文/龐無忌

最近樓市的好消息不少，但一些人所鼓吹的“大反轉(zhuǎn)”還遠(yuǎn)未出現(xiàn)。

在這個(gè)乍暖還寒的春天，樓市同樣冷熱交織：一邊是房地產(chǎn)股連續(xù)掀漲停潮；另一邊是今年一季度百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比接近“腰斬”，更有不少房企2021年年報(bào)“難產(chǎn)”導(dǎo)致停牌。

一邊是“穩(wěn)樓市”的城市越來越多，力度越來越大；另一邊，重點(diǎn)城市市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)等數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)明顯反彈。

中國(guó)樓市會(huì)走向何方？

地產(chǎn)股連掀漲停潮

近期，房地產(chǎn)股走勢(shì)強(qiáng)勁。房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)等板塊持續(xù)處于近期熱門當(dāng)中，最近三天的漲幅分別高達(dá)9.06%和8.77%。

中國(guó)武夷、中交地產(chǎn)、南國(guó)置業(yè)等個(gè)股連續(xù)多日拉漲停。過去10個(gè)交易日內(nèi)，中交地產(chǎn)的股價(jià)已經(jīng)翻了一番，從3月21日的收盤價(jià)每股7.7元升至4月1日的每股15.55元。龍頭房企萬科A的股價(jià)，從3月15日每股14.8元上漲到20.66元，漲幅接近40%。1日，萬科A股價(jià)一度大漲超9%。此前被曝出資金問題的陽光城近期股價(jià)也翻了近一番。

易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期地產(chǎn)股漲跌波動(dòng)較大，說明市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，各種投資情緒混雜，不能簡(jiǎn)單理解為地產(chǎn)股走上了上行和全面復(fù)蘇之路。

目前，資本市場(chǎng)波動(dòng)以及房地產(chǎn)行情調(diào)整都會(huì)對(duì)地產(chǎn)股會(huì)產(chǎn)生影響。一方面資本市場(chǎng)存在很大的不確定性，另一方面，房地產(chǎn)行情處于筑底階段但反彈弱于預(yù)期，所以對(duì)此不能過于樂觀。

2022年首輪集中供地，穩(wěn)住了？

土地市場(chǎng)可以被視為樓市的先行指標(biāo)。當(dāng)前，2022年重點(diǎn)城市首輪集中供地正陸續(xù)拉開帷幕。值得注意的是，多個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)整了今年首輪集中供地的規(guī)則，例如：東莞首批集中供地提出取消新房銷售限價(jià)、取消無償配建等，增強(qiáng)房企拿地信心。

目前已完成集中供地的多數(shù)城市首輪土拍熱度回升，流拍率下降，土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象。

以合肥為例，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年首輪土拍，合肥合計(jì)成交24宗含宅用地（其中2宗為純租賃用房），總成交金額達(dá)189.62億元。此次合肥土拍吸引40余家房企參拍，15宗地塊進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，成交整體溢價(jià)率達(dá)到11.2%，是2022年目前已經(jīng)進(jìn)行集中供地的城市中平均溢價(jià)率最高的一個(gè)。此外，3月30日完成首輪集中土拍的重慶則是13宗地全部成交，無一流拍。

不過，也有個(gè)別城市如福州，首輪土拍流拍率依然超過三成。

一季度逾60城“穩(wěn)樓市”

今年以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹，出手“穩(wěn)樓市”的城市增加，并且逐漸從三四線延伸至二線甚至一線城市。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來超60城出臺(tái)樓市新政，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大引才力度，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點(diǎn)城市。

近日，據(jù)媒體報(bào)道，福州放松樓市限購(gòu)政策，非五城區(qū)戶籍家庭無需提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社保或納稅證明或落戶，即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。此前，哈爾濱取消3年“限售”，鄭州取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)控松綁政策更多向二線城市蔓延。

此外，有媒體報(bào)道，深圳有關(guān)部門近日發(fā)聲稱，會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)二手房參考價(jià)格作出相應(yīng)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著深圳的二手房參考價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的上調(diào)，這可能帶來深圳樓市的預(yù)期轉(zhuǎn)向。

對(duì)于近期樓市政策的調(diào)整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，限售、限購(gòu)、限貸等，本來就是行政色彩極強(qiáng)的措施，相機(jī)抉擇。當(dāng)樓市熱了，限制性措施就要啟動(dòng)，或強(qiáng)化；反之，限制性措施就要弱化或退出。當(dāng)下，多地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

不過，他提醒，調(diào)控松綁的城市，都是銷售大幅度下滑、庫(kù)存壓力很大的城市。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控目前還是保持連續(xù)和穩(wěn)定的。

樓市并未出現(xiàn)“大反轉(zhuǎn)”

盡管政策密集出臺(tái)，但從效果來看，購(gòu)房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場(chǎng)活躍度仍顯不足，與“大反轉(zhuǎn)”還有很遠(yuǎn)的距離。

中指研究院1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄0.71個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅處近七年同期最低點(diǎn)。

一季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降40.5%，與2019-2021年同期均值相比下降19.0%，較2019年同期下降17.0%，市場(chǎng)情緒整體偏低。其中，一二三線城市商品住宅成交規(guī)模下跌幅度均超三成。

房企業(yè)績(jī)也出現(xiàn)大幅下滑。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-3月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；其中銷售額超千億房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。

李宇嘉認(rèn)為，其實(shí)，目前除了少數(shù)熱點(diǎn)城市外，其他城市的房地產(chǎn)限制性措施比較少，或集中在中心區(qū)，限制性措施退出效果有限。當(dāng)下仍有不少制約樓市的關(guān)鍵因素，比如疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)、收入、消費(fèi)等方面的影響等，而這些因素并非短期政策調(diào)整就能迅速改變的。

來自：國(guó)是直通車

編輯：陳昊星

責(zé)編：魏晞

標(biāo)簽： 地產(chǎn)股連續(xù)大漲 但樓市大反轉(zhuǎn)還遠(yuǎn)未出現(xiàn)