有市場消息稱，近日相關部門下發了關于全國性的城市商品房預售資金監管相關意見。文件明確預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金可以由房企提取使用。業內人士公認，若新規發布，預計部分地區執行過嚴的情況將會有所改善，有助于緩解房企的資金壓力。

房企有望獲更多流動性

2月10日，據媒體報道，近日相關部門下發了關于全國性的城市商品房預售資金監管的相關意見。

據悉，該份文件明確，項目預售款包括定金、首付款、購房款等，均需全部存入預售資金監管賬戶，確保專款專用于項目建設、施工款等相關支出；對于預售款的撥付進度，文件明確要根據工程建設進度來進行，具體由住房城鄉建設部門確定。同時，新文件要求加強信息共享，商業銀行按照三方監管協議加強賬戶監測，定期和住建部門做好對賬。

在此之前，1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規定，“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。”

一直以來，各地對于預售資金的監管基本上遵循“一城一策”的思路。由于缺乏統一規定，部分城市的預售資金監管存在政策不明確、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。尤其是2021年下半年以來，因房企資金鏈緊張而引起的在建房屋爛尾事件不斷出現，使得以“保交付”為核心的預售資金監管趨嚴，部分城市出現矯枉過正的現象。

業內人士公認，對比1994年發布的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規定，新文件最大不同之處在于明確對預售資金的規定進行了全國統一，今后預計部分地區執行過嚴的情況將會有所改善，釋放出部分資金。同時，新規定也有利于改善此前各地監管部門對于監管賬戶監管責任不清的問題，督促市、縣級住房城鄉建設部門履行預售資金的監管職責。

浙商地產研報指出，若消息屬實，認為預售資金監管進行全國規范化后，部分地區執行過嚴的情況將會有所改善；預售資金監管規范化將有助于緩解房企短期資金問題，有助于房企資金排布，增強房企的經營穩健性。

平安證券認為，2021Q3以來部分房企信用事件頻發，多地政府出于“保交付、防爛尾”收緊預售資金監管，進一步加劇行業流動性壓力，但近期煙臺下調守信房企商品房預售監管資金留存比例3-5pct，已現松綁信號。“此次意見對預售資金進行全國統一規定，亦有利于規范預售資金使用，夯實地方相關部門監管責任。”平安證券指出。

值得一提的是，去年底，成都、北京等地已對商品房預售資金監管政策進行了優化。例如，2021年11月4日，北京市住房和城鄉建設委會同北京銀保監局、人行營管部（北京）發布的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂）公開征求意見稿就顯示，要確保預售資金“管好不管死”。

部分房企資金壓力猶存

近期，從并購貸不計入“三條紅線”、《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》、到預售資金監管的靈活調整，政策端“暖風頻吹”。

2月8日，央行、銀保監會聯合發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此分析指出，此次《通知》明確要求銀行業金融機構加大對保障性租賃住房的金融支持力度，將打通銀行業金融機構的融資渠道，保障性租賃住房融資渠道再次拓寬。

1月8日，有媒體發文稱，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入‘三條紅線’相關指標。而去年12月，央行、銀保監會還出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

不過，平安證券仍謹慎指出，盡管信貸端持續轉暖，多地政府亦出臺偏松政策，但金融機構及購房者信心仍不足。目前，行業現金流未見明顯改善，疊加上半年海外債到期高峰，部分房企資金壓力猶存。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星透露，根據中指研究院監測，2022年1月房地產企業融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模同比連續11個月下降。行業平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點，開年行業融資并未出現明顯放松跡象。

“站在當前時點，金融機構、購房者信心不足，信心重塑仍是打破困境關鍵，政策端仍需加大力度，為市場注入信心。”平安證券研報強調。

標簽： 城市商品房預售資金監管或將全國統一 房企短期資金問題