幾個(gè)月前，小魏還在逢人說自己最好的朋友在光明買了房，幾個(gè)月后再提及這位在光明買房的朋友，只聽得一聲嘆息。

“下午又請假和小區(qū)的業(yè)主們一起去找開發(fā)商會談了，聽說這次是地下車庫的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到當(dāng)初宣傳時(shí)給出的方案。”小魏向南都·灣財(cái)社記者說道，“剛開始朋友就是沖著自住買的，所以對品質(zhì)要求比較高。如果沖投資去的話可能心情會更糟糕，畢竟那邊的新房好像今年還比前兩年便宜點(diǎn)。”

【資料圖】

作為深圳剛需的打新重地，光明近幾年來驚人的房價(jià)漲幅和飛速發(fā)展的片區(qū)面貌建設(shè)，成功上榜深圳西部的熱門片區(qū)，但今年卻頻繁出現(xiàn)市場熱度下降的消息。

難道網(wǎng)紅片區(qū)也難逃“過氣”？

新盤價(jià)格重回三年前

兩周前（7月10日），光明最低限價(jià)盤金地明峰府開盤，據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，開盤當(dāng)天賣了263套，成交金額10.5億。去化近半成績，在深圳當(dāng)前樓市行情下算是不錯(cuò)的，尤其是對比今年光明其它項(xiàng)目開盤的成績，算是名列前茅。

為什么賣得還算不錯(cuò)，答案大概率在于限價(jià)。金地明峰府所在的地塊為去年深圳二批次土拍中的限價(jià)地，據(jù)出讓公示，該地塊建成商品房后，毛坯限價(jià)不得高于4.22萬元/㎡，裝修后限價(jià)不得高于4.52萬元/㎡。

而直線距離1公里外的華潤公園九里，同樣是帶精裝的住宅產(chǎn)品，項(xiàng)目于2019年11月開盤，彼時(shí)該項(xiàng)目的備案均價(jià)約4.83萬元/㎡，單價(jià)區(qū)間在4.4萬-5.2萬元/㎡，總價(jià)區(qū)間在412萬-645萬元/套。

這即是說，以金地明峰府為例，光明公明區(qū)域新房價(jià)格比三年前還要低。

而除了公明之外，光明的其他區(qū)域新房價(jià)格同樣顯現(xiàn)出回調(diào)的趨勢。

通過梳理今年光明上新的樓盤可發(fā)現(xiàn)，今年光明入市的樓盤為6個(gè)。其中最高備案均價(jià)為位于光明鳳凰城的中海寰宇時(shí)代的疊墅，其備案均價(jià)為7.92萬元/㎡。除此之外，其余5個(gè)項(xiàng)目分別為安聯(lián)尚璄府（5.19萬元/㎡）、星河天地華邸（5.19萬元/㎡）、特發(fā)觀月臺（4.69萬元/㎡）、深業(yè)云筑（4.69萬元/㎡）和金地明峰府（4.52萬元/㎡）。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均價(jià)為46019元/㎡。

其中，2019年開盤當(dāng)天售罄的光明兩項(xiàng)目分別為勤誠達(dá)正大城三期和綠地新都會。前者項(xiàng)目帶精裝備案均價(jià)為51500元/㎡，后者毛坯備案均價(jià)為4.7萬元/㎡。

值得一提的是，在8月4日即將開始的深圳地二批集中供地中，光明公明街道宗地建成后普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于47200元/㎡；光明鳳凰街道宗地建成后普通商品住房平均銷售價(jià)格不高于48900元/㎡。

這批土地大概率會在明年入市銷售，這意味著，光明明年的新房價(jià)格相比今年會有所上調(diào)，但同三年前比，仍無太大漲幅。

光明買房潮已退?

盡管光明的地鐵和高鐵站均已開通，鳳凰城片區(qū)的二手房價(jià)也漲到6萬-7萬元/㎡左右，但對于剛需蘆先生來說，光明仍是一個(gè)猶豫不決的選項(xiàng)。

蘆先生和父母住在福田的小區(qū)里，盡管小區(qū)老舊，但勝在位置優(yōu)勢大，周邊小學(xué)和初中都是名校，蘆先生的妻子已懷孕，無論是從孩子的教育還是通勤的便捷程度來說，這里都是不錯(cuò)的。但問題就在于，夫妻倆想要自己的生活空間。蘆先生告訴記者，“選來選去首付只夠得著光明，但是現(xiàn)在光明熱度太低，不敢下手。”

有同樣顧慮的還有95后的剛需客林小姐，其早早地就看好了位于光明的中海觀園項(xiàng)目，該項(xiàng)目推有1498套住宅，商品房限價(jià)4.44萬/㎡。位置和價(jià)格都合適，林小姐唯一的顧慮便是光明周邊新盤的去化不佳，讓她對買入光明仍有疑慮。

記者注意到，目前光明入市的6個(gè)樓盤，去化情況都較為一般。例如幾次開盤“日光”的網(wǎng)紅盤光明星河天地華府推248套房，登記人數(shù)是240批客，但截至目前仍未清盤；特發(fā)觀月臺推359套住宅，登記人數(shù)是218批客；深業(yè)云筑推750套住宅，登記人數(shù)是231批客；另中海寰宇時(shí)代（疊墅）推110套，登記人數(shù)僅18批。

而前段時(shí)間公布的深圳三季度計(jì)劃入市項(xiàng)目，光明有6個(gè)住宅項(xiàng)目，4342套房源即將入市。

這意味著到三季度，光明市場可能有12個(gè)項(xiàng)目，超5000套房源的供給。對于開發(fā)商來說，競爭壓力加大更考驗(yàn)營銷手段。

只是兵馬未到糧草先行，盡管三季度計(jì)劃入市項(xiàng)目仍需準(zhǔn)備時(shí)日，但光明的不少項(xiàng)目已經(jīng)開始了各種促銷手段攬客，6月入市的特發(fā)觀月臺開盤時(shí)就打出了專享91折優(yōu)惠的營銷活動，折后毛坯均價(jià)4.28萬元/平方米；而不久前入市的深業(yè)云筑更是有：現(xiàn)場申請享99折、i深圳登記凍資享97折、開盤專屬享97折三重優(yōu)惠。

除此之外，全民營銷最高獎過萬、現(xiàn)場砸金蛋、周末團(tuán)購優(yōu)惠等等活動層出不窮。

“變化的不是光明，是市場和購房心態(tài)。”熟悉深圳買賣交易的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“從價(jià)格來看，光明并沒有下調(diào)，只是以維穩(wěn)的趨勢在‘限價(jià)’，但不能否認(rèn)的是，2019年前確實(shí)是買入光明的好時(shí)機(jī)；而成交不及往期的原因更多的是市場因素，當(dāng)前深圳新房市場并未真正回暖，成交低迷是大趨勢。”

南都·灣財(cái)社記者 孫陽

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