來源：視覺中國

作者 | 郭菲菲

編輯 | 楊布丁

出品 | 棱鏡·騰訊小滿工作室

4月將盡，宋津（化名）嗅到了一絲北京樓市小陽春結束的涼意。

春節(jié)后，這位互聯(lián)網(wǎng)大廠員工就考慮換房，從碼農(nóng)云集的回龍觀區(qū)域，換到城里的學區(qū)房。4月上旬之前，幾乎每天都有中介帶潛在買家上門看房，周末更是摩肩接踵。但最近兩周，小區(qū)里靜悄悄地，連周末都少見中介帶看的身影。

自己看房這邊，原本想著買個兩居室，但是趕上互聯(lián)網(wǎng)這波裁員行情，臨近35歲的宋津也擔心自己失業(yè)，不再敢借錢加杠桿。而市場上賣家們報價普遍比預期高，眼瞅著低價房一套套賣出去，他決意先觀望一段時間看看。

宋津換房搖擺不定之間，正反襯出此刻北京樓市由溫轉涼的微妙行情。

每年春節(jié)后的三四月份，受春節(jié)假期因素影響的供應量重新復蘇、銀行按揭貸款額度充裕，疊加家長們?nèi)胧謱W區(qū)房等因素影響，樓市往往迎來一波小陽春行情。對于二手房交易占比達八成的北京市場來說，更是如此。

2022年一季度，北京終于結束了去年下半年持續(xù)冰凍的市場行情。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年前3月，北京二手房成交量分別為11875套、8260套、15538套。盡管同比下跌近三成，但3月份1.5萬套的成交量，已經(jīng)達到2021年7月以來的最高紀錄。

成交量回暖也帶動價格上漲。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份二手房均價為5.75萬元/平米，環(huán)比上漲1.61%，同比上漲3.77%。

但這一上升曲線可能僅維持短暫的一個月，或在4月戛然而止。作者近期調(diào)研市場發(fā)現(xiàn)，新房市場分化嚴重，冷熱不均，二手房市場后勁不足，成交節(jié)奏開始變慢，帶看量顯著下滑，買家觀望情緒濃厚。隨著北京新一波疫情零星復發(fā)，這一趨勢可能會加劇。

機構數(shù)據(jù)也予以印證。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到4月25日，北京新房成交量為6233套，同比3月上升22.79%，但二手住宅成交量僅為11012套，同比下滑30.18%。北京鏈家研究院則稱，4月份，二手房成交規(guī)模預計有10-20%的下降幅度。

學區(qū)房回暖，老破小褪色

“上個月我們板塊成交了45套，4月份目前下降到30套。去年上半年最火的時候，能賣到七八十套。”一位朝陽區(qū)芍藥居板塊的資深經(jīng)紀人告訴作者，該板塊對口人大附中朝陽學校，每年三四月是學區(qū)房成交高峰，但這兩年入學兒童規(guī)模增加后，朝陽教委在去年4月份重提“多校劃片”，2017年6月之后的房本不再對應單一校區(qū)，這導致區(qū)域成交量和價格開始下降。去年兩居室570萬左右，現(xiàn)在也就520萬左右。

這位經(jīng)紀人稱，相比教育資源相對均衡的東城、西城、海淀，朝陽好學校少，一旦被調(diào)劑出去，就是“天上地下”之分，所以現(xiàn)在客戶普遍都在觀望，看今年入學政策如何調(diào)整。

焦慮的家長們?nèi)胧凶分饘W區(qū)房，成為拉動小陽春行情的重要因素。

一位海淀中關村學區(qū)經(jīng)紀人對作者表示，海淀自去年7月嚴格執(zhí)行多校劃片，首次出現(xiàn)買了頂級學區(qū)房也被調(diào)劑到周圍普遍學校的案例，火爆的學區(qū)房開始急劇降溫，低谷時一個月才成交七八套，低樓層、差戶型的房源甚至降價50-100萬。但市場從11月份開始回暖，現(xiàn)在穩(wěn)定在三四十套的水平，價格也回到了去年7月份的水平。

以蜂鳥家園小區(qū)為例，因戶型小總價低、對口牛校中關村三小，其素有海淀學區(qū)房風向標之稱。

機構數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)50平米的房源，2021年3月最高峰漲至1000萬元，隨后從9月份開始下降到最低600萬元，單價也從20萬元降至12萬元左右；11月份開始企穩(wěn)回升，現(xiàn)在達到800多萬元，單價也穩(wěn)定在16萬左右。比如，4月16日剛成交的一套47平米的房源，未占用學區(qū)名額，成交價達到850萬元，單價為17.83萬元。

“頂級學區(qū)房類似奢侈品，一旦降價，就會有客戶入手，現(xiàn)在低價房已經(jīng)賣完了。 這兩年孩子多，多校劃片，買了不一定能上對應學區(qū)房，等于價格打了折，等2025年之后適齡孩子少了，價格就不好說了。 ”上述經(jīng)紀人表示，春節(jié)前后一般都有一小波漲幅，所以現(xiàn)在業(yè)主普遍掛牌價格高，又到了觀望階段。

中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月份，北京中心城區(qū)二手房漲幅普遍高于郊區(qū)市場，比如東城、西城、海淀、朝陽四區(qū)漲幅均在8%以上，延慶、密云、順義則同比下跌，“城市分化、城市內(nèi)部區(qū)域分化將是未來房地產(chǎn)市場的主要趨勢”。

對于北京這類成熟市場來說，現(xiàn)階段受到市場熱捧的房源，基本集中于強學區(qū)屬性，以及次新改善的房子。一般而言，北京強學區(qū)屬性房源集中于海淀、西城及東城三區(qū)，樓齡大多在90年代左右，一旦沒有學區(qū)屬性，這類老破小普通剛需房的價值便開始下降。

作者了解到，西城區(qū)從2022年3月份起，新過戶的房本開始標注房屋實際竣工建成年代。這意味著，這類70、80年代的房源將逐漸失去金融屬性，因為評估公司難以繼續(xù)做高評估價，這將直接大幅壓縮老破小房源的銀行按揭貸款年限。

互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員，程序員開始觀望

“北京市場高效恢復，核心是市場屬于改善占比為主導，有非常強的內(nèi)生型換房穩(wěn)定需求。”空白研究院近期一份報告指出，北京二手房交易量占比達到80%以上，受周期影響相對較小。

對于宋津這類普通換房群體來說，往往要把手里的房子賣掉，再加上儲蓄，才能進入換房市場，連環(huán)單也由此形成。但眼下，經(jīng)濟下行壓力導致購房者對預期收入信心不足，這一交易鏈條或難以順暢運轉。

宋津的房子位于碼農(nóng)聚集的回龍觀區(qū)域，這里距離騰訊、百度、滴滴等互聯(lián)網(wǎng)大廠六七公里遠，四五百萬的剛需“上車”房源較多。但最近，他自己要賣的這套房帶看量開始顯著下滑。

中介向他解釋稱，小區(qū)房源好的兩居室，從年初到現(xiàn)在已經(jīng)漲了20萬，賣了一套，下一套就更高，所以客戶很多在觀望，最近兩周帶看就特別少。“另外，我們也看到了大廠裁員了。最近接待的兩個客戶，都是直接說總價控制要在多少以內(nèi)，想少貸款，多留點現(xiàn)金當月供，不像之前都是問貸款最高能貸多少了。”

與此同時，附近新房項目入市也在直接沖擊二手房市場。一位回龍觀區(qū)域經(jīng)紀人向作者透露，剛需客戶尤其是互聯(lián)網(wǎng)員工，首付不高，但月薪高，沒有太多月供壓力，同樣的首付，買新房撬動的杠桿更大。之前附近華潤一項目入市，“我們店那兩三個月業(yè)績直接從100萬下降 到二三十萬”。

不過好在當下信貸環(huán)境依舊寬松。

多位北京一線經(jīng)紀人告訴作者，去年6月開始，北京個人按揭貸款額度急劇下降，有的銀行直接說四五個月不放貸，這直接導致成交量大幅下滑。幸好從12月開始，信貸環(huán)境得以改善，放貸速度明顯加快，現(xiàn)在純商貸一周內(nèi)就能審批，組合貸20多天也能批下來，房貸利率則暫無下調(diào)。

這并不能阻擋北京樓市小陽春的戛然而止。北京鏈家研究院預計，4月份二手房成交規(guī)模預計有10-20%下降。

該機構市場分析師冷會對作者表示，房屋交易各環(huán)節(jié)均不同程度上受到北京疫情影響，整體交易節(jié)奏有所放緩，但預期相關需求可能會在疫后恢復釋放，整體影響可控。

新房轉涼，但豪宅熱賣

與二手房走勢類似，隨著開發(fā)商大力推盤，供應量大幅提升，北京新房市場在3月份也得以止跌轉升。諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月，北京新房成交4910套，環(huán)比上漲74.36%，但依然同比下跌40.81%。

“二手房市場好轉，一般50天左右傳導至新房市場。”一位TOP 20房企北京項目營銷操盤手對作者表示，現(xiàn)在新房小陽春嚴重分化，價格適中、位置好的剛需項目，以及豪宅項目賣得最好，中間競爭激烈的改善盤，以及遠郊盤去化速度一般。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計稱，2021年北京10萬+豪宅成交2037套，同比增長165%，遠高于全市商品住宅27%的增速，套數(shù)占比達3.4%。豪宅并未因市場行情下行而暫緩，截止4月12日，成交490套，占比超過5%，創(chuàng)下歷史最高紀錄。

與此同時，由于存在價格倒掛，北京市場出現(xiàn)多個網(wǎng)紅日光盤。比如，4月初，海淀一項目 入市時，143套房源吸引了14034戶家庭參與申購，超過98人搶一套房。該項目限價為8.54萬元/平米，由于項目為新型共有產(chǎn)權房，購房者與政府分別持有8成、2成的產(chǎn)權分額，因此100%產(chǎn)權實際單價達到10.67萬元/平米，周邊老舊小區(qū)二手房單價，最低已經(jīng)超過10萬元。

相比之下，更多新房項目在4月開始轉涼。上述操盤手拿自身項目舉例稱，4月份明顯感覺流速下降，客戶轉化周期從15天，延長至20多天，客戶轉化比也從原來10:1降至15:1。

另一位TOP 10房企北京營銷負責人在對周邊競品項目監(jiān)測時發(fā)現(xiàn)，該項目位于的石景山區(qū)某板塊，原來3月份能賣10-15套，進入4月成交量直接腰斬，客戶轉化比從10:1，下降至30:1。“客戶還在，但疫情影響，加上經(jīng)濟下行，同質(zhì)化項目集中入市，大家觀望情緒比較濃。”

項目集中入市背后，與2021年初開始的集中土拍直接相關。

上述TOP 20房企操盤手告訴作者，原來拍到地后，設計、產(chǎn)品、營銷等方案才開始實際落地，改成集中土拍后，上述工作前置到拍地階段，政府甚至催著開發(fā)商工作進度，早點申請預售證。原來至少半年的申領時間，現(xiàn)在最快不到兩個月即能拿證，開發(fā)商也越來越卷，這就導致項目集中大量入市，客戶都挑花眼了，就不著急入手。

客戶有限，除個別有價格倒掛、位置稀缺等項目，多數(shù)開發(fā)商仍在低于備案價促銷賣房。比如，龍湖在2021年10月份的二批次拿地項目，66天后即拿到預售證，12月底首次開盤時，銷售均價僅為5萬元/平米，政府備案價則為6.1萬元/平米。

諸葛找房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年3月，北京新房成交均價為47919元平米，環(huán)比下跌0.89%，同比下跌0.08%。“這或是由于部分開發(fā)商基于資金壓力，采取了降價促銷動作。”

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