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一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象，但城市與區(qū)域間分化嚴重。一線城市和部分強二線城市復(fù)蘇明顯，弱二線城市以及大多數(shù)三四線城市則持續(xù)低迷。房地產(chǎn)市場何以出現(xiàn)分化格局，不同能級城市房地產(chǎn)市場背后有著怎樣的支撐，后續(xù)走勢如何？我們將從人口、土地、政策、市場供需等多個維度，對不同能級城市房地產(chǎn)市場進行分析和解讀。

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(資料圖片)

■城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，其中一線城市表現(xiàn)最為亮眼，新房、二手房市場均呈現(xiàn)供需兩旺局面。根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬平方米，同比增長7.7%。樓市回暖帶動了土地市場成交，一季度一線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比增長3%。

與二三四線城市依靠政策刺激相比，一線城市并未出臺實質(zhì)性松綁政策，樓市回暖更多依賴市場剛性需求的釋放和自身的韌性。復(fù)蘇能否持續(xù)，很大程度上取決于后續(xù)政策的調(diào)整。

一線城市領(lǐng)銜樓市復(fù)蘇

從一季度商品房銷售數(shù)據(jù)和房價走勢看，一線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了良好的韌性。根據(jù)Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一季度四大一線城市商品房成交843萬平方米，同比增長7.7%。據(jù)易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，一線城市一季度新建商品住宅成交面積為722萬平方米，同比增速為6%。3月份一線城市新建商品住宅成交323萬平方米，環(huán)比大幅62%，同比增長57%。

新房市場供需兩旺，一線城市二手房市場也迎來了久違的成交高潮。從3月二手房成交數(shù)據(jù)看，北京成交量達2.22萬套，上海成交2.4萬套，廣州成交1.22萬套，均創(chuàng)出近期成交量高點。

從房價走勢看，近年來三四線城市房價出現(xiàn)連續(xù)下跌，一線城市房價卻依然堅挺。國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)顯示，一線城市房價指數(shù)同比漲幅雖有所收窄，但始終保持正增長。環(huán)比數(shù)據(jù)在經(jīng)歷了去年9、10、11月連續(xù)3個月負增長之后，今年1、2月份再次回正，環(huán)比漲幅連續(xù)2個月保持在0.2%。分城市看，1~2月新房價格指數(shù)北京同比上漲5%，上海同比4.1%，廣州跌0.4%，深圳跌1%。

盡管一線城市房價漲幅收窄，甚至出現(xiàn)短暫回調(diào)，但絕對房價仍處于高位。根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2023年3月，四大一線城市中，上海、北京、深圳房價分別為71717元/平方米、71294元/平方米、67484元/平方米，在全國內(nèi)地城市中分列前三位，廣州則以46818元/平方米價格位居第五。

一季度一線城市房地產(chǎn)市場能夠率先回暖，從短期因素看主要有兩方面原因：首先，去年積累的住房需求短期內(nèi)集中釋放。2022年全國房地產(chǎn)市場一片蕭條，即便是一線城市，全年商品房成交也累計下滑了25.6%。受疫情等因素影響，一方面房企項目開竣工受到影響，入市項目明顯減少；另一方面，嚴格防疫政策之下，居民出行受阻，購房活動受到嚴重限制。但這部分需求只是推遲入市，并未消失。隨著防疫政策放開，以及促進合理住房需求的政策落地，此前積累的購房需求集中爆發(fā)。特別是春節(jié)后房企集中推盤，二手房掛牌量激增，推動新房、二手房加速成交。

其次，貨幣寬松環(huán)境下房貸利率有所下調(diào)，降低了居民購房成本。隨著近兩年來連續(xù)降息降準(zhǔn)，房貸利率也明顯下調(diào)。今年1月，央行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，一線城市房貸利率也有了明顯松動。目前北京首套房貸利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；廣州首套房4.1%，二套房4.9%。雖然不及二三四線城市房貸利率下調(diào)力度，但與此前相比也有了明顯下調(diào)，意味著購房成本降低。此外，“帶押過戶”等政策落地也對二手房市場成交形成助力。

房地產(chǎn)市場的長線支撐

一線城市的率先回暖在一季度已經(jīng)有所體現(xiàn)，但這種回暖能否持續(xù)，還要看影響房地產(chǎn)市場的長線因素和內(nèi)在邏輯。

首先是一線城市內(nèi)生驅(qū)動力對房地產(chǎn)市場形成有效支撐。一方面來自一線城市的較強的購買力。從居民收入看，四大一線城市2022年居民人均可支配收入均超過7萬元，其中上海、北京、深圳、廣州分別為79610元、77415元、76849元、72718元，位居所有城市前列。一線城市聚集了大批國企央企、優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)和外資企業(yè)總部，高收入階層云集，形成強大的購買力。

內(nèi)生驅(qū)動力另一方面來自城市在產(chǎn)業(yè)、配套、社會福利等方面的優(yōu)勢。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶來更多就業(yè)機會，配套優(yōu)勢提升區(qū)域價值。豐富的醫(yī)療資源、教育資源，高水準(zhǔn)的社會福利，對企業(yè)入駐和人口流入構(gòu)成強大吸引力，也對房地產(chǎn)價值形成有效支撐。

其次是人地矛盾突出。對于一線城市來說，人地矛盾是長期存在并影響房地產(chǎn)市場的核心要素。人口增量上，從2010年第六次人口普查以來，四大一線城市均呈現(xiàn)人口凈流入狀態(tài)。其中深圳常住人口從1035.8萬增長到2021年的1768.2萬，增幅達69.53%；廣州常住人口從1270.1萬增長到2021年的1867.66萬，增幅達47.05%。人口持續(xù)向一線城市涌入造成住房需求大幅增加，人地矛盾日益突出。

人地矛盾體現(xiàn)在總量矛盾和結(jié)構(gòu)矛盾兩個方面。總量矛盾方面，以近10年房價漲幅最高的深圳為例，2010年第六次人口普查至2020年第七次人口普查，常住人口增長了720萬，而同期新增住宅用地規(guī)劃建筑面積遠遠落后于人口增速。結(jié)構(gòu)矛盾方面，一線城市住宅用地郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，核心區(qū)住宅用地日益稀缺。以北京為例，從2017年起二環(huán)內(nèi)禁止、四環(huán)內(nèi)嚴控新增建設(shè)用地，新增住宅用地大部分集中在郊區(qū)，核心區(qū)住宅用地的稀缺性，加之中心城區(qū)對人口的巨大吸引力，成為房價上漲的重要根源。

另外，從土地價值角度分析，一線城市供地更傾向于產(chǎn)業(yè)和商業(yè)用地，這類供地不僅獲得一次性賣地收入，而且可以吸引企業(yè)入駐，形成穩(wěn)定的稅源。這也一定程度上造成住宅用地供應(yīng)的稀缺，加劇人地矛盾。

供需結(jié)構(gòu)性矛盾造成區(qū)域市場分化。高端項目受市場熱捧，“老破小”項目受冷落；核心區(qū)項目受熱捧，郊區(qū)項目受冷落。以北京為例，東城、西城、海淀、朝陽等城區(qū)由于區(qū)位優(yōu)勢和教育資源優(yōu)勢，房價一路飆漲，核心城區(qū)房價早已突破10萬元/平方米；而大部分遠郊區(qū)樓盤近年來一路陰跌，出現(xiàn)供大于求局面。另外，多年來北京新建商品房實施90/70政策，對大戶型、高端住宅項目開發(fā)實行嚴格限制，造成大戶型、高端住宅項目供應(yīng)不足，局部市場供不應(yīng)求。

市場區(qū)域分化現(xiàn)象在深圳也有體現(xiàn)。近期深圳出現(xiàn)6折人才房大量棄購現(xiàn)象，有的項目棄選率甚至超過80%，其中主要原因一方面是各種附加條件制約，另一方面則是這些人才房在地段上相對偏遠。

一線城市的政策空間

在調(diào)控政策上，一線城市始終堅持“房住不炒”的總原則，在限購、限貸等方面制定了極為嚴格的政策措施，即便是在市場環(huán)境極差的2022年，也僅僅是政策微調(diào)，沒有實質(zhì)性松動。

與其他低能級城市相比，一線城市面臨的房地產(chǎn)市場問題更復(fù)雜，一方面絕對房價已經(jīng)處在全球房地產(chǎn)市場的高位，放松調(diào)控有可能導(dǎo)致房價新一輪上漲；另一方面，在宏觀經(jīng)濟不穩(wěn)、消費需求不振的背景下，促進合理住房消費需求成為提振經(jīng)濟的重要抓手，一線城市作為經(jīng)濟龍頭也應(yīng)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

實際上，針對市場環(huán)境變化，一線城市也做了一些政策微調(diào)。例如北京針對全齡友好社區(qū)試點接力貸，經(jīng)開區(qū)管轄的臺湖、馬駒橋地區(qū)取消“雙限”，允許商品房按棟預(yù)售，全面推行二手房“帶押過戶”；廣州優(yōu)化社保繳納政策，提出外地戶籍購房社保允許斷繳3個月；上海針對特殊片區(qū)實行定向微調(diào)，對臨港新片區(qū)優(yōu)化人才購房政策，加速人才落戶等；深圳調(diào)整公積金貸款政策，推廣二手房“帶押過戶”等。

與上述政策微調(diào)相比，北京近期推出的“一區(qū)一策”試點在業(yè)界引起強烈反響。4月10日，北京市住建委公布2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單及其進展情況。其中一項重點任務(wù)是：堅持“房住不炒”的定位，加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。

北京市住建委透露，全齡友好購房支持政策相關(guān)部門正在會簽，經(jīng)與人行營管部溝通，同意在正式發(fā)文前就3個試點項目窗口指導(dǎo)銀行辦理全齡友好購房信貸業(yè)務(wù)；多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照“一區(qū)一策”的方式由房山區(qū)試點，相關(guān)內(nèi)容報請市委市政府同意試點推進，下一步需爭取人行營管部和住建部同意。

對于“一區(qū)一策”試點可能涉及的政策內(nèi)容，業(yè)界也給出了廣泛猜測，例如預(yù)計多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策或落腳在優(yōu)化“認房又認貸”標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率、提高公積金貸款額度、調(diào)整社保和個稅年限等。不管具體政策如何，可以肯定的是北京“一區(qū)一策”調(diào)控試點，對一線城市政策方向有著很強的示范意義，一線城市樓市調(diào)控將更加精準(zhǔn)。

對于一線城市來說，調(diào)控政策確實還有較大放松空間。例如首套房“認房又認貸”政策，對換房置業(yè)需求造成極大壓力。一線城市二套房首付比例普遍較高，北京普通住宅為60%，非普通住宅為80%；上海普通住宅50%，非普通住宅70%；深圳普通住宅70%，非普通住宅80%；廣州二套房首付比例也在70%。除了首付比例，二套房貸款利率也高出很多，北京、上海在LPR基礎(chǔ)上加點105PB，廣州、深圳在LPR基礎(chǔ)上加點60PB。嚴格的“認房又認貸”政策對改善性住房需求造成“誤傷”，制約了合理住房需求的釋放。

除了改善性需求，解決好新市民、青年人的住房問題也是一線城市亟待解決的問題。一線城市房價高企，對于新市民、青年人等眾多低收入階層來說，購房置業(yè)并不現(xiàn)實，必須加快構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系，加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場，滿足不同收入階層的住房需求。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報4月17日11版 責(zé)任編輯? 蘇志勇）

值班編委：李紅梅

排版：陶汝杰

審讀：戴士潮

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