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在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，“支持剛性和改善性住房需求”是政策層面多次強調(diào)的，“對購買第一套住房的，要大力支持；對購買第二套住房的，要合理支持；對購買三套以上住房，原則上不支持”。無論是眼下促進(jìn)房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升，還是從較長時間階段看，改善性住房需求的潛力都需進(jìn)一步挖掘和釋放，這是因為改善性需求的空間大，在市場中占比將日益提升，更好釋放改善性需求將成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展十分重要的舉措。

通常認(rèn)為，改善性需求至少是第二次置業(yè)，最普遍的是將現(xiàn)有住房以小換大。“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá)到38.62平方米。從國際經(jīng)驗看，人均住房面積的增長與經(jīng)濟發(fā)展水平和收入增長正相關(guān)。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展，人們對“住上更大面積房子”的改善性需求還將有所增加。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.9%，仍有較大上升空間，但隨著城鎮(zhèn)化率增速較之過去趨緩，城鎮(zhèn)新增常住人口數(shù)量的增長速度也將有所下降。相對應(yīng)改善性需求比剛性需求有更大提升空間。可以預(yù)計，在很多城市，改善性需求在新增城鎮(zhèn)住房總需求中的占比將逐步超過半數(shù)，以小換大，以舊換新將成為相對主力的需求。有研究顯示，當(dāng)前北京住宅市場中的改善性需求占比已經(jīng)超過50%，成為住宅市場增長的主要動能。

更好滿足改善性需求有助于擴內(nèi)需。2022年底的中央經(jīng)濟工作會議在對著力擴大國內(nèi)需求作出部署時明確指出，支持住房改善等消費。房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的帶動作用強。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗看，即使進(jìn)入城市化高度發(fā)展階段，與住房相關(guān)的消費仍是最重要的內(nèi)需之一。住房改善不僅是單純的購買住房的支出，配套設(shè)施建設(shè)、服務(wù)完善提升均有很強的擴內(nèi)需帶動作用。從更廣視野看，更好滿足改善性住房需求有助于留住人才，進(jìn)而促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和帶動就業(yè)。

改善性需求不僅是居住面積的增加，更是居住品質(zhì)的提升。我國住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期。人民群眾對住房的要求也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，從“住有所居”到“住有宜居”，不僅需要更寬敞的居住空間，還希望有完善的生活配套，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，合適的通勤距離，良好的社區(qū)治理等。從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)，改善性需求空間很大。

滿足改善性需求不僅需要新建住房，還涵蓋存量住房的更新改造，以及滿足更多適老化住房需求。毋庸諱言，過去二十余年商品房市場快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)大量住宅小區(qū)拔地而起，以量的優(yōu)勢基本解決了住房短缺問題，但高品質(zhì)住宅并不多。隨著改善性需求逐漸成為主力，以及人們對居住品質(zhì)的要求提升，市場對高品質(zhì)住宅的需求勢必越來越多。房企之間的競爭或許會從過去主要靠加快建設(shè)周轉(zhuǎn)速度提升盈利空間，轉(zhuǎn)向以品質(zhì)取勝。存量住宅往往有地段優(yōu)勢，配套成熟，隨著城市從過去大拆大建過渡到城市更新的新階段，存量住宅的優(yōu)化和升級也可以成為改善性需求不錯的二次置業(yè)選擇。老齡化社會加速到來，與老年人居住需求相匹配的新建住宅和二手住宅，以及經(jīng)過加裝電梯等適老化改造的小區(qū)，都將迎來更多改善性需求的關(guān)注。

如何更好滿足改善性住房需求？從中長期來看，是建設(shè)和改造更多高品質(zhì)的好房子。眼下，應(yīng)該切實落實好合理支持改善性住房需求的相關(guān)政策。一段時間以來，很多城市均對過去限購、限貸等限制性措施進(jìn)行了調(diào)整優(yōu)化；有關(guān)部門也出臺了換房享受個人所得稅退稅優(yōu)惠等舉措。同時，應(yīng)適時降低改善性需求的置換成本。當(dāng)前改善性需求的首付和貸款負(fù)擔(dān)均顯著高于首次置業(yè)，但從總體而言，有改善性需求的家庭收入水平和抗風(fēng)險能力均較高，因此，可以進(jìn)一步因城施策對改善性需求的首付比例和貸款利率進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。一些城市改善性需求的門檻相對較高，在堅持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，有進(jìn)一步下調(diào)的空間。（本文來源：經(jīng)濟日報 作者：亢 舒）

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