作者：子非魚(yú)

01

大灣區(qū)開(kāi)始扎堆救市了。

佛山、中山大幅放松了限購(gòu)，江門(mén)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼包。東莞，也在4月28日，發(fā)布了樓市新政。

這份新政，從5月1日開(kāi)始執(zhí)行，內(nèi)容中有幾個(gè)主要調(diào)整：

1、恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)稅。

之前東莞限購(gòu)政策中，只認(rèn)社保。現(xiàn)在既認(rèn)社保，又認(rèn)個(gè)稅。

2、“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”。

之前東莞的限購(gòu)政策要求，非戶籍人口需要提供2年內(nèi)連續(xù)繳納1年的社保證明，購(gòu)買(mǎi)二套房需要提供4年內(nèi)連續(xù)繳納3年的社保證明，現(xiàn)在改為累計(jì)而非連續(xù)。

也即，現(xiàn)在非戶籍人口，購(gòu)買(mǎi)首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,購(gòu)房之日前2年內(nèi)累計(jì)繳納12個(gè)月以上（含）社保或個(gè)稅，二套房，購(gòu)房之日前4年內(nèi)累計(jì)繳納36個(gè)月以上（含）社保或個(gè)稅。

3、非戶籍本科以上學(xué)歷、初級(jí)以上職稱、技師以上資格，首套房，購(gòu)房之日前2年內(nèi)累計(jì)繳納6個(gè)月以上（含）社保或個(gè)稅，二套房，購(gòu)房之日前3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月（含）以上社保或個(gè)稅。

這是給人才購(gòu)房開(kāi)了個(gè)口子。

擁有本科以上學(xué)歷，或者擁有初級(jí)以上職稱、技師等資格證的非戶籍人口，只需要提供2年內(nèi)累計(jì)繳納6個(gè)月的社保或個(gè)稅證明，就可以買(mǎi)首套房，有累計(jì)兩年的社保或個(gè)稅證明，就可以買(mǎi)二套房。

看似仍需要半年社保才能購(gòu)房，但其實(shí)現(xiàn)在的操作空間很大，基本上有這些學(xué)歷或資格證的外地人，都可以購(gòu)房，只需找中介補(bǔ)繳半年社保，就可以突破限購(gòu)。

4、取消新入戶購(gòu)房“雙半年”限制。

這一條非常關(guān)鍵。2020年，由于樓市火熱，深圳率先祭出大招，對(duì)戶籍人口升級(jí)了限購(gòu)，要求新落戶者，需要落戶滿三年且連續(xù)繳納三年社保（連續(xù)繳納滿五年社保除外），方可獲得房票。

東莞緊隨深圳之后，也對(duì)戶籍人口提出了硬性要求，新落戶東莞者，需要落戶滿半年且有半年社保證明，方可購(gòu)房。

現(xiàn)在取消這條限制，一落戶就可以購(gòu)房。

02

這次東莞松綁的力度，可以說(shuō)相當(dāng)大了。當(dāng)然，相比于福州的梭哈，全面放開(kāi)限購(gòu)，力度還差了一些，但直追南京放松限購(gòu)的力度了。

和南京火急火燎，一個(gè)月內(nèi)三次放開(kāi)放松限購(gòu)（先放開(kāi)了溧水區(qū)限購(gòu)，后放開(kāi)了六合區(qū)限購(gòu)，緊接著又放松了市區(qū)限購(gòu)）一樣，東莞樓市也到了關(guān)鍵時(shí)刻。

東莞樓市當(dāng)下是個(gè)什么現(xiàn)狀？

一句話概括，房子賣(mài)不動(dòng)，土地賣(mài)不動(dòng)。

根據(jù)中原地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，一季度，東莞一季度住宅成交量創(chuàng)下新低，住宅總體成交量同比下跌55%，環(huán)比下跌70%。

非住宅等商業(yè)物業(yè)，成交量環(huán)比下跌81%，同比下跌84%。可謂一片肅殺。

在低迷的成交量之下，東莞目前的住宅消化周期被拉長(zhǎng)至15個(gè)月，大于住建部劃定的12個(gè)月安全警戒線。

房子賣(mài)不動(dòng)，土地也賣(mài)不動(dòng)，而且相比于前者，后者的冷場(chǎng)程度更甚。

東莞本月開(kāi)啟的首輪集中供地，原本推出的8宗地，還沒(méi)有開(kāi)拍就有6宗地塊被撤牌，僅成交了兩宗地塊，流拍率高達(dá)75%。

如果不是天津之后來(lái)了一個(gè)80%的流拍率（含停牌），東莞便坐穩(wěn)了流拍第一城。

而且，東莞被撤牌的六宗地塊，有好幾塊位于臨深地區(qū)，比如大嶺山的兩塊地，塘廈的地塊。即便有臨深光環(huán)加持，也擋不住撤牌。

03

土地市場(chǎng)大流拍，一方面是地價(jià)定價(jià)太高，都幾乎接近各個(gè)板塊的最高價(jià)紀(jì)錄。

地價(jià)太高，在當(dāng)下的樓市環(huán)境下，進(jìn)一步擠壓了房企的利潤(rùn)空間，對(duì)于本就資金吃緊的房企，吸引力大大削弱。

另一方面，則是東莞本身樓市冷場(chǎng)所致。開(kāi)發(fā)商不得不思量，拿地建房之后，要多久才能賣(mài)完。

土地賣(mài)不出去，便會(huì)損失土地財(cái)政。東莞雖然是制造業(yè)重鎮(zhèn)，但土地財(cái)政依賴度并不低，高達(dá)80%。

為了拯救土地市場(chǎng)，東莞必須一方面繼續(xù)調(diào)整拿地規(guī)則，乃至要壓低土地價(jià)格。

另一方面，則要讓房產(chǎn)成交市場(chǎng)回溫，給開(kāi)發(fā)商以信心。

所以，才有了東莞發(fā)布的“428樓市新政”，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了全面放松。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，能起作用嗎？本號(hào)對(duì)此，持保留意見(jiàn)。畢竟有前車(chē)之鑒在那擺著。

比如3月份就全面放開(kāi)限購(gòu)的福州，3月份的成交量依舊在歷史低位，3月份的房?jī)r(jià)依舊在跌（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份福州二手房環(huán)比下跌0.3%，同比下跌0.2%）。

再比如開(kāi)啟系統(tǒng)性救市的鄭州，同樣如此。其他開(kāi)啟救市的80個(gè)左右的城市，大體也是如此，都沒(méi)有托起來(lái)。

托不起來(lái)的原因，并不復(fù)雜。現(xiàn)在不是有沒(méi)有房票買(mǎi)的問(wèn)題，而是有沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)的問(wèn)題。

原本的高房?jī)r(jià)與低收入矛盾依舊夠尖銳，現(xiàn)在在疫情持續(xù)三年沖擊下，很多人的工作和收入都朝不保夕，買(mǎi)房更難。

想要救市，除了大幅降價(jià)，沒(méi)有第二個(gè)辦法。但大幅降價(jià)不現(xiàn)實(shí)，畢竟銀行擔(dān)不起這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，所以托底的結(jié)局是，會(huì)繼續(xù)這樣僵著。

標(biāo)簽： 4個(gè)城市同時(shí)出手大灣區(qū) 扎堆救市開(kāi)始了