本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

距離“銀十”結束只有3天了！2022“金九銀十”期間的數據顯示，北京樓市正悄然回歸理性。

【資料圖】

10月27日，諸葛找房數據研究中心最新數據顯示：成交量方面，9月，北京新建商品住宅成交7487套，環比上月上升38.75%，環比升幅較上月擴大14.76個百分點；而10月1日到26日，北京新房成交7076套，較上月同期上漲9.3%。

房價方面，國家統計局發布的2022年9月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅環比上漲0.4%。

目前，北京樓市成交和價格稍有回暖。近日，時代周報記者走訪市場發現，在回暖的大環境之下，金九銀十期間，北京樓市的一大特性越來越凸顯——不同樓盤呈現冷熱不均態勢。

以具體項目為例。熱門樓盤如首開金茂望京樾，于2022年9月29日開盤，其發布的海報顯示，當天實現銷售額51.1億元；另一熱門樓盤是北京西四環外的華曦府，同一天開盤，僅2小時銷售額即達到21億元，249套房源全部售罄。冷門樓盤方面，部分2021年一批次土拍入市樓盤，入市一年，網簽率仍在20%左右。

“之所以出現冷熱不均現象，其核心在于市場的供應相對來說較為充裕，購房者的選擇面比較大，再疊加目前的新房項目均有指導價格，就意味著，就算購房者當下不買，也不存在更多的價格上漲空間，所以，面對這樣的市場、價格局面時，購房者就會更加謹慎和理性。這也造成了個別項目可能出現銷售速度放緩的現象。”合碩機構首席分析師郭毅向時代周報記者表示。

圖片來源：圖蟲創意

冷熱不均

“房源沒多少了，您要是想訂，價格可以商量。”這一幕發生在位于朝陽區崔各莊板塊的望京養云項目，望京養云的置業顧問正在向顧客推銷著剩余的房源。置業顧問小劉向時代周報記者表示，望京養云剩余的房源只有零星幾套。

時代周報記者了解到，望京養云于2021年11月份開盤，開發商為建發，共推出377套房源，戶型為123平方米三居、四居和168平方米四居。

在崔各莊板塊，新房項目競爭十分激烈，與望京養云相隔時間不久入市的項目還有招商城建的龍樾合璽和保利華潤的和光悅府，上述三盤均為北京2021年一批次集中供地項目。2022年6月份，綠城開發的曉風印月也進入市場。至此，崔各莊板塊正式呈現出“四盤”廝殺對決的局面。

不過，雖然身處同一板塊，但這4個項目的命運卻各不相同，望京養云已經進入清盤階段，曉風印月去化也較好，而其余項目卻仍在加緊去化中。

曉風印月雖然入市時間短，截至目前僅銷售4個多月的時間，但在崔各莊這4個項目中，其是唯一一個采用精裝交付的項目，且亦是板塊內唯一一個部分房源現房銷售的項目。“綠城本身項目品質較好，且因為是現房銷售，無不能交付隱患，所以項目很火爆?！北本┬路恐薪閺堥邢驎r代周報記者說到。

曉風印月置業顧問劉欣告訴時代周報記者，該項目目前去化已經達到了70%?；蛞蚓W簽具有滯后性，記者查詢北京住建委官網信息顯示，曉風印月共批準銷售套數348套，截至10月27日已簽約86套，網簽率24.7%。

而龍樾合璽與和光悅府均為2021年9月底入市，盡管早于望京養云入市，但在去化方面并不盡如人意。北京住建委官網顯示，龍樾合璽兩次取證，共批準銷售套數501套，截至10月27日已簽約101套，網簽率20.1%；和光悅府兩次取證，共批準銷售套數732套，截至10月27日已簽約136套，網簽率18.6%。

價格倒掛

探究北京樓市出現冷熱不均背后的原因，不少業內人士向時代周報記者表示，在區位差不多的情況下，無論是和同一區域內其他新盤對比，亦或者和同一區域內其他二手房對比，價格倒掛是部分樓盤去化較好的原因之一，

58安居客房產研究院分院院長張波向時代周報記者分析道，一旦某個區域內出現房價倒掛的樓盤，該樓盤自然會吸引更多的購買力。

如9月30日開盤的“日光神盤”中建玖合府，時代周報記者了解到，該項目也是新型共有產權房，項目的銷售指導價為13萬元/平方米，政府持有10%的份額，9折后的實際銷售價格為11.7萬/平方米。

對比中建玖合府周邊的二手次新房房價，鏈家APP顯示，豐和園和火星園二手房均價均在13萬元/平方米以上。在價格倒掛的優勢下，中建玖合府推出的412套房當日全部售罄，項目產生的貨值在百億級別。

同時，據《銷冠100》數據顯示，10月17日—10月23日，中建玖合府網簽231套，網簽率56.07%，網簽金額50.72億，斬獲北京上周銷冠。

上文中提到的望京養云也存在倒掛，該項目同樣為新型共有產權住房項目，政府產權份額占比20%，這意味著望京養云的實際銷售價格是在銷售指導價的基礎上打了8折，折后銷售價格為7.04萬元/平方米，與同區域內的龍樾合璽、和光悅府8.8萬元/平方米的單價形成了明顯的價格倒掛。由于價格方面的優勢，望京養云的去化，遠遠好于龍樾合璽和和光悅府。

除上述兩個樓盤外，北京還有不少熱門樓盤也屬于價格倒掛。如華曦府開盤即售罄，售價7.5萬/平方米。“相較于大瓦窯周邊的遠洋國際、萬和城、天悅山河等8萬元/平方米以上的價格，華曦府比較便宜，目前即便是有清退的房源，但樓層都很差了?！北本┲薪轳R超向時代周報記者說道。

四季度樓市走向如何?

項目之間雖然分化明顯，但就北京樓市整體數據層面而言，其正在由冷轉熱。

針對于北京樓市當前的表現，諸葛找房研究院分析稱，首先，由于政府保交付取得實質性進展，加上9月以來多城市降二套首付比例、限購放松，提升了市場預期；其次，傳統的金九銀十旺季，購房者入手新房的積極性上升。

而58安居客房產研究院分院院長張波則向時代周報記者表示，新房數據的變化主要源于新房今年有效供應量的不斷增多，尤其是市中心有良好配套資源的新房供應穩定，如中海·匯德里、中建學府公館、天壇府等，均帶動了市場熱度和成交量提升。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年1-9月北京新建商品住宅批準上市套數48351套，較去年同期上升7.83%。另據克而瑞數據顯示，僅9月份，北京區域共取證15個項目，其中不乏處于核心地段的項目，如首開金茂望京樾、中建·玖合府，這兩個項目均為2022年北京二批次集中供地地塊。

在市場企穩的同時，9月底，中央又連出三條重磅利好，央行、銀保監會于9月29日晚間率先提出階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限；財政部緊隨其后，9月30日發文支持居民改善住房條件，居民出售自有住房1年內購房予以退稅優惠；央行隨后又發布下調公積金貸款利率的通知。

針對于四季度的北京樓市走向，58安居客房產研究院分院院長張波表示，預計四季度北京市場依然將保持較好的成交狀態，由于換房有個人所得稅減免的政策優惠，會進一步加快北京改善置業的入市腳步。

而諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示，經歷了一段時間的修復期后，疊加近期央行、銀保監會等多部門連續釋放利好政策之后，處于長期政策調整的北京樓市活躍度提升，再加上本身基本面優異，購房需求強勁，尤其是改善性需求大量釋放，在全國各城市中率先復蘇。

（應受訪者要求，張樾、劉欣、馬超均為化名）

標簽： 北京樓市冷熱分化有樓盤一天賣50億 有樓盤一年才賣五分