與合景悠活首席執行官王建輝的對話，被安排在7月8日下午三點準時進行。三個小時前，王建輝剛剛結束南昌項目的調研工作，趕飛機回到廣州。“接受完這個采訪，下午四點我還要參加一個高管分享會。”

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加入合景悠活一個月有余，王建輝的行程被安排得相當緊湊。“這段時間工作強度非常地大，除了頻繁參加電話會議，還要深入各個地方實地走訪，基本每天都從早上8點半工作到晚上11點。”王建輝半開玩笑告訴記者，入職以來，自己還沒在總部樓下吃過一頓飯。

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《中國房地產企業資訊監測報告（2022年7月11日-2022年7月17日）》?

加入合景悠活之前，王建輝曾擔任千丁互聯高級副總裁、龍湖物業服務集團總經理、龍湖智慧服務集團副總經理。

“我是學工程管理出身，之前從事的工作也多是幫助傳統物業轉型升級。”王建輝說，目前行業正面臨技術紅利、政策推動和客戶期待三重時代契機。技術紅利是數字基礎設施加持物理空間、政策推動意味著新舊動能轉換推動行業轉型、客戶期待指的是客戶需求變遷催生服務升級。

在王建輝看來，以上三個要素可以解決物業行業的成本、能力、競爭和合規等挑戰，行業也需要借助數字化實現重生。

規模決定江湖地位

記者：過去幾年，物管企業幾乎都在沖規模，這里面的商業邏輯是什么？

王建輝：這是由行業特征決定的。物管企業本身會有很多固定人力成本支出，如果沒有一定的規模去分攤這些支出，那財務數據就會很難看。原來我的預判是管理面積在200萬平方米以下的公司基本都要虧損。企業規模越大，管理費用所占比例就會越低。

所以你會看到，過去幾年大部分企業都在積極做收并購，甚至會出現大魚吃大魚的案例。直到今天，物管行業依然還是這個共識：沒有規模就沒有未來的江湖地位。

聽起來物管行業的競爭還是很激烈的。

王建輝：就競爭程度來說，個人覺得比地產還強。這也是物管行業的第二個特征，就是競爭白熱化。首先物業管理權是可以變更的，如果企業做得不好，業委會就有權炒掉你，然后重新選擇物管公司。

其次在行業集體沖規模的大背景下，有很多企業會被兼并整合，這個過程也是非常白熱化的。再往前看，一旦龍湖智創生活、萬物云、金地智慧服務這三家頭部物業公司完成上市，那么這個行業將會再次進入到一個新的時代，競爭格局也會發生新的變化。

記者：資本在這個過程中，起到了怎樣的作用？

王建輝：我常和業內人士談論，為什么資本如此看好物管行業，并一度給予物管企業如此高的PE估值。

總結下來有4點體會，第一是物管行業能夠穿越經濟周期，如果從經濟學角度來講物管行業是具備預付費的性質，現金流非常穩定。其次，資本市場是非常喜歡高增長企業的，雖然目前物管企業規模很小，但規模和利潤的增速特別快，而且這個行業的集中度還有很大的提升空間。再者，是科技化和數字化賦能，就是當所有的行業都值得重新再做一遍的時候，資本對于物管這類傳統勞動密集型行業是有期待的，最典型的成功案例就是順豐。最后，是增值服務。

記者：增值服務，這幾乎是每家物管公司都會提到的重點發展板塊？

王建輝：沒錯，我之前提到過一個數據，就是2020年中國物業管理費的規模約1.2萬億元，物業公司能做的社區增值服務約是1萬億元，已和物業費的規模相當。而且在增值服務這塊，物管公司也有著先天獨特優勢，總結起來就是四個字，“近”“信”“熟”“省”。

記者：怎么理解這四個字？

王建輝：“近”的意思是，中國有句古話“遠親不如近鄰”，物業工作人員每天都在現場，可以和社區的業主深度的互動，今天很多物業可以提供24小時的服務電話，更加強化了這個優勢。

“信”則是指，優秀的物業公司對服務滿意度有考核，員工可以說是盡心盡力的服務社區。這些服務換來了業主對物業公司的信任，“有事兒找物業”意味著機會。“熟”就是物業員工常年與業主打交道，可以相對清楚、更好的提供服務。第四個是“省”，這里的“省”并不是一個貶義詞，是因為物管熟悉小區和業主的情況，操作經營業務會比其他企業有成本上的優勢。

物管行業值得重新做一遍

記者：除了拼規模，物管企業新的競爭賽道會是什么？

王建輝：數字化轉型。從1981年內地首家物業公司成立，物管行業已經走過了40余年，也亟需經歷一些蛻變，而契機正是科技化和數字化的轉型。因為物管行業能夠挖掘的潛力在過往企業的經營過程當中已經被挖掘得差不多了，所以這個行業值得重新做一遍。

記者：能不能舉個例子，數字化如何影響物管行業？

王建輝：物管行業的核心痛點是什么?我剛加入物管行業的時候，認為核心痛點只有一個，那就是高昂的人工成本。但其實還有一個高成本是一直被忽略的，那就是信息流的流轉成本。

舉個例子，在傳統的物業管理模式下，當業主有報事訴求，經常是打物業前臺電話，前臺接到電話把業主的問題和訴求記下來，之后轉給工程部的經理，工程部的經理再派單給維修的員工，但等到這個員工拿到記錄的單子過后，再到業主家上門服務的時候，可能時間已經過去很久了，也可能信息都層層傳遞，失真了。這些信息流傳遞的時滯和衰減都是信息流的流轉成本。所以我早在2015年就提出一個觀點，即讓信息流零成本運轉，是物管行業未來的發展方向。

記者：如何能讓信息流零成本運轉？

王建輝：移動互聯網和萬物互聯給物管行業提供了這樣一個契機。簡單來說，就是要打造一個打通業主端、員工端和設備設施端的數字化運營及賦能平臺，實現信息高效流轉。今天的科技完全能夠支撐這個邏輯。所以構建這樣一個平臺是解決這些行業難題的關鍵。

記者：有數據支撐嗎？

王建輝：拿過往服務過的一家企業舉例，我們差不多用了三年時間把這家公司的管理面積翻了三倍，業主滿意度達到歷史最高值，員工離職率降到50%，員工敬業度和員工滿意度也大幅提升。因為公司是真正用科技去提效、去賦能員工。

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