本報(bào)記者 方超 張家振 上海報(bào)道

“我們項(xiàng)目是首次開(kāi)盤(pán)，只有60套房源，但截至目前已經(jīng)有100多人登記，必須要搖號(hào)了。”3月14日，位于安徽省合肥市濱湖新區(qū)的某項(xiàng)目置業(yè)經(jīng)理王云飛（化名）向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，目前合肥市熱門(mén)區(qū)域的“搖號(hào)盤(pán)”已非常普遍。

王云飛所言非虛。記者梳理發(fā)現(xiàn)，僅自今年3月以來(lái)，位于濱湖新區(qū)的高速尚闔院、中鐵璟和院皆觸發(fā)搖號(hào)，位于包河區(qū)淝河板塊的萬(wàn)科朗拾項(xiàng)目加推1棟高層88套房，最終吸引上千人登記。而在更早前的濱湖新區(qū)高速尚如院項(xiàng)目也成為“千人搖”項(xiàng)目，啟動(dòng)登記不足一分鐘就觸發(fā)了搖號(hào)。

(資料圖)

合肥樓市熱度回升亦能從數(shù)據(jù)層面得到驗(yàn)證。新安大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，合肥市新建住宅網(wǎng)簽成交約3037套，環(huán)比上漲59.01%，同比上漲327%；成交面積39.48萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲64.91%，同比上漲320%。而在二手房方面，貝殼統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，合肥市二手房網(wǎng)簽8518套，環(huán)比增長(zhǎng)96.3%。

“事實(shí)上，合肥樓市回暖情況并沒(méi)有外界傳言的那么夸張，但近期的確出現(xiàn)了明顯的暖意。”安徽萬(wàn)途控股有限公司總經(jīng)理孫宜慶告訴記者，總體來(lái)看，打造出“芯屏汽合”現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)業(yè)地標(biāo)的合肥市稱(chēng)得上是后起之秀，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑷丝诔掷m(xù)流入、樓市供需結(jié)構(gòu)健康，“2023年，合肥樓市量?jī)r(jià)有望穩(wěn)中有升”。

多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)觸發(fā)搖號(hào)

“首開(kāi)登記1小時(shí)觸發(fā)搖號(hào)”“啟動(dòng)登記60秒即觸發(fā)搖號(hào)”……今年以來(lái)，合肥市開(kāi)發(fā)商正奮力比拼觸發(fā)搖號(hào)的時(shí)間長(zhǎng)短，以此來(lái)向外界證明樓盤(pán)的熱度。

3月15日中午時(shí)分，位于濱湖新區(qū)的熱門(mén)樓盤(pán)中鐵璟和院對(duì)外發(fā)布了《1#、5#、7#樓選房資格及排序公證搖號(hào)結(jié)果公告》。而在此前的3月13日，該項(xiàng)目公布了登記名單，共有396人參與登記，而項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)僅推出了76套房源，相當(dāng)于超過(guò)5人搶一套房源，最終導(dǎo)致“啟動(dòng)登記60秒即觸發(fā)搖號(hào)”。

今年3月初，同樣位于濱湖新區(qū)的高速尚闔院推出了2棟樓、共68套房源，毛坯均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目最終吸引了345組客戶(hù)登記，整體中簽率約為19.7%。

此外，“千萬(wàn)級(jí)別墅觸發(fā)搖號(hào)”的信息也曾引發(fā)合肥當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注。據(jù)了解，今年2月，位于合肥高新區(qū)的祥源城湖山壹號(hào)項(xiàng)目啟動(dòng)登記，共計(jì)推出6套房源，戶(hù)型面積為794～828平方米，均價(jià)約為2.9萬(wàn)元/平方米，單套房源價(jià)格超2000萬(wàn)元。公開(kāi)信息顯示，該項(xiàng)目啟動(dòng)登記即觸發(fā)搖號(hào)，實(shí)際登記人數(shù)達(dá)19人，相當(dāng)于3人搶一套房源。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在合肥樓市回暖過(guò)程中，除合肥高新區(qū)和濱湖新區(qū)等熱門(mén)區(qū)域外，包河區(qū)和瑤海區(qū)等核心城區(qū)也出現(xiàn)了搖號(hào)項(xiàng)目。例如，在包河區(qū)淝河板塊，萬(wàn)科朗拾項(xiàng)目此前加推G2幢樓，共推出88套房源，最后吸引超千組客戶(hù)參與登記。

“僅就包河區(qū)而言，目前主要分為淝河板塊和工業(yè)園板塊，而位于淝河板塊的萬(wàn)科朗拾項(xiàng)目離濱湖新區(qū)很近，項(xiàng)目供應(yīng)量也很少，再加上萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，多種因素導(dǎo)致該項(xiàng)目熱度較高。”孫宜慶分析稱(chēng)。

對(duì)于合肥樓市頻現(xiàn)“千人搖”樓盤(pán)的現(xiàn)象，孫宜慶向記者表示，出現(xiàn)“千人搖”的項(xiàng)目不止萬(wàn)科朗拾、高速尚如院這兩個(gè)項(xiàng)目，“但這只能代表個(gè)案，這兩個(gè)項(xiàng)目都位于合肥樓市熱門(mén)區(qū)域，同時(shí)疊加品牌因素導(dǎo)致熱度較高”。

孫宜慶同時(shí)表示，合肥樓市出現(xiàn)多個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，也代表市場(chǎng)需求正在回暖，熱度正在攀升。

“‘千人搖’并不完全是樓市熱度攀升的標(biāo)志。”克而瑞安徽區(qū)域首席分析師葉乾華也分析稱(chēng)，合肥樓市搖號(hào)的熱度并沒(méi)有達(dá)到2022年的最高峰水平。“我認(rèn)為這只是春節(jié)后熱度的正常延續(xù)，甚至目前合肥樓市熱度有下行趨勢(shì)，這跟全國(guó)樓市走向是一致的。”

葉乾華同時(shí)告訴記者，在目前的合肥樓市中，外界傳言的“遍地?fù)u號(hào)盤(pán)”現(xiàn)象并不屬實(shí)。“出現(xiàn)搖號(hào)盤(pán)多半是因?yàn)轫?xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛，或者自身的產(chǎn)品力出眾。”

與此同時(shí)，也有合肥市地產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)人士對(duì)記者表示，相比之前，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商更推崇減少推盤(pán)的房源數(shù)量并加密推盤(pán)次數(shù)，以此達(dá)到項(xiàng)目啟動(dòng)登記即觸發(fā)搖號(hào)的目的，維持樓盤(pán)熱度。

樓市分化現(xiàn)象再加劇

頻現(xiàn)“千人搖”項(xiàng)目，也讓合肥樓市今年的走向頗受外界關(guān)注。

克而瑞此前發(fā)布的《50城2022年12月末消化周期（月）》顯示，截至2022年12月，合肥樓市去化周期僅為5.2個(gè)月，而同期上海、杭州、蘇州、南京等熱門(mén)城市的去化周期分別達(dá)到6.9、6.4、13.2和14.7個(gè)月。

克而瑞方面分析認(rèn)為，在合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)中，80平方米以上各個(gè)面積段的庫(kù)存消化周期都在10個(gè)月以?xún)?nèi)，120～140平方米和140～160平方米的產(chǎn)品庫(kù)存更是接近出清，消化周期低于6個(gè)月。

葉乾華向記者表示，目前，合肥樓市的狹義庫(kù)存量約為200萬(wàn)平方米，“整體去化周期不到6個(gè)月”。孫宜慶也分析認(rèn)為，合肥樓市去化周期只有5個(gè)多月，“這種供需關(guān)系比周邊的南京、杭州和蘇州等很多城市都要健康”。

值得注意的是，在整體供需關(guān)系較為健康的同時(shí)，合肥樓市不同板塊間的分化現(xiàn)象也呈加劇趨勢(shì)。

同策統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，合肥全市住宅存量為260.1萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)去化周期約為5.4個(gè)月。但分區(qū)域來(lái)看，濱湖新區(qū)、高新區(qū)的去化周期皆低于2個(gè)月，而一直被認(rèn)為是冷門(mén)區(qū)域的瑤海區(qū)存量面積達(dá)到55.74萬(wàn)平方米，去化周期為6.8個(gè)月，而新站區(qū)的去化周期則為5.5個(gè)月。

孫宜慶分析認(rèn)為，雖然合肥樓市整體在回暖，但板塊間的分化現(xiàn)象依然很?chē)?yán)重。葉乾華也表示，合肥樓市分化現(xiàn)象還在加劇，“瑤海區(qū)出現(xiàn)搖號(hào)樓盤(pán)也僅是個(gè)案，并不是普遍現(xiàn)象，參考意義不大。而像經(jīng)開(kāi)區(qū)等熱門(mén)區(qū)域，不同項(xiàng)目之間的分化也呈加劇趨勢(shì)”。

有合肥當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示，在合肥樓市整體回暖的大背景下，經(jīng)開(kāi)區(qū)不少央國(guó)企操盤(pán)的項(xiàng)目去化情況較差，有些項(xiàng)目甚至每月僅能銷(xiāo)售10套左右，去化速度明顯低于周邊區(qū)域其他項(xiàng)目。

除經(jīng)開(kāi)區(qū)外，合肥樓市熱門(mén)區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)也存在去化冷熱不均現(xiàn)象。“同處濱湖新區(qū)的樓盤(pán)項(xiàng)目去化也有區(qū)別，省府板塊、環(huán)湖CBD板塊的熱度較高，而金融板塊樓盤(pán)數(shù)量多、競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些項(xiàng)目無(wú)須搖號(hào)即可購(gòu)房。”孫宜慶表示。

調(diào)整土拍規(guī)則助力樓市回暖

在樓市持續(xù)回暖之際，2023年合肥市首場(chǎng)土拍情況也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

2與27日，合肥土地網(wǎng)發(fā)布《2023年第一批集中供地掛牌公告》，共推出6宗涉宅用地，其中濱湖新區(qū)和瑤海區(qū)各2宗，包河區(qū)和蜀山區(qū)各1宗，土地總面積407.47畝。

值得注意的是，合肥市此前發(fā)布的2023年第一批集中供地清單共計(jì)42宗地塊、總面積約3615畝。對(duì)此，孫宜慶分析認(rèn)為，合肥市在推地節(jié)奏方面控制得較好。“土地供應(yīng)量少，有利于加速存量項(xiàng)目去化。在樓市回暖、入市房企增加、市場(chǎng)庫(kù)存不多的情況下，如果土地市場(chǎng)熱度提升，對(duì)樓市整體回暖會(huì)有更大幫助。”

除供應(yīng)量偏少外，合肥市2023年第一批集中供地的規(guī)則變化也備受關(guān)注。據(jù)了解，上述6宗地塊全部要求精裝交付，同時(shí)限價(jià)信息不再對(duì)外公示，交房即拿證，無(wú)須配建租賃住房。

對(duì)于未設(shè)定“商品住宅（毛坯）平均備案價(jià)格”的變化，葉乾華分析認(rèn)為，合肥市一定不會(huì)完全放開(kāi)限價(jià)，公告只是沒(méi)有公布毛坯限價(jià)。“實(shí)際價(jià)格會(huì)在過(guò)去的基礎(chǔ)上往上漲，但幅度是相對(duì)可控的，并非像外界傳言的‘取消限價(jià)’。”

不僅如此，上述6宗涉宅用地全部要求精裝交付，這也被市場(chǎng)解讀為將帶來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格上漲。葉乾華表示，上述土拍規(guī)則調(diào)整或?qū)⑻岣叻績(jī)r(jià)，提升房企的利潤(rùn)空間。

孫宜慶亦對(duì)此表示贊同。在其看來(lái)，在項(xiàng)目精裝交付后，合肥樓市的均價(jià)可能并不會(huì)發(fā)生變化，但實(shí)際上購(gòu)房者的購(gòu)房成本在增加。“從某種程度上來(lái)說(shuō)，合肥市此次土拍規(guī)則的改變，有可能會(huì)引領(lǐng)新房?jī)r(jià)格上漲。”

此外，合肥市調(diào)整2023年第一批集中供地的土拍規(guī)則，亦對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生了積極影響。王云飛表示：“上述6宗涉宅地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售均價(jià)可能會(huì)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，而我們地處濱湖新區(qū)的項(xiàng)目，毛坯房均價(jià)在2.4萬(wàn)～2.7萬(wàn)元/平方米之間，有助于提升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。”

對(duì)于合肥樓市接下來(lái)的走向，孫宜慶表示樂(lè)觀(guān)，會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)“穩(wěn)中有升”的局面。而葉乾華則認(rèn)為，2023年上半年，合肥樓市很難有全面回暖的預(yù)期，但基于極低的庫(kù)存水平，有望呈現(xiàn)出“脈沖式”的熱度回升趨勢(shì)。而對(duì)于合肥樓市今年下半年的走向，葉乾華認(rèn)為“主要受政策層面的影響”。

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