近日，網上關于“公攤”的消息刷屏，“3月起，房子的公攤面積要增加了”“以后買房公攤要漲價了”，使得不少民眾產生困惑。2022年8月住建部發布國家標準《民用建設通用規范》，已于今年3月1日起正式實施。新規將外墻水平投影面積算入建筑面積，這是否與民眾關心的公攤面積有關呢？

新規增加的建筑面積并非公攤

(資料圖片僅供參考)

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池在接受本報《新法訊》采訪時表示，《民用建筑通用規范》是強制性工程建設規范，只是對住房使用面積和建筑面積的計量作出規范，并不適用于房地產交易。而房產交易時及房產證上計算面積和公攤的依據是《商品房銷售管理辦法》《房產測繪管理辦法》和《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》等法規。因此，新規將外墻水平投影面積全部算入建筑面積，和房屋交付的公攤沒有關系。

華東政法大學法律學院教授高富平則表示，要解除購房者的這種誤解和顧慮，必須明確《民用建筑通用規范》與其他法規并不聯通，以規范實踐中可能出現的開發商誤導購房者的情形發生。

公攤面積存留仍存爭議

由于公攤面積的存在，實踐中常常會出現購房者“買100平方米，只得70平方米”的現象，取消公攤面積的爭論從未停歇。

在趙秀池看來，公攤不可能取消，從住房面積計量上取消公攤沒有實質意義。每個小區或樓盤因其樓層高低、住房設計檔次不同，分攤的公攤均不同，過去已經按建筑面積交易的住房轉換為使用面積操作難度較大，而且相應的物業費、暖氣費、稅費等以面積計量的標準都要調整，反而會讓購房人覺得住房均價又上漲了。根據《商品房銷售管理辦法》，目前商品房銷售都是以包含公攤的建筑面積計量，而且商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

高富平則表示，世界范圍內的很多國家住房都沒有公攤面積。由于公共區域的具體大小和功能往往并不明確，開發商便可以通過直接增加公共區域的面積而獲得額外利潤，而購房者則不得不支付額外費用。如果國家政策支持，未來希望能取消公攤，按使用面積計算更加公平合理，也可鼓勵開發商合理設計房屋。

趙秀池則認為，如果以使用面積計量，表面上看不到公攤面積，但羊毛出在羊身上，公攤面積還會計入售房總價價格，又會引起另一種誤會。

收房后公攤面積變大可投訴

此前山東青島的李先生買房一事沖上了熱搜，只因他購買了110㎡的房子，收房時套內面積卻只有61㎡，公攤面積高達驚人的46%，遠超購房合同顯示的31.8%。如果收房后出現房屋公攤顯著面積增加的情況，購房者該如何維權？

對此，高富平表示，在收房后，購房者若對公攤有異議，可以攜帶購房合同、建筑施工圖等，到房產測繪中心申請面積鑒定。盡管國家對公攤面積沒有設置上限和下限，但并不意味著公攤面積可以任由開發商設定。《商品房銷售管理辦法》第20條就規定，套內建筑面積或者建筑面積誤差比絕對值在3%以內的，據實結算房價款；超出3%時買方可以選擇解除合同，由賣方返還已付購房款及利息，買方繼續履行合同的應補足3%以內的部分，3%以外的部分由賣方承擔。

趙秀池則表示，根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》，交房時出現公攤變大的情形，購房者可以向住建局投訴，也可以撥打12345熱線反映情況，還可以去法院提起民事訴訟。（上海法治報2023年3月21日）

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