剛剛過去的3月，是美國傳統春季購房潮的開始，美國房地產市場經歷了過去三年的狂飆，今年市場究竟還熱不熱？

最新的一系列數據顯示，在美國30年房貸利率從7%降到了6.28%的情況下，今年3月房貸申請量仍比去年同期低35%左右，其主要原因在供給端：目前美國房地產市場新掛牌量同比下降20%，總存量僅為疫情前2019年3月的一半。

同時，標普凱斯-席勒指數近期追蹤的美國房價在1月份繼續降溫（注：這個數據有滯后性，現在就剛出到1月），經季節性調整后比去年12月份下降了0.2%，比去年同期上漲了3.8%——這是自2019年12月以來的最小漲幅。

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但細分之下可以看到并非如此，實際上，美國樓市呈“東升西降”的兩極格局。美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，目前美國東南部地區房價上升10%，是全美最強的市場，西部地區房價下降2%，是全美最弱的市場。

他表示：“市場預期美聯儲將在2023年年中停止升息，并在2024年開啟降息周期，屆時房貸利率將大幅下降，美國房產市場將恢復快速增長，增長幅度將重新回到10%以上。”

傳統旺季但缺房

根據Realtor.com的最新追蹤數據，全美3月份新上市住宅量同期下降20%，而總存量僅為疫情前一半。

同時，根據抵押貸款機構房地美（Freddie）數據，30年期固定抵押貸款的平均利率連續三周下降，目前已降至6.28%，雖然比起最低點仍然高了近一倍，但是比起幾個月前7.8%的高點，這令潛在購房者敢于出手了。

從2022年12月和2023年1月開始，該抵押貸款平均利率就開始出現回落，而根據美國全國房產經紀人協會（NAR）的數據，實際反映去年12月和今年1月簽約狀況的今年2月現房成交量，已經上漲14.5%。

與此同時，由于供給端缺房，今年3月房貸申請量仍比去年同期低35%左右。

“目前美國的房產庫存量是3個月的銷售量左右，遠低于6個月的平衡點。目前的美國房產庫存量只有疫情前的一半。低庫存量對房價起到了有力的支撐作用。美國房產市場供不應求的局面并沒有改變，長期而言房價上漲的趨勢也沒有改變。”陳躍武對第一財經記者表示。

通常，在一個平衡的市場，大約需要有6個月的房屋供應量才能維持價格穩定。

“從上個世紀80年代開始，美國新房建成量每年平均是100萬套獨棟房，并在2006年高峰時達到160萬套/年，2007年次貸危機之后美國房地產市場崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說，“近三四年，美國新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時，從上個世紀80年代至今，美國人口增加了近60%，達到3.3億人左右，原本房產需求量相應也應增加60%，才能達到供需平衡，但在過去十幾年中，美國新房建成量較低，對房地產市場的供給端造成非常大的一個缺口。這個缺口不是一年能補上的。”

他表示，如果要超過這個供給平衡點，大概還需要三五年時間，換而言之，如果要形成一個泡沫，就需超額供給，但現在這種局面沒有出現，實際上根據美方數據，2011年到疫情前的2018年，房產供給量已經下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產供給量又同比下跌34%，所以庫存已經低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5~2.6個月的銷售，出現了嚴重的供給不足。

美國樓市“東升西降”兩極格局

美國樓市呈“東升西降”的兩極格局，且一些城市的房價變化比其他城市更為劇烈。

標普凱斯-席勒指數追蹤的20個單獨的大都市地區中，有4個地區的房價低于一年前。其中，西海岸房價持續疲軟，圣迭戈和波特蘭也加入了舊金山和西雅圖的年度負增長領域。

同期看，邁阿密、佛羅里達州坦帕和亞特蘭大的房價上漲最高，分別上漲了13.8%、10.5%和8.4%。

貸款服務機構黑騎士（Black Knight）近期發布的一份報告也顯示，1月美國房屋價格在美國中西部和東北部地區增長，而在奧斯汀、舊金山和西雅圖等中西部市場下降。根據全美房地產經紀人協會的數據，2月份現有房屋的中位數為36.3萬美元左右。

“展望2023年，Zillow估計，2022年11月份到2023年11月份，美國平均地產價格將小幅下跌1.1%。我們認同Zillow的預估。”陳躍武對第一財經記者表示，“我們預測北卡羅來納州、亞特蘭大和達拉斯等地區的房價在2023年將上漲大約0至5%左右。而西部的舊金山、西雅圖、圣迭戈等地區的房價在2023年將繼續下跌。”

不過他也認為，隨著美國通脹得到控制以及美國經濟在高利率的打擊下進入衰退，美聯儲將停止升息，轉而開始降息，刺激經濟復蘇。“近期的美國銀行危機將加速這一進程。”他表示。

去年3月以來，美聯儲已連續加息9次，累計加息幅度達475個基點。最近一次加息為上月22日，美聯儲宣布將聯邦基金利率目標區間上調25個基點到4.75%至5%，為2007年9月以來最高水平。

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