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降息!大家為何突然不愿買房了?
2022-05-16 05:48:04 來源:騰訊網 編輯:news2020

文|凱風

2022年,房地產迎來了政策大轉彎。

01

樓市,開始變相降息了。

日前,央行、銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》,首套房商貸利率下限調整為不低于LPR基準利率(貸款市場報價利率)減20個基點,二套房按現行規定執行。

目前,樓市參考的5年期LPR基準利率為4.6%。這意味著,首套房貸利率最低可降到4.4%。

這一舉動,之所以備受關注,在于其突破了兩個底線。

一個是,打破了此前金融部門關于房貸利率不得低于LPR利率的規定,給托底房地產開了更大的口子。

另一個是,在基準利率已經連續幾個月按兵不動,5年期LPR利率未做任何調整,而樓市卻先行一步,賦予定向降息的空間。

雖然央行不是直接降息,只是賦予地方以降息的巨大空間,但背后的呵護之意可見一斑。

這與一年前對房地產喊打喊殺的局面可謂180度大轉彎。

02

為什么會這樣?

核心原因是,房地產市場跌入谷底,無論怎么刺激,大家突然都不買房了。

雖然去年初至今,各地刺激政策不斷,從松綁限價限售,到放開限價限貸,但對于市場的作用微乎其微。

今年1-4月,百強房企銷售額均值同比下降50.3%,百強房企拿地金額同樣腰斬。

一季度房地產業GDP更是負增長,從刺激經濟淪為拖累經濟。

最新發布的金融數據,更是加劇了市場的擔憂。

根據央行發布的數據,4月份,M2同比增長10.5%,但人民幣貸款同比少增8231億元。其中住戶貸款減少2170億元,同比少增7453億元。在住戶貸款中,住房貸款減少605億元,消費貸款減少1044億元。

M2保持兩位數增長,說明市場上并不缺錢。

然而,人民幣貸款大幅減少,住戶貸款更是同比負增長,無論是短期的消費貸款,還是中長期的房貸,雙雙出現罕見的收縮。

這是今年房貸第二次負增長了,也是歷史上的第二次負增長。

上一次還是今年2月份。

這背后,一方面雖然松綁不斷,但居民買房熱情不復存在。

另一方面,許多人選擇提前還房貸,“年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。

這種場景,用李迅雷的話來說,居民現在寧可把貸款還了,也不太愿意借貸。

這說明,從企業到居民,都不愿意加杠桿了,信用擴張遭遇了最大的阻礙。

03

為什么要托底房地產?

房地產之所以被重新擺上臺面,還不乏穩經濟和穩增長的需要。

2022年我國GDP增速目標為5.5%,然而在地緣沖突、經貿沖突以及疫情沖擊之下,經濟復蘇面臨著前所未有的巨大壓力。

從基建到內需,從房地產到平臺經濟,再次被推向臺前,承擔起刺激經濟的重任。

這其中,長春和深圳頗具代表性。

長春是一季度遭遇疫情,且率先開始靜態管理的城市。

長春的封控管理持續了一個多月,對3月的影響只有20多天,但對一季度GDP的沖擊,卻高達12.5個百分點。(參閱《這是唯一GDP負增長的省會》)

數據顯示,2022年一季度,長春GDP為1334.83億元,同比下降12.5%,三大產業增加值全部負增長。

在全國,像長春一樣采取靜態管理甚至封城的城市不在少數。

包括上海在內的多個經濟強市都被席卷其中,這些地區恐怕在二季度會面臨巨大的增長壓力。

深圳則是疫情防控相對成功的城市。

72小時常態化核酸檢測,已經成為全國大城市的標配,獲得政策集中推廣。(參閱《大城市要建“15分鐘核酸采樣圈”!這筆賬有多驚人?》)

然而,深圳財政卻出現了明顯的下滑壓力。

深圳市財政局披露數據顯示,今年1~4月深圳市一般公共預算收入實現1309.8億元,下降12.6%。其中,4月份單月收入下滑約44%。

這背后固然不乏減稅以及集中退稅的影響,但連最大的財政“奶牛”都開始負增長,其他城市可想而知?

這種背景之下,如何穩經濟、穩財政就顯得至關重要。

04

政策大轉彎,房地產為何仍舊未能逆轉?

這一切的核心,還是預期。

當對疫情遲遲難以終結的預期,對經濟未來增速放緩的預期,對各種黑天鵝事件的擔憂,深入心底,自然就難以刺激需求擴張和信用擴張。

這種局面下,即使二線省會放開限購,即使連最熱門的城市給了二孩家庭3套購房資格,即使各地都在想方設法降低房貸利率,但市場仍舊不為所動。

顯然,在刺激政策之外,扭轉當下的預期才是關鍵。

在短期預期之外,對經濟和房地產市場的長期預期同樣重要。

雖然這一輪因為經濟壓力而不得不松綁對房地產的限制,甚至連箭在弦上的房地產稅試點也被迫推遲,整個政策對于房地產的寬松力度,刷新了2016年以來的新紀錄。

然而,幾乎所有人都擔心,當短期的經濟壓力過去之后,未來會否再次將房地產軟著陸作為政策選項,房地產稅會不會再次加速推進?

更關鍵的是,當城鎮化率開始逼近70%的高速增長上限,當全國人口大盤趨于見頂之際,當諸多城市的經濟增長開始放緩之時……

未來房地產又靠什么支撐?

標簽: 降息大家為何突然不愿買房了

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