春節過后，三四線市場有回暖嗎？房價上漲了嗎？小陽春可持續嗎？政策空間還有嗎?

1、三四線城市房地產市場結構性恢復

整體看，2023年開年熱點三四線城市新房樓市回溫明顯。

(資料圖)

截至3月末，30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，30大中城市三線城市商品房月度成交套數同比上升38.7%。如果考慮過節影響，用節后可比時間段看，節后一周，30大中城市中三線城市商品房成交面積迅速回正，達7.3%。節后50天，同比增幅明顯，達35.4%。

分類看，本輪回暖結構性分化明顯。

市場復蘇較好的是三類城市，

一是城市基本面有支撐的強產業三四線城市；

二是毗鄰中心城市的一二線衛星城；

三是宜居、康養、旅游概念支撐的旅居型三四線城市。

針對強產業三四線，主要得益于民營經濟好、制造業多、購買力強，新房市場逐步偏向改善化。如東莞、中山、珠海等2023春節周同比漲幅均超過50%。

針對衛星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定購買力。如，環京、環滬、環深圳的三四線城市，小陽春效應明顯。針對旅居三四線，主要客戶群體是，外來退休人口、高端度假人口。

如三亞，CRIC數據顯示，2023年1月，三亞多樓盤單日銷售過億，新房成交1010套。如西雙版納，克而瑞云南機構監測數據顯示，2023 年 1 月，新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲 27%，環比上漲 41.5%，1月成交規模創下近 13個月峰值。

據安居客統計，2023年3月，西雙版納新房均價7085元/平方米，近三個月房價環比上漲。市場復蘇較差的是普通三四線地級市。以本地購買力為主，疊加一小部分大城市返鄉購買。多數市場無起色，量價低迷。據CRIC數據，欽州、江門、梧州、莆田等三四線城市2023春節周商品住宅成交面積同比跌幅仍超過50%。

價格止跌企穩。2023年2月，70個大中城市中三線城市新建商品住宅和二手住宅價格指數環比分別0.3%和0.0%，自2022年1月以來首次止跌。三線城市價格指數同比雖未回正，但較之前三個月月度同比跌幅明顯收窄。

以我們實地調研的廊坊為例。年后房地產銷售量有回升，主要是疫情積壓需求，2月房地產市場最火。

以某項目為例，周末成交15-20套。3月熱度稍微下來一些，周末成交7-10套。價格回溫，疫情前均價1.5萬/平，疫情期間最慘淡時1.2萬/平，開年之后稍有上漲，主要和分批次開盤定價策略有關。

營銷優惠收回，如去年12月所有房源送車位，節后市場回溫后，只針對不好去化的樓層送車位。

廊坊整體向北改善，北邊靠“京津冀一體化”、南邊靠“城鎮化”。南邊鄉縣向安次改善、安次向廣陽改善。安次區吸收南邊鄉縣農村人口，靠城鎮化。廣陽區吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一體化。安次區開發商云集，項目扎堆，庫存大。

項目擱置有不同故事，榮盛龍禾花語，資金不足導致無法繼續建設；北辰、金融街，地價高房價卻低，因而項目擱置不售。限購取消，首套房認定看貸款存量。首套首付20%、二套30%。利率首套4.1%、二套4.9%。

2、需求端：疫情積壓需求釋放，返鄉置業持續性差

調研來看，三四線城市主要有四類需求：

第一類是本地居民住房需求。主要有三種類型：一是住房消費品質升級。老房子的居住質量明顯差于新建商品房，置換需求長期存在，尤其是疫情散點爆發，長時間居家將促使居民置換需求提前釋放。

二是住房消費面積升級。三胎等生育政策放寬，三四線城市生育意愿更強，促使家庭人口規模增加，重新購置新房必要性提升。

三是婚育購房需求。婚房置業是三四線城市本地購房需求的主要來源。

第二類是外地務工人員置業需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，這一類需求占比不高，但也存在一定的比例。二是長期在本地工作，為了更加穩定的生活選擇在本地定居而購房。

第三類是返鄉置業需求。一方面，過去幾年疫情導致部分在外務工人員無法返鄉，疊加爛尾擔憂、三四線城市房價過去跌幅較大，返鄉置業的購房者觀望情緒濃厚。

今年疫情放開，疊加地方政府集中出臺鼓勵返鄉置業政策，過去幾年積累的需求得以釋放。

例如江蘇省鹽城市住房和城鄉建設局今年年初推出一系列促進住房消費的措施，繼續延續市區“房八條”購房補貼政策，鼓勵各地分板塊開展線上線下返鄉置業購房專場房展會，對購買新建商品住房給予補貼，在鹽來鹽大專及以上學歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購房補貼，最高不超過3萬元，給予安家落戶購房補貼，補貼最高不超過3萬元。

另一方面，最近幾年受疫情影響，大學畢業生在一二線就業壓力大，相對于一二線城市的高房價、高生活成本和較低的生活質量，對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好，因此“歸鄉就業”群體產生一部分新增住房需求。

第四類是周邊鄉鎮的購房需求。主要是資源改善，周邊鄉鎮醫療、教育質量遠不如地級市，會吸引周邊居民置業。

隨著積壓需求逐步釋放，未來一部分市場需求熱度持續性不佳。

第一，城鎮化逐步趨緩，以城鎮化為邏輯的“鄉縣進城買房”會放慢。截至2023年3月，根據24個有代表性的三四線城市數據，三四線城市的城鎮化率為58.92%，過去3年的年均增速為1.92%，相較2012年-2019年的2.33%，增速顯著放慢。

第二，返鄉置業、籍貫人口回流產生的需求，之所以集中釋放，和前面幾年疫情積壓有關。未來隨著疫后核心城市經濟好轉，人口會繼續以“低能級-高能級”方向流動，所以這部分需求可持續性較差。第三，棚改貨幣化落幕后，三四線本地需求會以相對平穩的一種狀態穩步釋放，難以復制2014-2016年棚改催生的大量需求。

3、供給端：庫存較大，需加快存量項目入市

三四線城市庫存壓力大。分能級比較來看，60座三四線城市樣本數據顯示商品房普通住宅去化周期為24個月，同比增加56%，亦位居各能級之首。

不同城市結構性表現來看，佛山、惠州、煙臺的庫存總量位居高位，均超過900萬平方米。而上饒、衢州的庫存總量均低于100萬平方米，庫存壓力較小；威海、惠州、煙臺、珠海、日照的2月去化周期遙遙領先，高位保持，均超過30個月。而菏澤、泉州、上饒、岳陽的2月去化周期均低于15個月，去化風險相對較低。

從歷史維度來看，2023年2月三四線去化周期25個月、商品房普通住宅庫存總量2.83億平方米，均位居近三年月度數據的高位。三四線城市的去化周期和庫存總量在疫情期間呈總體上升態勢。總體而言，三四線城市庫存壓力較大，去庫存腳步放緩。

三四線城市庫存壓力大，有以下兩個主要原因：其一，前期房企過度擴張。

2017年到2019年，三四線城市的用地面積增長幅度較大，用地面積環比均超過10%。2019年度用地面積高達2.4億平方米，保持高位。外加土地溢價率居高不下、疫情期間國民經濟增速放緩和市場信心下降等多重因素，房企趨于保守，購房者持觀望態度，進而導致三四線城市庫存負擔加重；

其二，城鎮化放緩。截至2022年末，我國城鎮人口總數為9.2億人，占人口總數65.2%，較2021年微增0.5%。自2015年起，我國城鎮人口比重增速逐漸放緩，2022年增速為0.8%，較2021年低0.5個百分點。由于三四線城市去庫存主要依靠鄉縣居民，因此城鎮化放緩會從需求端影響商品房成交量，進而使得三四線城市的庫存壓力增大。

4、未來有何政策空間？

2021年至今，三四線城市成為樓市政策松綁的前沿陣地，出臺了包括放松限購、調整公積金政策、降低首付比例和貸款利率、發放購房補貼等政策。

行政層面，佛山、東莞、秦皇島和惠州部分地區全面放開限購，淮安對符合條件的居民放開限購，馬鞍山市提高高層次人才首次購房公積金貸款額度至60萬元。

四川自貢放寬公積金貸款住房套數認定政策。金融方面，主要是下調房貸利率和首付比例，截至3月1日，房貸利率持續下降，至少已有48城首套房貸款利率低于4%。

其中36個是三四線城市。云浮已取消利率下限，柳州、常德、珠海和株洲是目前全國商貸利率最低水平，為3.7%。

多地下調二套房首付比例至30%、首套房商貸首付比例至20%，其中三四線城市占大多數。如菏澤、贛州、南通首套房首付比例僅20%，荊州、唐山、臨沂二套房首付30%。稅收層面，德宏州購買新房給予一次性50%契稅額補貼。六安市實施“二孩”“三孩”家庭購房契稅補貼。購房人在辦理不動產權證后可按照

實際繳納契稅的50%申請契稅補貼。桐城市財政給予購房的企業職工已繳納契稅50%補貼。襄陽市襄州區首次購房將享有2萬元補貼及50%契稅補貼。宿遷市中心城區購商品住房給予購房補貼，契稅最高補貼100%。

到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出，剩余還有政策空間的是支持發展保障性租賃住房，但難以復制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回購或鼓勵國有企業回購商品房。

在市場承壓的環境下，地方政府收購商品房首先能夠實現快速去庫存，減輕房企的資金周轉壓力；其次可以穩房價，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價售房的壓力。

但拉動力度與以往棚改不具可比性。2014 年以來，棚改貨幣化撬動了三四線的房地產市場，并成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。

2014-2018 年，實際執行的棚改套數逐年上升，分別為470、601、606、609和626萬套。但 2018 下半年開始調整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產市場的實際購買力和市場熱度。

2019年棚改實際僅執行316萬套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改執行套數繼續下降，分別為209和165萬套。棚改已經階段性完成了歷史使命。

三四線城市供地充足，后續大幅供地要謹慎，應將重點放在保交付、消化存量供給上。

風險提示?

1）房地產市場超預期下行風險。當前復蘇持續性有待觀察，可能是節后季節性復蘇。

2）對政策解讀偏差。房地產周期不同，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復蘇判斷基于當前疫情過峰，如果后續疫情反復，市場存在超預期下行風險。

5）數據可得性局限。數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

6）分析師調研偏差。分析師調研采用的方式方法具有局限性，調研結果與實際存在一定偏差。

來源：夏磊觀察 已獲得授權，向原作者表示感謝！

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