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9月14日，據(jù)多家媒體報(bào)道，蘇州對(duì)六區(qū)放開非本地戶籍限購條件，無需社保可直接購房，外地人認(rèn)定為人才家庭后視同本市戶籍，限購三套。但9月16日，據(jù)市場(chǎng)消息，蘇州已“撤回”上述新政策，目前除吳江區(qū)外，蘇州五區(qū)陸續(xù)恢復(fù)原限購政策，非本地戶籍家庭購房仍要求3年內(nèi)連續(xù)6個(gè)月社保或個(gè)稅，各區(qū)政策略有差異，如相城區(qū)外地人需要600積分才可購房。

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表：蘇州對(duì)外地人放開限購政策再現(xiàn)“一日游”

資料來源：中指研究院綜合整理

與蘇州類似，青島9月15日出臺(tái)政策優(yōu)化限購，涉及限購范圍縮窄、多孩家庭可新購一套、二手住房不再限購等內(nèi)容，但9月16日也對(duì)政策做出調(diào)整，“二手住房不再限購”政策被收回。

圖：青島撤銷二手房不限購政策

【中指觀點(diǎn)】

1.“房住不炒”定位下，熱點(diǎn)城市短期“取消限購”仍謹(jǐn)慎

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年以來，全國已有超250個(gè)城市發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)政策700余次，其中不乏部分力度較大的政策被叫停或刪除，如此前南京取消二手房限購政策、齊河縣首付降低至10%等均被叫停。在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位的指導(dǎo)下，一二線城市政策優(yōu)化的力度普遍偏弱，各地高頻小步優(yōu)化成為今年以來房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大特點(diǎn)。

近日蘇州、青島部分取消限購被撤回，進(jìn)一步表明“房住不炒”仍是政策的底線。在各類限制性政策中，外地戶籍限購是核心城市實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的重要防火墻，短期來看，熱點(diǎn)二線城市全面取消限購的可能性較小，預(yù)計(jì)更多城市或以“優(yōu)先放松郊區(qū)限購”的方式漸進(jìn)式推進(jìn)。同時(shí)，結(jié)合8月底國常會(huì)提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策”的表述來看，未來二線城市下調(diào)首付比例，優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”的可能性較大。

2.“金九”銷售表現(xiàn)低迷，政策反復(fù)不利于穩(wěn)預(yù)期，市場(chǎng)恢復(fù)仍需政策繼續(xù)發(fā)力

圖：2021年至今重點(diǎn)60城商品住宅周度成交規(guī)模走勢(shì)

資料來源：中指研究院綜合整理

8月以來，部分一二線城市積極響應(yīng)中央“一城一策”“加快政策舉措落實(shí)”的要求，政策落地節(jié)奏略有加快，但政策效果仍不明顯，市場(chǎng)信心尚未得到修復(fù)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2022年8月，百城新建住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌。其中，百城二手住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大至0.13%，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至74個(gè)；百城新建住宅價(jià)格受政策管控整體處于橫盤狀態(tài)，8月環(huán)比小幅下跌0.01%，環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加至69個(gè)，為近幾年最高水平。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.4%，新開工面積同比下降37.2%，投資開工持續(xù)低迷。成交方面，據(jù)中指監(jiān)測(cè)，9月前兩周，重點(diǎn)50城商品住宅成交面積同比降幅仍在30%左右，市場(chǎng)下行壓力仍較大，傳統(tǒng)“金九”開局表現(xiàn)不及預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整已對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)造成較大拖累，短期要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，就需要更大力度的政策提振信心。二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對(duì)較好，政策放松有利于激發(fā)市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房需求釋放，從而產(chǎn)生示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)修復(fù)，但需注意的是，在政策尺度方面，“房住不炒”仍是政策底線，各方都需保持合理預(yù)期。最后，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“穩(wěn)預(yù)期”尤為重要，只有穩(wěn)定的政策環(huán)境才能使購房者和企業(yè)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，恢復(fù)市場(chǎng)信心。

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