【中指社群】什么是地產(chǎn)圈？看這里——快速進(jìn)群，讓自己的圈層轉(zhuǎn)起來(lái)~

(資料圖片)

10月8日，上海市楊浦區(qū)政府發(fā)布平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開(kāi)遴選的答疑紀(jì)要，其中提及該地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為21萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格是上海執(zhí)行房地聯(lián)動(dòng)價(jià)（新房限價(jià)）機(jī)制后的最高房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格，突破了楊浦區(qū)及上海最高新房?jī)r(jià)格上限。此前，上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)紀(jì)錄由長(zhǎng)寧西郊別墅地塊保持，為16.3萬(wàn)元/平方米。

而在今年以來(lái)已公布的五批次新房中，楊浦區(qū)新房累計(jì)拿到4張預(yù)售證，備案均價(jià)最高的為仁恒海上源，其推出的公寓產(chǎn)品均價(jià)11.98萬(wàn)元/平方米。去年新房備案價(jià)格最高的項(xiàng)目為新江灣尚海灣，其聯(lián)排產(chǎn)品備案均價(jià)13.31萬(wàn)元/平方米。

10月9日，業(yè)內(nèi)人士表示，如果單從技術(shù)指標(biāo)上看，平?jīng)龅貕K和長(zhǎng)寧西郊地塊存在相似性，西郊地塊也有它的歷史底蘊(yùn)存在。所以從區(qū)位上來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有絕對(duì)的好與壞之分。

調(diào)整新房限價(jià)空間

專家進(jìn)一步指出，平?jīng)龅貕K的容積率為1.4，地塊本身也沒(méi)有中小套的比例要求，未來(lái)完全可以做低密度的聯(lián)排或疊拼類產(chǎn)品，或者是6層的大平層戶型。從這個(gè)角度上看，開(kāi)發(fā)商有較大的利潤(rùn)空間。當(dāng)然，平?jīng)龅貕K中涉及到歷史風(fēng)貌保護(hù)板塊，成本也會(huì)比較高。

在盧文曦看來(lái)，當(dāng)前上海新房市場(chǎng)價(jià)格天花板正一點(diǎn)一點(diǎn)往上走，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期也隨之提升。楊浦平?jīng)龅貕K21萬(wàn)元/平米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，打破了新房?jī)r(jià)格天花板不會(huì)漲的固有思維，同時(shí)也向市場(chǎng)釋放出一種信號(hào)——只要產(chǎn)品好，價(jià)格還是有向上提升的空間，對(duì)未來(lái)上海新房市場(chǎng)的預(yù)期有很大的推動(dòng)作用。

復(fù)盤平?jīng)龅貕K附近的類別墅新房產(chǎn)品價(jià)格，去年第六批次中，首創(chuàng)天閱濱江推出最后的10套洋房房源，當(dāng)時(shí)的均價(jià)為約10.99萬(wàn)元/平方米，戶型為建面約110-267平方米。該項(xiàng)目主力面積段為156平方米4房，約110平方米及267平方米房源是底樓、頂樓的非標(biāo)戶型。

盡管當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)交房期長(zhǎng)達(dá)五年（配合道路工程），首創(chuàng)天閱濱江的入圍分?jǐn)?shù)仍高達(dá)90.8分，東外灘的熱度可見(jiàn)一斑。

記者查詢周邊次新房?jī)r(jià)格獲悉，于2017年交付的翡麗甲第，目前在售的一套145平方米、三室兩廳兩衛(wèi)的二手房，總價(jià)為2620萬(wàn)元，單價(jià)約為17.99萬(wàn)元/平方米。

同樣位于東外灘板塊的陽(yáng)光城濱江悅，目前在售二手房共4套，總價(jià)范圍在1620萬(wàn)元至2300萬(wàn)元不等。

樓面價(jià)近10萬(wàn)/平方米

楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊東至許昌路、南至揚(yáng)州路、西至汾州路、北至平?jīng)雎罚ㄔO(shè)用地面積16993.8平方米，規(guī)劃用途為二類組團(tuán)住宅用地，容積率1.4，地上計(jì)容建筑面積為23791.32平方米，地塊起始價(jià)為23.76億元。

按此價(jià)格計(jì)算，若該地塊可售面積均為住宅(不含5%的公租房和780平方米的配套)，總銷售金額接近46億元。按23.76億元底價(jià)計(jì)算，該地塊樓面價(jià)為99868元/平方米。

據(jù)悉，該地塊雖為住宅用地，但包含城市更新、歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，因此采用公開(kāi)遴選、協(xié)議出讓方式進(jìn)行。

根據(jù)地塊出讓信息，申請(qǐng)人需要滿足2021年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于1000億元；2021年度凈負(fù)債率不大于60%；近3年在上海市中心城區(qū)自行開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目建筑面積不少于10萬(wàn)平方米；近3年在上海風(fēng)貌區(qū)、風(fēng)貌街坊內(nèi)涉及歷史建筑保護(hù)項(xiàng)目的建筑面積，以及其它保護(hù)、修繕、改建的歷史建筑的建筑面積，總計(jì)不少于5萬(wàn)平方米等條件。

目前，從上海市楊浦區(qū)政府官網(wǎng)透露出的信息來(lái)看，若提交遴選申請(qǐng)的有效申請(qǐng)人為2人及3人以上，區(qū)規(guī)劃資源局于2022年10月21日發(fā)放參加遴選評(píng)審的通知，協(xié)議出讓結(jié)果公示后即可簽訂土地出讓合同，自簽訂出讓合同之日起5個(gè)工作日內(nèi)，支付土地總價(jià)款的50%，90個(gè)自然日內(nèi)支付土地總價(jià)款的50%，遴選評(píng)審具體時(shí)間和內(nèi)容以通知為準(zhǔn)。

標(biāo)簽：