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2021年，受房地產(chǎn)下行因素影響，物業(yè)行業(yè)也遭受了一定沖擊。不少物企面臨被出售為地產(chǎn)公司償債的窘境；一些發(fā)展獨立性較差的物企因房地產(chǎn)輸血減少，業(yè)績增速放緩，利潤表現(xiàn)不如往常；同時，關(guān)聯(lián)交易占比較高的物企受地產(chǎn)母公司等因素的影響，應(yīng)收款和壞賬率開始走高，對利潤形成直接沖擊。

據(jù)和訊網(wǎng)發(fā)布的《2021年上市物企壞賬率榜》顯示，48家上市物企的壞賬率平均值約為1.45%，有28家物企高于平均值。

國資及商業(yè)物管企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)秀

中駿商管榜首

從數(shù)據(jù)端顯示，商管物業(yè)公司在壞賬率指標方面的整體表現(xiàn)較好，例如：商管龍頭華潤萬象生活壞賬率僅為0.1%，中駿商管的壞賬率僅為0.09%，表現(xiàn)優(yōu)秀；卓越商企服務(wù)壞賬率為1.25%，低于平均水平。

與此輪房地產(chǎn)行業(yè)國企、央企表現(xiàn)出極強的抗風(fēng)險能力類似，具有國資背景的物業(yè)公司壞賬率整體偏低。如招商積余、建發(fā)物業(yè)、保利物業(yè)等，壞賬率均低于1%，成為榜單的佼佼者。

規(guī)模企業(yè)優(yōu)勢凸顯

碧桂園服務(wù)、合景悠活壞賬率低

整體來看，發(fā)展獨立性強，規(guī)模較大的物企壞賬率整體偏低。如近些年收并購動作較多的碧桂園服務(wù)、合景悠活及時代鄰里等物企，壞賬率均低于1%。

其中碧桂園服務(wù)2021年以288.43億元營收位列規(guī)模榜首，同比增速高達84.77%；合景悠活2021年營收達32.55億元，同比增幅高達114.6%，為去年唯一一個實現(xiàn)翻倍增長的物企。

借道收并購實現(xiàn)規(guī)模快速增長，一方面減少了對關(guān)聯(lián)房企的依賴性，業(yè)務(wù)獨立性強。同時，有能力收并購的物企本身綜合實力強勁，經(jīng)營風(fēng)險較低。再者，通過收并購可補業(yè)務(wù)短板，各大業(yè)務(wù)板塊之間實現(xiàn)更加均衡的發(fā)展，可強化綜合競爭力，提升抗風(fēng)險能力。

獨立性較差物企堪憂

第一服務(wù)壞賬率居高不下

規(guī)模較小的第一服務(wù)控股以12.35%的壞賬率居最后一名，較2021年中期11.2%壞賬率持續(xù)走高。深入分析發(fā)現(xiàn)，第一服務(wù)控股居高不下的壞賬率與關(guān)聯(lián)方當代置業(yè)存在密切關(guān)系。

第一服務(wù)控股的關(guān)聯(lián)交易占比較高，業(yè)績對關(guān)聯(lián)房企依賴性較強，當代置業(yè)面臨業(yè)績下行壓力之際，無暇關(guān)照第一服務(wù)控股，最終導(dǎo)致利潤暴跌，同時壞賬率走高。

從數(shù)據(jù)當中亦可以佐證上述邏輯。據(jù)第一服務(wù)控股發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，公司2021年營業(yè)收入同比增長44%的情況下，歸母凈利潤卻暴跌了61%。對于利潤暴跌的原因，第一服務(wù)控股解釋為因為房地產(chǎn)客戶應(yīng)收款計提減值導(dǎo)致，與上文的邏輯吻合。

同時，與房地產(chǎn)關(guān)系密切的非業(yè)主增值服務(wù)方面，第一服務(wù)控股2021年該項收入的占比高達49%，其中協(xié)銷服務(wù)占比高達44%。這就導(dǎo)致了公司業(yè)績受房地產(chǎn)影響較大。

第一服務(wù)控股的壞賬率走高，高額計提侵蝕利潤的現(xiàn)象在當前行業(yè)背景下是較為普遍的現(xiàn)象。

從數(shù)據(jù)分析，壞賬率偏高的物企具有規(guī)模偏小，發(fā)展獨立性偏差，且關(guān)聯(lián)方房企經(jīng)營情況不佳等特征，壞賬率偏高的佳源服務(wù)、鑫苑服務(wù)等同樣具備上述特征。

在房地產(chǎn)下行趨勢下，發(fā)展獨立性偏差的物企業(yè)績表現(xiàn)較差，抗風(fēng)險能力弱，壞賬率指標對風(fēng)險的提示較為直接。?

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