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日前，滬深交易所分別發布并施行《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》和《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房（試行）》（以下統一簡稱《指引》）對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。

具體來看，《指引》主要包括業務參與機構與基礎設施項目、回收資金使用與監管、運營管理與信息披露等三方面內容。

關于業務參與機構與基礎設施項目，《指引》明確原始權益人獨立法人主體要求，原始權益人不得以租賃住房等名義，為非租賃住房等房地產開發項目變相融資，或者變相規避房地產調控要求。進一步明確原始權益人控股股東或其關聯方業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發情形下的業務隔離要求。同時，加強對強化民生保障有重要作用項目的支持力度，明確對于出租率較高、已能夠實現長期穩定收益的保障性租賃住房項目，在滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可適當降低三年運營年限要求。

關于回收資金使用與監管，為促進保障性租賃住房領域投融資良性循環，《指引》明確要求凈回收資金優先用于保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源。對于原始權益人控股股東或其關聯方的業務范圍涉及商品住宅和商業地產開發的，原始權益人應當建立并落實回收資金管理制度，實行嚴格閉環管理，與相關各方簽訂回收資金監管協議，切實防范資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。進一步明確發行其他領域基礎設施REITs的原始權益人，其控股股東或其關聯方涉及商品住宅和商業地產開發業務的，回收資金管理等相關要求參照《指引》執行。

關于運營管理與信息披露，《指引》要求基金管理人和運營管理機構按照國家有關保障性租賃住房相關政策制定適宜的運營管理機制，提高運營效率；強化保障性租賃住房認定依據和歷史運營數據等有針對性的信息披露要求，針對保障性租賃住房資產運營特點，要求保障性租賃住房REITs的招募說明書除披露常規事項外，還應當披露保障性租賃住房認定依據、原始權益人業務獨立性情況、回收資金用途承諾和使用安排等信息。同時，壓實參與主體責任，要求原始權益人按季報告回收資金使用情況，基金管理人在定期報告和臨時報告中披露回收資金使用情況。

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