2022年2月23日，上海2022年的第一批次集中供地也終于露出真容，本次上海共推出40宗土地，均為涉宅用地，總供應面積215.6公頃，總起拍價850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%。

土地供應

相較于去年第三批次，上海本次供地明顯信心十足，在商品住宅供應總量上大幅提升。眾所周知，去年第三批次供地前夕，上海出臺的新的落戶政策使得處于嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個郊區(qū)新城及上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的地塊附加價值陡增，也因此出現(xiàn)了7宗觸頂進入“一次報價”階段的地塊中，有6宗便來自該6區(qū)。

商品住宅用地方面，本次上海不但在該6區(qū)繼續(xù)增加土地供應力度，由上一批次的23宗，增加至27宗，同時，楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門區(qū)域，也都增加了土地供應。本次主城區(qū)供應地塊4宗，郊區(qū)供應36宗。供應力度依舊以郊區(qū)為主，總體門檻較低。

兩大調(diào)整

■?評標辦法

本次首先做出調(diào)整的是“評標辦法”，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務標（70分）+技術標（30分）的100分制”。其中，商務標分為經(jīng)濟實力（20分）、技術資質（10分）、項目經(jīng)驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術標分為總體設計（10分）、建筑設計（10分）和商務展示（10分）。該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細的“技術指標”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變?yōu)樵u選“你能做出什么結果”。這種調(diào)整無疑是從更加務實的層面防止“暴雷”。

■?隨機值

本次進入“一次書面報價”階段后，若出現(xiàn)相同報價觸發(fā)“隨機值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現(xiàn)相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

競價政策

競價政策方面，上海本次增加了4宗搖號地塊，其余依舊采取?“招掛復合”+“一次書面報價”的競價模式，該模式也是現(xiàn)階段兩集中城市中最合理、最高效的的競價方式，既達到了“三穩(wěn)”政策的有效落實，最大限度的復合了市場經(jīng)濟的規(guī)律。

一次報價依舊重要

由于本次上海對于土地供應的信心十足，這也給我們對于本次土拍留下了不小的想象空間，預計又將有多宗地塊進入“一次書面報價”階段。因此，對于“一次書面報價”的研究將是各大房企本次的重要課題。在經(jīng)歷了去年的洗禮后，各家房企在相互的博弈中成長著。對于該規(guī)則率先玩明白的企業(yè)通過合理的報價，在上個階段的土拍中收獲頗豐。同時從中也演化出了諸如“合理中間價位”和“報極值”等報價方式。雖然本次對于“隨機值”出發(fā)后的政策有所改變，但萬變不離其宗。

通過對去年三批次“一次書面報價”結果的整理，我們發(fā)現(xiàn)，47%上下的“報價位點”最終獲勝的可能性最高，我們也將上一批次的“一次書面報價”結果共享出來，以供大家參考。

標簽： 滿懷信心 政策調(diào)整