內(nèi)容提要：

1、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產(chǎn)市場重陷低迷；

2、空置房越來越多，買盤越來越少；

【資料圖】

3、降價(jià)的樓盤越來越多，買到手就可能貶值；

4、房企債務(wù)危機(jī)難以化解，爛尾恐將成常態(tài)；

5、還不起房貸的越來越多，法拍房越來越難變現(xiàn)。

一、疫情3年積壓的剛性購房需求釋放后，房地產(chǎn)市場重陷低迷

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2023年1-4月，全國銷售商品房37636萬平米，同比下降5.4%。疫情三年積壓的剛需在春節(jié)前后得以釋放，商品房銷售面積經(jīng)歷了一季度的小陽春，同比跌幅有所收窄之后，四月份商品房市場再度遇冷，銷售量同比跌幅明顯放大。

觀察開發(fā)商和購房者信心的4月份商品房銷售面積7690萬平米，同比下降幅度從一季度的3.5%放大到11.8%。從房地產(chǎn)行業(yè)的其他指標(biāo)看，可以用全面轉(zhuǎn)入低潮來形容：房地產(chǎn)開發(fā)投資9540億元，同比下降16.2%；房屋施工面積和新開工面積同比分別下降5.8%和28.3%。

觀察商品房銷售難度與庫存的商品房竣工面積同比增加37.2%，商品房待售面積同比增加15.7%。

買賣雙方的信心在顯著下降，待售的庫存商品房數(shù)量則顯著增加，商品房市場供過于求的狀況更為嚴(yán)峻。

我在3月18日發(fā)表的《樓市回春了嗎？央行繼續(xù)降準(zhǔn)，能改變房地產(chǎn)基本面嗎？》和4月20日發(fā)表的《一季度房地產(chǎn)復(fù)蘇到什么程度了？會(huì)持續(xù)上行嗎？》等分析文章中，對房地產(chǎn)市場的基本判斷是：

第一、從房地產(chǎn)投資與去化率看，房企信心并未恢復(fù)；

第二、從房地產(chǎn)上下游看，還看不到房地產(chǎn)行業(yè)回暖的跡象；

第三、即使央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，也無法改變房地產(chǎn)基本面；

第四、這一輪房地產(chǎn)復(fù)蘇支撐條件較弱，不具備持續(xù)上行的基礎(chǔ)。

4月份的房地產(chǎn)指標(biāo)，在進(jìn)一步強(qiáng)化我此前做出的上述判斷。

從2021年四季度開始，我們從上到下、從左到右，出臺了史無前例的密集的搶救房地產(chǎn)市場的救市政策，從降準(zhǔn)降息到買房補(bǔ)貼。但商品房銷售卻是越來越難。房子賣不掉，房地產(chǎn)的問題就會(huì)產(chǎn)生鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，從而危及很多行業(yè)和很多人。比如房企、銀行、建筑公司、材料商、購房者，還有地方政府。

商品房市場難以復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場以下四個(gè)趨勢將逐步上演。

二、空置房越來越多，買盤越來越少

我們認(rèn)為，所有的指標(biāo)都在反復(fù)告訴我們，依據(jù)目前的住房擁有量、城鎮(zhèn)化水平、債務(wù)率和人口趨勢，商品房市場斷然難以恢復(fù)到往日榮光，就如我在1月20日《2022年房地產(chǎn)市場萎縮四分之一，2023年商品房銷售趨穩(wěn)價(jià)格補(bǔ)跌》一文中所言，房地產(chǎn)正在進(jìn)行歷史性的下行尋底，并構(gòu)筑新的運(yùn)行臺階，不可能回到之前月均1.5億平米的規(guī)模，0.9-1億平米將是5年內(nèi)下一周期房地產(chǎn)規(guī)模的上限，往后的規(guī)模還會(huì)縮小。

20多年來，炒房暴富的神話造就了規(guī)模龐大的職業(yè)和業(yè)余炒房團(tuán)，炒房客們瘋狂買房囤房，購買了大量的閑置房屋，最終導(dǎo)致很難出手。截止4月份，全國在建的商品房面積超過77億平米，待售的還有6.4億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷售能力，即使開發(fā)商不再增加在建項(xiàng)目，這些商品房也需要89個(gè)月才能賣完。

與此同時(shí)，房產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，國內(nèi)空置房規(guī)模已經(jīng)超過1.2億套約120億平米。按照1-4月月均0.95億平米的銷售能力，所有開發(fā)商停止銷售，也需要130個(gè)月消化。

庫存規(guī)模龐大，但購房需求持續(xù)萎縮。據(jù)58安居客統(tǒng)計(jì)顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度指數(shù)為0.65，環(huán)比下跌17%，同比下跌22%。

在一個(gè)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家，城市可拆遷的舊房已經(jīng)拆了80%，城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到了96%，超40%的家庭擁有兩套甚至更多房產(chǎn)，人口已經(jīng)開始凈減少的國家，高達(dá)需要220個(gè)月去化的商品房待售量，其實(shí)大家都可以不用為房子發(fā)愁，畢竟房地產(chǎn)市場已經(jīng)是完完全全的買家市場了。

三、降價(jià)的樓盤越來越多，買到手就可能貶值

供過于求，價(jià)格下跌，這是市場鐵律。房企面臨購買力不足時(shí)，只有以價(jià)換量才可以取得必要的現(xiàn)金流來償還債務(wù)、支付企業(yè)運(yùn)行費(fèi)用，進(jìn)而盤活資產(chǎn)。

進(jìn)入五月份，30個(gè)大中城市商品房日均成交面積回升速度仍在放緩，五月前半月，日均成交35.9萬平方米，環(huán)比4月份下降了15.6％。

雖然我們經(jīng)常可以看到有房企降價(jià)售房被行政部門處罰，但我認(rèn)為，行政對市場的盲目干預(yù)，最終是無法抗衡客觀的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，這最多只能拖長房地產(chǎn)市場的調(diào)整時(shí)間，惡化房企的債務(wù)危機(jī)。

所以，“五一”期間，昆山房企拿出3棟樓8折促銷，被當(dāng)?shù)刈〗ú块T干預(yù)收回了。

5月19日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，最近備案均價(jià)為14741元/平方米的惠州市大亞灣區(qū)海倫堡·臻悅府項(xiàng)目直接打4.8折，房價(jià)跌破了大亞灣的最低紀(jì)錄，但并未被當(dāng)?shù)匦姓块T干擾。

隨著有效需求的萎縮，我們堅(jiān)持認(rèn)為，在房地產(chǎn)經(jīng)歷了一年多的量跌之后，價(jià)格必須向下做出相應(yīng)的調(diào)整，這一輪房地產(chǎn)周期才可能探底企穩(wěn)。

所以，我們必須從心理上做好準(zhǔn)備，在經(jīng)歷了20年買到就是賺到之后，迎來的將是降價(jià)的樓盤越來越多，買到后就可能貶值的現(xiàn)實(shí)。

四、房企債務(wù)危機(jī)難以化解，爛尾恐將成常態(tài)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年我國房企到期的各項(xiàng)債務(wù)已經(jīng)累計(jì)達(dá)到了9580億，比2022年還多8%。這里還沒包括拖欠的工程款、材料款等應(yīng)付債務(wù)，今年房企們的償債壓力山大，頭部房企也不例外。

由于行政力量對房地產(chǎn)市場的盲目干預(yù)，房地產(chǎn)市場降價(jià)的步驟拖得太慢，價(jià)格不降市場購買力又嚴(yán)重不足，大家對樓市的信心日益低迷，房企的現(xiàn)金流日漸萎縮，債務(wù)危機(jī)越來越大。

有些地方將存量住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房作為化解房地產(chǎn)債務(wù)危機(jī)的重要手段。比如福州成為全國批量收購存量住房擴(kuò)大租賃住房供給的八個(gè)試點(diǎn)城市之一，今年計(jì)劃盤活近8000套空置安置房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

但整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，地方政府自身收支壓力很大，能夠用于存量商品房轉(zhuǎn)保障性租賃住房的資金滄海一粟，根本無法緩解房地產(chǎn)企業(yè)龐大的債務(wù)危機(jī)。房企的資金鏈問題將導(dǎo)致延期交付、爛尾越來越常態(tài)化了。

對于房企來說，爛尾延期交付基本上都不會(huì)影響到他們的基本運(yùn)轉(zhuǎn)，但對于耗盡六個(gè)口袋、貸款幾十年才買到一套住房的家庭來說，買到了爛尾，就是踩雷，更可怕的是，即便買到了爛尾，住不上房子，按照法律也要面臨幾十年的還貸壓力。

五、還不起房貸的越來越多，法拍房越來越難變現(xiàn)

網(wǎng)上有數(shù)據(jù)稱，2017年全國法拍房數(shù)量僅為0.5萬套，到2020年，已增加到127萬套，2022年法拍房已超過300多萬套，專家預(yù)測2023年的法拍房將高達(dá)350萬，2025年將超過500萬套。

造成法拍房規(guī)模飆升的因素主要有：一是炒房客們的資金斷裂；二是抵押貸款買房者的收入下降，或者失業(yè)導(dǎo)致的無力償債；三是買上爛尾樓以后被迫成為老賴；四是生意失敗、創(chuàng)業(yè)破產(chǎn)的大老板、小老板們等等。

一旦失去償還債務(wù)的能力成為債務(wù)官司的被告，抵押買房者就將承受巨大的損失，極有可能失去房子還無法清償債務(wù)，一輩子背負(fù)老賴的印記。

【作者：徐三郎】

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