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這是一次突破常規(guī)的商業(yè)模式探索。1

4月7日，勤誠達(dá)集團(tuán)（以下簡稱“勤誠達(dá)”）與綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）、深圳前海潤禾投資管理有限公司（以下簡稱“前海潤禾”）簽署《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，勤誠達(dá)將把房地產(chǎn)板塊的經(jīng)營管理全部托管給綠城管理，前海潤禾則負(fù)責(zé)提供資金運(yùn)作支持。

(相關(guān)資料圖)

此前，綠城管理承接的代建業(yè)務(wù)基本是以項目為單位，勤城達(dá)是該公司開展的首個集團(tuán)化托管批量業(yè)務(wù)。據(jù)知情人士透露，這筆交易是前海潤禾牽線促成的，洽談過程中，勤誠達(dá)主動提出了全面托管的訴求，三方只用了一兩個月的時間便敲定了合作。“目前綠城管理已經(jīng)和勤城達(dá)簽訂了深圳3個項目的代建合同，剩余的項目將視具體情況分批推進(jìn)。”

4月10日，綠城管理相關(guān)人士對中國房地產(chǎn)報記者表示，集團(tuán)化托管批量業(yè)務(wù)是一個很有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)板塊，公司計劃在未來推動這類模式快速復(fù)制和廣泛落地。

合作項目大部分位于大灣區(qū)

勤城達(dá)是一家成立于1997年的民營房企，目前已經(jīng)形成以地產(chǎn)開發(fā)、能源科技為主業(yè)，集金融投資、生態(tài)旅游、文化教育、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理等于一體的多元化業(yè)務(wù)布局。公開信息顯示，該公司旗下?lián)碛袛?shù)十家獨(dú)資及控股企業(yè)，版圖遍及深圳、廣州、香港、長沙、常州、河源、珠海、佛山、東莞、中山、惠州等城市，全面覆蓋粵港澳大灣區(qū)。

勤城達(dá)宣稱自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已實現(xiàn)全國戰(zhàn)略性布局，2019年實現(xiàn)的銷售金額和備案金額均突破100億元。據(jù)悉，目前該公司的地產(chǎn)板塊仍有十余個項目，總貨值超過2000億元。

對于此次合作，勤城達(dá)表示，公司深耕粵港澳大灣區(qū)城市更新領(lǐng)域多年，擁有大量優(yōu)質(zhì)項目，良好的項目孵化能力及行業(yè)口碑是吸引綠城管理、前海潤禾戰(zhàn)略投資達(dá)成合作的關(guān)鍵。

城市更新確實是勤城達(dá)的特色業(yè)務(wù)板塊。該公司是深圳最早涉足城市更新領(lǐng)域的企業(yè)之一，已開發(fā)項目包括勤誠達(dá)云邸、勤誠達(dá)譽(yù)府、保利勤城達(dá)譽(yù)都、勤城達(dá)正大城、勤城達(dá)寶安22區(qū)城市更新項目等。其中，勤誠達(dá)正大城以單盤79億元的銷售額，位列2019年全國項目銷售金額榜的第16名。

在廣州，勤誠達(dá)也已手握6個城市更新項目。2020年，該公司成為增城區(qū)慶豐村、下元村舊村改造合作企業(yè)，簽約荔灣區(qū)海北聯(lián)社城市更新項目。2021年及2022年，勤城達(dá)相繼拿下黃埔區(qū)的3個城市更新項目，簽約洋田村、黃登村及長龍片舊村改造項目。在東莞，該公司是企石鎮(zhèn)新南村、橫瀝鎮(zhèn)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)等城市更新項目的前期服務(wù)商。

粵港澳大灣區(qū)同樣是綠城管理重點布局的區(qū)域，過去的幾年時間，該公司嘗試過多種模式希望能擴(kuò)大業(yè)務(wù)布局，但發(fā)現(xiàn)難度頗高。勤誠達(dá)深耕大灣區(qū)的長期布局，正契合了綠城管理的戰(zhàn)略需求。

“在聚焦大灣區(qū)的基礎(chǔ)上，勤誠達(dá)和綠城管理的合作意愿都很強(qiáng)烈。”上述知情人士介紹，綠城管理為此成立了專項工作組，計劃分批推進(jìn)合作，首批落地的是深圳的3個項目，三方有股權(quán)方面的合作安排，但資金運(yùn)作由前海潤禾協(xié)同金融機(jī)構(gòu)完成。

金融機(jī)構(gòu)牽線打開新業(yè)務(wù)入口

勤城達(dá)在官方微信號上介紹了這次合作的背景：“近年來，受疫情及房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展受阻。”該公司將此次合作視為主動創(chuàng)新進(jìn)取，認(rèn)為三方攜手有助于提升企業(yè)的管理力、經(jīng)營力、產(chǎn)品力。

雖然截至目前，勤城達(dá)仍在未出險房企之列，但中小民營房企的融資環(huán)境尚未改善也是不爭的事實。本次合作便是源于該公司與前海潤禾商談融資事宜，前海潤禾提出希望引入有實力的代建企業(yè)確保項目實現(xiàn)預(yù)期的投資回報。最初，三方考慮的是單個項目的合作，但隨著溝通的逐步深入，勤誠達(dá)提出了整體托管的要求，綠城管理也認(rèn)為這是一個升級代建模式的好機(jī)會，于是一拍即合。

公開資料顯示，綠城管理的業(yè)務(wù)分為政府代建、商業(yè)代建、資方代建三大類，資方代建主要通過品牌煥新、銷售激活、復(fù)工復(fù)產(chǎn)、保質(zhì)交付等多種方式，為原開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、購房者、供應(yīng)鏈以及政府監(jiān)管部門提供解決方案。很難將勤誠達(dá)這個案例簡單歸為商業(yè)代建或資方代建，但看得出來，金融機(jī)構(gòu)是最早介入的，且在其中發(fā)揮了重要作用。

據(jù)了解，經(jīng)過去年一年的探索，綠城管理發(fā)現(xiàn)對于不少代建項目而言，亟須解決的最大問題是資金，但該公司是風(fēng)險厭惡型的輕資產(chǎn)企業(yè)，所以需要跟擁有金融資源、項目渠道的大型金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作嫁接，各取所需。具體來說，就是綠城管理尋找外部的金融資源搭設(shè)一個金融的能力架構(gòu)，對委托方提供金融支持，重新激活項目。

綠城管理CEO李軍在3月份的業(yè)績發(fā)布會上表示，公司的操盤能力和信用能力能夠形成一個更大的業(yè)務(wù)入口，通過與金融機(jī)構(gòu)的外部協(xié)同，幫助民營企業(yè)或紓困項目快速提升到與國企、央企在同一水平、同一維度上的競爭能力。

這種新商業(yè)模式在金融圈引起了廣泛關(guān)注，金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)帶著代建公司去做地產(chǎn)項目的融資方案，回報穩(wěn)定，對談判也更有利。2022年，在綠城管理的新拓代建項目總建筑面積中，金融機(jī)構(gòu)的占比已經(jīng)提升到了10.3%，86.1億元的新拓代建項目代建費(fèi)中，金融機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)了10億元。

成立12年來，綠城管理代建了600個多項目，大多是單個項目的業(yè)務(wù)。在綠城管理看來，通過與勤誠達(dá)的合作，公司將從歷史上單個項目的點狀突破，躍升到集團(tuán)化托管批量業(yè)務(wù)的全新商業(yè)模式。一旦這個模式打通且能夠?qū)崿F(xiàn)復(fù)制的話，無論是對公司管理規(guī)模的提升，還是毛利率、凈利率等財務(wù)指標(biāo)的穩(wěn)定都有幫助。

按照該公司的預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場的中期開發(fā)規(guī)模將保持在10億平方米左右，其中，金融機(jī)構(gòu)的主動房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升，預(yù)計達(dá)20%左右。這些金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的紓困及開發(fā)類項目，也需要專業(yè)的代建服務(wù)。

新商業(yè)模式將成為綠城管理提升市場占有率的一大助力。“一方面是政策扶持，一方面市場也存在大量業(yè)務(wù)機(jī)會。”綠城管理相關(guān)人士表示，未來公司在商業(yè)談判中會主動推介集團(tuán)化托管批量業(yè)務(wù)。“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的落地性會更強(qiáng)一些，一是項目好，二是企業(yè)更市場化，更愿意接受創(chuàng)新模式。”

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