舵者吳亞軍在業(yè)績會上評價稱，他對公司業(yè)務理解、未來構(gòu)想非常有系統(tǒng)性，慎言勤思，很有方向性，以及結(jié)果導向，因此，他是合適的CEO人選，相信他會用成績來回報公司。

另外，在債務規(guī)模方面，截止2021年末，龍湖有息負債為1920.7億元，一年內(nèi)到期債務為145億元，在手現(xiàn)金為885.3億元，其中受限的預售監(jiān)管資金規(guī)模為318.1億元，現(xiàn)金短債比為3.88倍，凈負債率為46.7%，在“三道紅線”指標中維持綠檔行列，其平均借貸成本僅為4.14%。

對此，龍湖首席財務官趙軼透露，今年剛性還款只有140多億，其中有99億是公司債，目前已經(jīng)還了74億，還剩下70多億待還，“這是非常主動可控的”。

趙軼還表示，今年龍湖會主動地提前歸還300多億元的貸款或者別的負債，整個還款在400多億左右。雖然央行給了一些并購貸政策，但公司對所有負債都是統(tǒng)一管理，我們還是比較審慎，對于土地項目會積極看，對于平臺公司的收并購則尤其審慎。

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標簽： 棱鏡丨長租公寓去年首次盈利 龍湖稱債務可控 但對并購持