2022年6月以來，氣溫升高，全國許多在售樓盤中，都掀起了一波“求求你，買房吧”的促銷熱潮。

【資料圖】

說是“熱潮”，是因為這些賣房的促銷手段已經突破了想象，甚至在網上火成了段子。一開始，是河南商丘一個樓盤宣稱，用小麥可以抵房款，緊接著，又相繼在無錫、南京、廣州出現了用水蜜桃、西瓜、荔枝來抵購房款的樓盤。這些活動長短不一，短的只持續一天，長的有一個月，都出現在某種農作物的產地城市，并且，通常都是無疾而終。

對于這類農產品換房的活動，有房產專家表示支持，稱“這是助農+賣房的一次創新”；但也有網友覺得荒唐，說這只不過是鐮刀的又一次揮舞，“沒韭菜了，大蒜小麥苗也能割，鐮刀不能閑著”。

但不論觀點如何對立，置身事件中的每個人都不得不面對一個同樣的問題——

售樓的故事講得再天花亂墜，人們的購房信心還能夠回來嗎？

文 |李清揚

編輯 |易方興

運營 |栗子

水蜜桃換房？

“最近過來咨詢的人里，確實桃農比較多。”

梁菲今年二十出頭，是江蘇無錫惠山區陽山鎮“悅陽九璽”的樓盤銷售。她并不是本地人，來這里才幾個月。作為“水蜜桃之鄉”，陽山水蜜桃以“果大色美、汁多味甜”而聞名。當地最著名的白鳳和湖景兩大桃子名種，又被稱為“桃子中的白富美”，售價要高于普通桃子。

▲ 無錫陽山的桃樹。圖 / 視覺中國

相比之下，陽山的這個“悅陽九璽”小區，哪怕是在無錫本地，都沒什么知名度。它主打純洋房，售價在14000–16000元每平米，低于無錫新房均價，主要想賣給三四十歲的改善型人群。位置也很偏僻，位于無錫的最西邊，從市區開車過去，需花費半小時。

然而，在6月23日前后，這個不知名的樓盤推出了“水蜜桃換房”的活動，讓這個小區在全國范圍內都火了一把。活動的核心是，以18.88元一斤收購陽山本地水蜜桃，作為房款的抵扣，最高每套可抵188888元。宣傳海報中，一位頭戴草帽的桃農抱著一大筐層層疊疊的大桃子，笑得如沐春風。旁邊寫著宣傳標語：“水蜜桃，我來收，您安家，我助力?！?/p>

水蜜桃產業，一直都是陽山的經濟支柱。2021年，陽山鎮水蜜桃產量1.83萬噸，產值近5億元。樓盤銷售梁菲本來不懂桃子，但這些天聊得多了，也從當地看房者那里學到了一些——“早桃集中在五月底六月初，七月之后上白鳳，七月中旬，是白鳳最成熟最好吃的時候，接著便是湖景”。

盡管她說“我不是本地人，桃子的事情我不是特別懂”，但對這個活動，她還是顯得頗有信心，因為她覺得是在“助農”。這次活動推出一周后，有不少桃農來售樓處咨詢。但實際上，來的人更關心海報里沒寫清楚的那些問題。

比如，收購的桃子分不分大??？

梁菲說：“不管大小，都是論斤收?！?/p>

又比如，收來的桃子怎么運輸和儲存？

“這個具體就看領導怎么決策了。”梁菲說。

而“水蜜桃換房”，只是2022年6月起，在全國各地出現的眾多買房促銷活動中的一種。比如，位于河南省商丘市民權縣的“建業河畔洋房”，就推出了“小麥換房”活動，宣稱“2元/斤抵首付，最高可抵16萬房款”。

▲ 悅陽九璽水蜜桃換房的海報。圖 / 網絡

同樣在河南，位于開封市杞縣的“建業城”也推出了類似的活動。宣傳消息顯示，“5元／斤大蒜換房”，最高可用2萬斤大蒜，抵十萬元。

在江蘇南京，也出現了類似的現象。新城控股的一樓盤，推出了“西瓜換房，最高抵10萬元”活動，以10元一斤的價格沖抵房款，上限是10000斤。與其他“以物換房”的活動類似，該活動也沒有在宣傳上說明對西瓜品質的要求。

而隨著荔枝上市，廣州增城一樓盤也在7月初，打出了“荔枝換房”的營銷海報。桂味、糯米糍、仙進奉40元/斤，其他品種30元/斤，以抵扣房價，最高抵5萬元。有人計算，如果真有人拿荔枝抵房款，每賣一套房，開發商大概能收到1250-1666斤荔枝。

所有的活動都有一個共同點：它們的宣傳海報上，都打著“愛心助農”的旗號。

▲ 這些活動總會提及“愛心助農”。圖 / 網絡

是真助農，還是噱頭？

然而，“水蜜桃換房”的營銷，在真正的陽山桃農眼中，卻是另一種樣子。

這一天是6月26號，也是“水蜜桃換房”活動推進的第三天。天氣很曬，午休時有些空閑，陽山桃農陸進取站在桃樹前，打算錄一個視頻，給顧客們解說白鳳桃。白鳳個大，能長到成年人的一只手掌只能剛好握住的大小。此時，顏色還比較青，等再過幾天，就可以大規模采摘了。之前，陸進取忙著賣早桃，日子翻到六月底，白鳳便是時下的明星桃。

他是通過朋友圈注意到“水蜜桃換房”活動的。對于這活動，他覺得“沒法評價”，因為這種促銷對他來說，顯得有些荒誕。

“18.88元一斤這太少了，只能收非常非常小的桃子?！痹陉柹剑厶业膬r格跟大小掛靠緊密。一個一斤重的水蜜桃，不論品種，就能賣88元，而7到8兩的大桃，一盒裝6個，能賣100元，一斤差不多24元。即將于七月底上市的湖景，雖然個頭不如白鳳，但品種名貴，價格也不便宜。

而且，采摘和分揀水蜜桃是一件費時費力的事。不是所有桃子都可以摘，有些桃子顏色還青，有的桃子過于成熟，都不適合售賣。陸進取說，采摘完后，還要淘汰一批不好看的、有內傷的桃子，最后，還得過秤、分類、裝箱、打包。這些都是成本。

昂貴的陽山水蜜桃背后，是巨大的商機。在陸進取看來，這種商機比用來跟房地產開發商抵扣首付款更有價值。而且，種桃子這些年里，陽山水蜜桃一直很暢銷，“不存在找不到銷路，只好拿去交換的情況”。甚至，由于產量有限，不少外地桃子還會冒充陽山的水蜜桃來進行銷售。比如，今年3月份，“陽山桃農協會”還打假了江蘇新沂的一家賣“假陽山水蜜桃”的公司，法院判決對方賠償5萬元。

▲ 陽山的水蜜桃基地。圖 / 視覺中國

另一方面，除了價格“不靠譜”外，陸進取也質疑“水蜜桃換房”的可行性。

與大蒜等可以長期儲存在冷庫的農產品不同，“陽山的水蜜桃是沒辦法進冷庫的?！标戇M取說，未經清洗的水蜜桃用保鮮膜包著，最多能在冰箱里放三四天，一旦時間長了，桃子的甜味會降低。換句話說，若真要以水蜜桃換房，如此大量的水蜜桃儲存難以實現。

另一位開水蜜桃采摘園的陽山人方躍也告訴每日人物，“桃子屬于生鮮類，保質期本來就幾天，這種活動肯定是不現實的”。開采摘園之前，他還從事房地產行業多年，他判斷，“這就是一種營銷推廣類的話術”。

按照方躍的經驗，在陽山當地，許多樓盤往年會買水蜜桃送給自己的客戶和業主，但直接用水蜜桃換房子，還是第一次。“因陽山水蜜桃聞名全國，以此來打廣告，能起到噱頭的作用，吸引人來關注，這是開發商最主要的目的。”

然而，這個效果似乎并不好。外賣騎手華佑成來到陽山三個月，因送外賣，經常路過悅陽九璽這家樓盤。他對這里的印象是高檔、安靜，門口的保安在透明的玻璃房間站崗。售樓處頗為冷清，看不到幾個人。相比于在網上的熱度，水蜜桃換房活動，在周邊的居民中沒有引起注意，有個騎手就住在附近，他甚至從來沒聽過這個消息。

而之前樓盤銷售人員所說的，“前來咨詢的桃農也不少”，陸進取也并不太認可，“現在是桃子上市季，我們整天弄桃子都來不及，采桃、裝桃、發快遞，不會去關心這個事情的”。

活動最后的銷售數據似乎也說明了這一點——從活動開始起到現在，并沒有一套用水蜜桃換的房子成交。

▲ 外賣騎手華佑成路過時拍下了 “悅陽九璽”的售樓處，里面沒什么顧客，只有幾個工作人員。圖 / 受訪者提供

內外危機

在全國眾多等待銷售、不得不采取奇葩營銷方式的樓盤中，“悅陽九璽”是一個縮影。

這個很難稱得上有“可行性”的活動背后，體現的是一種開發商的“去化焦慮”。去化率，通常是衡量一處樓盤銷售情況的重要指標。這處樓盤，由弘陽地產集團與無錫本土房企華晟集團開發，從去年五月開盤至今已經一年。樓盤銷售梁菲承認，目前還有上百套毛坯房在售，相比去年，今年的房子更難賣了。

五年前，無錫陽山還不是這樣的。秦強是陽山另一名開水蜜桃采摘園的桃農，他說，惠山區是無錫房地產價格的洼地，而陽山又是惠山區的洼地，所以之前炒房比較火熱的時候是2015、2016年，來買房的都是外地投資客?！昂髞?018年開始出現了限購政策，外地炒房客買不了，這個炒房的氛圍就下來了?！?/p>

房地產降溫之后，去化率低，也影響了開發商的回款。放大到整個開發商弘陽地產，數據顯示，它正面臨著較大的資金壓力。2022年前五個月，弘陽地產的合同銷售額同比大幅下降約61％，至人民幣155億元。同時，累計銷售面積也同比下降了超過53％。

壓力也傳導到開發商公司內部。比如，今年6月30日，弘陽地產發布公告宣布，該公司原來的執行董事工作還不到一年半，就選擇了離職。尤其是在今年，在地產領域，像這樣的職業經理人離職并不是個例。今年7月，穆迪，世界知名企業信用評級公司，也下調了弘陽公司的評級。穆迪稱，這反映出弘陽地產“運營現金流疲軟、流動性減弱”。

弘陽地產的處境，核心是房地產企業的“流動性困局”，在地產行業中具有普遍性。據克而瑞統計顯示，2022年6-7月，有200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，與此同時，民營房企的融資環境并無明顯改善。以至于2022年的前五個月，共有25家境內地產債尋求展期。

通俗來說，就是房企欠的錢有可能還不上，不得不申請“晚點兒再還”。

開發商“空有房子，卻賣不動”的現狀，也傳遞到這個產業鏈條的每一個端口上。事實上，房地產銷售公司是對接開發商和客戶的橋梁，諸多售樓營銷是出自銷售公司之手。在廣東惠州經營一家房產銷售公司的吳廣倫，對這一點更有深刻的體會。

吳廣倫也聽說了廣州的“荔枝換房”營銷事件。在他看來，交易量下滑是重要原因，比如惠州，“交易量對比去年同一時期真的是腰斬了，下跌了幾乎百分之五六十。”

▲ 江蘇無錫某售樓處。圖 / 視覺中國

隨著市場下行，時常有開發商拖欠傭金的情況。吳廣倫遇到過好些半年甚至一年無法結傭的開發商。欠傭風險大，加之交易量低迷，想繼續保持原來的水平，就要付出更多的努力。為了讓顧客買房，只能想出一些奇葩賣房策略。

但這一切有個前提，就是得先把顧客弄到售樓處現場來，“只有顧客來到了現場，房子交易的可能性才大”。某種意義上，“水蜜桃換房”這類促銷手段，目的也是一樣。

他甚至自掏腰包給顧客出一部分首付。前段時間，一個售價為16000元/平方米的樓盤，突然打折促銷，降價到13000元/平方米，晚上七點多，吳廣倫通過朋友圈聯系到了兩位有意愿購房的顧客。為了勸對方親自來售樓處看看，他故意夸張，強調現在售樓處人很多，只剩30套在賣，來晚了，只有低樓層，說不定再晚一點，低樓層也沒了。

這兩位顧客被說動了，花了十幾分鐘趕來了現場。吳廣倫費盡唇舌，說服顧客把需求從120多平米改到90多平米，又說服顧客打消“靠近醫院不吉利”的想法，后來顧客認真算了一下，首付不太夠。為了讓對方下定決心，他只好承諾：“你們一人買一套，我就每一套返2萬塊?！边@兩筆交易，真實的傭金只有3萬塊，返傭的比例已經高達六成。足足拉鋸了四個小時，直到12點多，才正式簽下了合同。

許多房產銷售都深諳此道。在過去，許多售樓處的音響會播放勁爆搖滾風的DJ，因為這種音樂最能活躍氣氛；還有的開發商時不時播報“恭喜X先生成交X房型”，“其實可能根本沒有”；甚至還會雇人來暖場，讓樓盤看起來很火爆，以此吸引真正有購房意愿的顧客。但這些只是陳舊的手段了，到了現在，營銷方式日新月異——結合“助農”的噱頭進行了升級，才逐漸演變成“水蜜桃換房”“西瓜換房”“小麥換房”。

對于房地產銷售公司來說，收入下降帶來的變化是顯著的。過去，吳廣倫給公司請了法律顧問和文員，今年都不續約了。他還糾結過，到底要不要請一個專門的會計。后來一琢磨，干脆自己做賬，每天回家都要敲電腦，錄入每一筆交易，記錄每一次帶看。去年，公司每個月都會組織一次團建，一些法定節假日也會按時休假，但隨著減少的收入，這些也都消失了。

無疾而終

短短幾年，很多人都意識到，時代變了。

賣房與買房，原本是一個類似“擊鼓傳花”的活動。過去的很多年，在房地產瘋狂生長的時期，購房者持續的買房資金，成為了開發商們利用杠桿買地、蓋樓的資本，是這場擊鼓傳花游戲里的接盤俠。但如今，人們收緊了錢袋，營銷活動就算再吸引眼球，當年的買房熱潮也一去不返。

比如無錫陽山的桃農陸進取，他即便是有錢也不想用來買房。哪怕“賣桃子的收入攢三四年，就能買一套”，他也不愿意買。他現在的心態是，“房價再漲不可能漲破天”，這事兒，等到四歲兒子長大再考慮不遲。

退一步說，房子也飽和了?！斑@邊的農民基本上不買房，因為本身有拆遷，然后分配的房子也夠?！标戇M取一家人住在拆遷給的安置房里，“寬敞、方便，離桃林開車只需要十幾分鐘”。再要去住商品房，“也不自由”。

▲ 陽山白鳳水蜜桃。圖 / 視覺中國

在“水蜜桃換房”的活動的同一時期，許多政策也在潛移默化地改變。像很多城市一樣，“水蜜桃換房”的所在城市無錫，曾在2017年發布了限購令，暫停向擁有2套及以上住房的市民出售新建商品房，對于非戶籍的家庭，則只能買一套，還得提供2年本市社?；蛩枚愖C明。除此之外，對于公積金貸款的首付比例也進行了限制。

但到了2022年4月，這樣的限購令也開始松動。比如，生二胎的家庭，就可以多增加10萬-20萬元不等的貸款額度，并且還能再額外多買一套商品房。

與此同時，在“限購令”逐漸松綁的當下，近一年來，各地樓市又頻繁推出了“限跌令”。

據媒體不完全統計，去年下半年以來，至少包括山東菏澤、湖南岳陽、云南昆明、河北唐山、江蘇南通、廣東惠州等22個城市，都分別發布政策或引導房企，不得隨意降價銷售。

最主要的目的之一，也是為了堅定人們的購房信心。

然而，貝殼研究院的研究發現，這些政策刺激效果，在許多城市中只能起到短期效果，持續性較弱，尤其是在鄭州、蘭州、哈爾濱等這樣弱二線城市中，更是如此。比如，3月1日鄭州出臺了扶持政策，3月鄭州二手房成交環比增長超過100%，但后期效果乏力，4、5月成交量持續下降。

▲ 2018年到今年6月50城二手房價格指數。圖 / 貝殼研究院

而正是在這樣的政策和時代背景下，像“水蜜桃換房”這樣的“助農營銷”才得以興起。就像無錫搞“水蜜桃換房”的樓盤銷售梁菲，她自己也心知肚明——“當地的桃農其實根本不愁桃子賣不出去”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進，曾經肯定過“小麥換房”的創新，覺得是“一舉兩得的事”。但緊接著，他又對其他城市模仿河南“小麥換房”的做法，提出了警示和質疑。

“當前各地限跌令的規定比較多，目的就是為了防范出現房企違規降價、虛假營銷的操作。但目前有些房企借一些營銷，比如‘西瓜換房’之類，出現了變相回避限價的做法。換而言之，若是確實收購水果進而可以抵扣購房款，那本身也是合規的。但要防范收購的操作是虛的，而變相降價了，最終產生了營銷的噱頭和隨意降價的操作?！眹儡S進說。

7月1日，每日人物聯系“悅陽九璽”樓盤的第二天，對方表示，水蜜桃換房活動已經被突然叫停了。

“中途叫?！?，似乎是所有奇葩買房銷售政策的“終點”。比如，“西瓜換房”的南京某房地產項目，在活動開始的6月28日下午，便按下了停止鍵。而出圈最廣，一度登上微博熱搜的河南“小麥換房”，剛推出兩天也宣告提前結束。

最后，奇葩賣房的策略曇花一現，看熱鬧的人來了又散。喧囂過后，售樓處里，依舊是等不來買房人。

（應受訪者要求，文中梁菲、陸進取、方躍、吳廣倫、華佑成、秦強為化名）

文章為每日人物原創，侵權必究。

標簽： 2022奇葩賣房故事