有兩句話，我們特別的認同。

(相關資料圖)

第一句叫“歷史的潮流滾滾向前，順者昌逆者亡”，還有一句叫“毀滅你，與你有何相干”。總結起來意思大概是：一個時代結束就結束了，不要總幻想它能回來。

這句話用在房地產(chǎn)，最恰當不過。

10月29日，保利發(fā)展（600048.SH）公布三季度財報。根據(jù)三季度財報顯示，公司營業(yè)收入1563.7億元，同比增長12.99%；歸母凈利潤130.9億元，同比下降3.61%。單看三季度，公司歸母凈利潤22.68億元，同比下降30.96%。

受此消息刺激，公司股價開盤后不久便慘遭跌停！

不過，也有觀點認為，保利發(fā)展的業(yè)績還算不錯。

根據(jù)官方數(shù)據(jù)，今年前9月，保利發(fā)展簽約金額3201億元，同比下降22%，而百強房企銷售額同比下滑達45.6%；而且，單看9月份，保利發(fā)展簽約金額383.95億元，同比增加6.6%，實現(xiàn)正增長。

另外，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前九個月，全國土地購置下降53%，新開工率下降38%，且成擴大趨勢。但是，根據(jù)克爾瑞排行榜顯示，保利發(fā)展前三季度新增土地貨值排名行業(yè)前二，新增土地價值排名行業(yè)第一，且上海、廈門、廣州三地占比的超45%，核心38城拿地金額占比90%。

一句話，跟行業(yè)相比，保利發(fā)展的表現(xiàn)更加出色。

而且，從財務層面來說，保利發(fā)展也非常穩(wěn)健。

截至2022年3月底，公司剔除預收賬款資產(chǎn)負債率67.7%，凈負債率73.5%，現(xiàn)金短債比193.83%，均符合三道紅線標準。另外，跟去年同期相比，盡管公司有息負債金額有所擴大，但公司的利息費用同比下降6.17%，說明融資成本得以下降。

也正因為這樣，市場普遍預期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體遇冷，但保利發(fā)展有望通過市場份額的提升，在后房地產(chǎn)時代繼續(xù)強化市場地位，獲得穩(wěn)定的市場利潤。

這也是為何此，在大盤下跌的情況下，保利發(fā)展的年內(nèi)跌幅為正的最主要原因！

最后，談談我們的看法。

2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議在部署2022年經(jīng)濟工作中，明確提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式。”

在“二十大”報告里，也提到了這樣一句話：

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

盡管說大家對“新的發(fā)展模式”內(nèi)涵存在不同的理解，但轉(zhuǎn)型已經(jīng)達成共識。在頂層設計下，原有的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已經(jīng)很難走下去，整個房地產(chǎn)行業(yè)都在走向下行周期。

10月28日，深圳住建局發(fā)布《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》。盡管說不是強制性指導意見，但也意味著政府對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進入到租房領域，并通過租金調(diào)節(jié)影響房價走勢。

在這樣的背景下，即便保利發(fā)展能夠通過市場份額的提升，以及穩(wěn)健的經(jīng)營獲取利潤，但是，正如其過去幾年不斷下降的毛利率和凈利率一樣，卸去杠杠的房地產(chǎn)將與普通的制造業(yè)無疑，這是所有投資者都必須想清楚的一個地方。

標簽： 跌停保利發(fā)展三季度業(yè)績下降超3成 一個時代說結束就結