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鄭州二環外取消限購,去化周期達20個月,專家:高庫存壓力下提振作用有限|每日觀察
2023-04-07 10:50:35 來源:華夏時報 編輯:news2020

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4月3日,市場消息稱鄭州市二環外取消限購。隨后,《華夏時報》記者從鄭州市房管局確認了該消息真實性。目前二環內依然限購,但卻有銷售對記者表示,“不必介意二環內限購,實際操作中,只要有錢全市能買,想買幾套買幾套。”

當地兩位銷售均提到,其實二環內樓盤寥寥。有銷售稱,“全市樓盤300多個,二環內10個不到。”專家對記者分析,二環外取消限購實際意義不大,二環外現有大量商品房,正讓購房者望而卻步,該操作核心意義是釋放信號、提振市場信心。


(資料圖片僅供參考)

中指院數據顯示,短期庫存來看,截至2月末,鄭州可售面積仍處高位,出清周期超20個月。

值得提到的是,當地多位銷售介紹,異地客戶即便在其他地區有一套房的房貸,來鄭州市買房,依然可被算作首套房。

有錢就能隨便買嗎?

4月3日,鄭州市房產銷售林可(化名)對記者表示,當日鄭州市房管局已下發通知至各開發商,鄭州市二環外取消限購。此后,《華夏時報》記者咨詢鄭州市房管局,對方工作人員證實該消息為真。

目前,鄭州市二環外取消限購的消息已經公開。但當地銷售卻對記者斬釘截鐵承諾,不必在意“二環內限購”的約束,在實際市場交易中,只要有錢,全市范圍內都可以買,想買幾套買幾套,而且這種“自由”近兩年一直存在。

4月5日,廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《華夏時報》記者采訪時表示,“銷售所說的全市能購房,可能為真。如果當前鄭州市官方宣布全面取消限購,可能存在顧慮。但市場交易中,銷售可能已經在實際操作。”

某知名品牌開發商在鄭州市的銷售陳帥(化名)如此形容鄭州市的限購政策,“我們現在都不限購了,二環內也可以隨便買。”但陳帥也承認,“如果你咨詢房管局,你不可能得到肯定的答復。”

陳帥對記者強調,“原來是本科學歷、鄭州市一年社保、鄭州市戶口,滿足其中之一就能買房,但現在都不需要了!我爸今年58歲,戶口在周口市,照樣在鄭州買房。”

值得提到的是,當地數位銷售都對記者提到同一件事:就算購房者在其他城市有一套房的房貸,在鄭州買房時,依然可以被算作是“第一套房”。

假設僅有本科學歷,沒有鄭州市戶口和一年的社保與個稅,這種情況能在鄭州市二環內買房嗎?近日,鄭州市房管局工作人員對《華夏時報》記者提供了一條建議,去咨詢負責青年人才購房的部門,看能否“走青年人才買房”。

同日,鄭州市房管局相關部門工作人員告訴記者,走青年人才購房(工作人員稱之為“學歷購房”),要符合以下四個條件:本科學歷、在鄭州市工作的在職證明、與用人單位簽署的勞務合同(一年以上)、用人單位營業執照。

嚴格限購已時過境遷

2016年10月,鄭州市開始實行行政手段的房地產調控,開啟相對嚴格的限購、限貸、限價、限售等政策。彼時,限購政策的主要內容是:鄭州市戶籍家庭兩套以上限購、非鄭州市戶籍家庭有24個月的社保或納稅可購首套、單身人士限購一套等。

剛啟動限購時,鄭州市的執行很嚴格。2016年年底,鄭州市人民政府官網曾發文《全市開查限購令執行情況》,對許多細節提出要求。

上述限購政策大概調控了三年多,但隨著市場環境的變化,金融政策、供求關系、城鎮化進程、疫情等卻對市場發展產生了重大影響。2019年8月開始,房地產市場呈下行態勢,市場穩定發展受到影響。

大概是在2020年9月時,官方釋放顯著信號,鄭州市嚴格的限購措施開始松動。當時,鄭州市房管局曾發文提到,“所實施的限購限售措施在有效遏制房價過快增長、恢復市場平穩的同時,也抑制了部分新市民的住房剛性需求,限制了部分本市居民的改善性住房需求。”

隨之,鄭州市房管局明確提出,“要努力優化調控措施,滿足住房需求。”鑒于此,鄭州市開始“減少不必要證明”,要求非鄭州市戶籍家庭購房可“不提供社保或個稅記錄”,用個人承諾代替,備案部門進行抽查。

2021年,鄭州市房地產市場處于嚴重低迷狀態。鄭州市人民政府官網信息提到,房地產投資同比下降9%,新開工面積同比下降3.67%,新建商品房銷售面積同比下降31.4%,二手房交易面積同比下降1.7%。

2022年,鄭州市出臺《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》,總共實施了19條措施,市場內稱之為“鄭19條”。不光“鄭19條”,鄭州市還先后出臺了至少十多條配套政策措施。其中,包括加強保障性租賃住房、大棚戶區改造、青年人才首次購房補貼等多個方面。

2023年開年,鄭州市房地產市場即刻傳出好消息:首套房利率降至3.8%!當時,鄭州市的銷售激動地對記者表示,“這是歷史最低利率,抓緊上車!”

要提到的是,鄭州市的確是全國保交樓攻堅戰的重要責任區,但同時,鄭州市一直在奮力持續地從多維度輸出政策,竭力刺激房地產市場的活力,希望推動市場健康發展。

市場期待復蘇

今年3月20日,鄭州市房管局公布數據顯示,今年2月,鄭州全市商品房銷售17690套,環比1月銷售8210套,上漲115.46%。看起來,這是一個令人喜悅的信息。近日,多位當地銷售對記者表示,市場正在復蘇!

數據顯示,2023年3月,鄭州新建商品房成交14137套,較上月減少3553套,環比下降20.1%,但同比上漲46%。從近12個月成交走勢來看,月均成交套數為8996套,3月成交近14137套,高于近12個月平均成交量57.1%。

存量房方面,今年3月份鄭州市二手房成交8407套,較上月增加1286套,環比上漲18.1%!從近12個月成交走勢來看,月均成交套數為5623套,3月成交8407套,高于近12個月平均成交量49.5%。

雖然3月成交明顯提升,但庫存仍處于高位。中指院數據顯示,短期庫存來看,截至2月末,鄭州可售面積仍處高位,出清周期超20個月。

從調價房源來看,2023年3月,鄭州市漲價房源為11726套,較上月下降13.4%。鄭州市近兩個月漲價房源量在11726套以上波動。專家指出,“本月漲價房源占比小幅回落,業主信心尚待恢復,意向購房者可抓住時機入市。”

那么,鄭州市此次取消二環外限購的操作,在市場水面上能激起多大浪花?李宇嘉認為,這個動作很難湊效。他表示,“鄭州市二環外的商品房供應量極大,很多購房人都被嚇退了。所以,鄭州市二環外放開限購的實際作用并不大,只是給市場提振信心。”

今年以來,放開限購的聲音一直在市場回響。今年年初,有知名經濟學家公開表示,“限購政策已經沒有必要”。在記者過往的采訪過程中,也有知名學者提出,房地產市場過度冷卻,當前應當取消限購。

但要注意的是,也有經濟學家此前對《華夏時報》記者表示,單純取消限購并不能解決根本問題,居民有錢卻不買房,核心是因為缺乏“安全感”。

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