存量首套房貸款利率如何調(diào)整？銀行出細(xì)則，專(zhuān)家解讀

存量首套住房貸款利率怎么降？什么時(shí)候可以辦理？利率可以下調(diào)多少？自8月31日兩部門(mén)發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率后，這些是購(gòu)房者最為關(guān)心的問(wèn)題。

截至目前，已有超過(guò)20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，多家銀行也已經(jīng)給出具體操作細(xì)則。

哪些人可以享受優(yōu)惠

(資料圖片)

此前因“認(rèn)房又認(rèn)貸”而必須按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理的購(gòu)房者，如果符合“認(rèn)房不認(rèn)貸”條件，就有望享受政策利好。

比如，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，家庭在當(dāng)?shù)貨](méi)有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，就在調(diào)整范圍內(nèi)。

如果本來(lái)?yè)碛卸嗵追课荩笃谕ㄟ^(guò)交易等方式出售了其他成套住房，現(xiàn)在名下只有一套房，只要當(dāng)?shù)匾渤雠_(tái)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，也可以申請(qǐng)調(diào)整。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋稱(chēng)，購(gòu)房者只要符合“首套房”標(biāo)準(zhǔn)，那么接下來(lái)每個(gè)月這套房的月供就會(huì)減少，即享受到少還月供的利好。“全國(guó)各地的購(gòu)房者都可以享受，無(wú)所謂大城市還是小城市的。但是，我們這里是說(shuō)商業(yè)銀行貸款，純公積金貸款和非住宅貸款的購(gòu)房者是不能享受這個(gè)政策的”。

購(gòu)房時(shí)間影響降幅

多數(shù)借款人的房貸利率是在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定的，此次也是在加減點(diǎn)上調(diào)整。

“各大銀行發(fā)布的規(guī)則，本質(zhì)上就是對(duì)各個(gè)高基點(diǎn)的購(gòu)房者進(jìn)行調(diào)整，讓其享受最低的基點(diǎn)。按照此次規(guī)則，部分年份購(gòu)房者可以享受到‘LPR+0基點(diǎn)’，部分年份購(gòu)房者可以享受到‘LPR-20基點(diǎn)’。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次改革的思路，其實(shí)就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。

這次有兩個(gè)重要名詞，貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限和貸款發(fā)放時(shí)全國(guó)首套房貸利率政策下限，即當(dāng)?shù)叵孪藓腿珖?guó)下限，兩者并不相等。

銀行的調(diào)整按貸款發(fā)放時(shí)間來(lái)，所以，此次能夠下調(diào)多少的關(guān)鍵在于貸款時(shí)間。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者粗略地總結(jié)，可以分為疫情前（房地產(chǎn)升溫期）、疫情中和疫情后三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

以中國(guó)銀行的公告為例，該行明確，貸款類(lèi)型為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率類(lèi)型的，2022年5月15日（含當(dāng)日）之后發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國(guó)下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR-20基點(diǎn)），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國(guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限（即LPR+0基點(diǎn)），如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

2019年10月7日（含當(dāng)日）之前發(fā)放的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂贚PR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0（即LPR+0基點(diǎn)），如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

由此可以得出，如果當(dāng)?shù)叵孪蘩屎腿珖?guó)下限利率相同，在2022年5月14日前發(fā)放的，那么此次利率最低能調(diào)整到LPR，享受LPR+0基點(diǎn)；如果是之后發(fā)放的，利率最低為L(zhǎng)PR-20基點(diǎn)。

但如果所在城市的下限利率高于全國(guó)下限，那么調(diào)整后降到簽訂合同當(dāng)年本地首套房貸利率政策下限。比如上海的存量首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限，從2021年7月24日至今執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為L(zhǎng)PR+35基點(diǎn)，那么上海地區(qū)符合條件的購(gòu)房者，最低利率可調(diào)整至LPR+35BP。

購(gòu)房者能省多少錢(qián)

此次銀行調(diào)整規(guī)則根據(jù)時(shí)間點(diǎn)不同，其實(shí)明確了三種調(diào)整規(guī)則。

以100萬(wàn)元貸款本金、30年期等額本息還款方式來(lái)進(jìn)行測(cè)算，如果是2019年10月前購(gòu)房的，當(dāng)年購(gòu)房者比較高的利率可能為5.8%，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者算了一筆賬：其原來(lái)總利息為111萬(wàn)元、月供5868元。而現(xiàn)在總利息為76萬(wàn)元、月供4890元。如此對(duì)比，總利息少支付35萬(wàn)元，每月可少還978元。

如果是2019年10月至2022年5月期間買(mǎi)房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則是從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”。當(dāng)年購(gòu)房者的較高利率大概為6.3%，此次調(diào)整后，總利息少支付47萬(wàn)元，每月可少還1300元。

而2022年5月份后買(mǎi)房的，其利率重新定價(jià)規(guī)則從“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR-20基點(diǎn)”，如果按照較高利率5.2%來(lái)計(jì)算，利率最低可以到4.0%，總利息少支付26萬(wàn)元，每月可少還717元。

如何向銀行申請(qǐng)調(diào)整

調(diào)整存量首套房貸利率主要有兩種方式：一是“利率變更”，由借款人向銀行申請(qǐng)變更存量房貸利率；二是“以新?lián)Q舊”，由銀行根據(jù)借款人申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸。

目前為了節(jié)省借款人的時(shí)間成本，各家銀行主要采取變更貸款利率方式，于9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無(wú)需客戶(hù)申請(qǐng)，借款人也不必重新簽訂合同。

如果想要采取新發(fā)放貸款置換存量首套房貸的，9月25日起向貸款銀行發(fā)起書(shū)面申請(qǐng)即可，但貸款金額不能有變動(dòng)，無(wú)法增加。

如果不接受自動(dòng)調(diào)整，購(gòu)房者也可以向銀行提出異議，向貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出異議申請(qǐng)，屆時(shí)該行將不會(huì)根據(jù)前款規(guī)定對(duì)其貸款利率進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整。提出異議的具體日期各行不一，但都需在9月25日之前。

同時(shí)，“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸、房貸利率仍使用固定利率沒(méi)有轉(zhuǎn)換成LPR、當(dāng)前處于不良狀態(tài)的三種借款者，都需要向銀行主動(dòng)發(fā)起申請(qǐng)。

公積金貸款暫無(wú)通知

記者從上海、北京公積金貸款處了解到，用過(guò)一次公積金貸款且再貸款時(shí)名下無(wú)房無(wú)貸的情況，使用公積金貸款時(shí)仍然屬于二套改善型住房。

目前有關(guān)部門(mén)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的舉措僅針對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，公積金中心還未接到“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的相關(guān)通知，政策如果有變化，會(huì)第一時(shí)間通過(guò)官方渠道更新。

提前還款能否享受優(yōu)惠

近期，提前還款成為不少購(gòu)房者的首選理財(cái)方式，在利率調(diào)整的政策出臺(tái)后，這部分人士也好奇自己能否享受到利率優(yōu)惠。

“對(duì)提前還貸的客戶(hù)，只要還未結(jié)清貸款，凡是符合條件的，都可進(jìn)行利率下調(diào)。”中國(guó)建設(shè)銀行住房金融與個(gè)人信貸部工作人員隋云飛說(shuō)，對(duì)于已提出提前還款申請(qǐng)但尚未完成扣款的，客戶(hù)可根據(jù)自身需要撤銷(xiāo)提前還款申請(qǐng)，凡是符合條件的，也可以納入此次調(diào)整范圍。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)布行業(yè)評(píng)論指出，9月25日下調(diào)存量首套房貸利率后，提前還貸有望趨于穩(wěn)定，從而減輕其對(duì)銀行凈息差的負(fù)面影響。

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