房企“避險(xiǎn)”情緒推高北京土拍熱度 業(yè)內(nèi)直呼熱門地塊要“拼運(yùn)氣”

本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

6月14日下午，北京室外體感溫度接近40℃，市公共資源交易綜合分平臺(tái)五層內(nèi)，來(lái)自全國(guó)各地30家房企的投拓負(fù)責(zé)人正在為爭(zhēng)奪海淀雙新村003-1地塊頻頻舉牌，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氣氛焦灼。

由于該地塊在線上報(bào)價(jià)階段已觸及價(jià)格上限，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍由“搖號(hào)確認(rèn)上限報(bào)價(jià)者”開(kāi)始，并搖號(hào)確認(rèn)萬(wàn)科為最高價(jià)報(bào)價(jià)者；在隨后競(jìng)超低能耗建筑面積環(huán)節(jié)中，不到1分鐘便觸及4.5萬(wàn)平方米超低能耗建筑面積上限；10分鐘后，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)啟搖號(hào)環(huán)節(jié)以確定最終競(jìng)得人。

當(dāng)工作人員宣布越秀地產(chǎn)競(jìng)得海淀雙新村003-1地塊時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)瞬間沸騰，歡呼聲和祝賀聲涌向身著粉色襯衫的越秀華北區(qū)域副總裁、北京公司總經(jīng)理董毅。此時(shí)，桌上一個(gè)印有“大吉大利”的紅色紙袋顯得格外引人注目，業(yè)內(nèi)戲稱這個(gè)紅袋子是越秀成功摘地的“法器”。

間隔一天后，6月16日下午，高溫炙烤持續(xù)，猶如當(dāng)下的北京土拍市場(chǎng)，房企紛紛效仿越秀，用各種“法器”加持，在亦莊新城X47R1地塊的爭(zhēng)奪上分毫不讓，最終，“新面孔”南通國(guó)資——中皋置業(yè)幸運(yùn)搖得這一熱門地塊。

2023年上半年，房企紛紛聚焦核心一、二線城市，北京土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，熱門地塊很快競(jìng)拍至最高價(jià)，當(dāng)所有附加條件都達(dá)到頂格后，地塊最終通過(guò)搖號(hào)確定競(jìng)得人，“最后一切都要看運(yùn)氣”。

截至6月20日，北京今年第一批次23宗地塊全部成交，共攬金712億元。第二批次部分地塊已迅速掛出，6月底房山、平谷三宅地即將迎來(lái)競(jìng)拍。

熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

“今年以來(lái)，北京土拍市場(chǎng)中部分地塊的火熱，我認(rèn)為與全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)密切關(guān)聯(lián)。現(xiàn)在大家對(duì)三四線城市普遍持悲觀回避態(tài)度，而核心一、二線城市，無(wú)論是從購(gòu)買力、去化速度還是銷售總額的絕對(duì)數(shù)來(lái)看，都更具吸引力。”深耕北京市場(chǎng)的某國(guó)企人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者這樣總結(jié)道。

據(jù)了解，經(jīng)歷了去年的謹(jǐn)慎投資后，不少房企今年開(kāi)始出現(xiàn)“補(bǔ)貨”需求，為了尋求確定性投資，他們紛紛從三、四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線城市的核心板塊，從而帶動(dòng)一線及部分二線城市土拍市場(chǎng)率先回暖。

3月23日，北京2023年第一批次首輪土拍推出兩宗宅地吸引了42家企業(yè)參與報(bào)名，其中央國(guó)企28家，民企14家，包含1家聯(lián)合體。

其中最受矚目的當(dāng)屬朱辛莊二期0028地塊，受到42家開(kāi)發(fā)商競(jìng)逐，成為當(dāng)時(shí)北京土地市場(chǎng)有史以來(lái)企業(yè)參與最多的地塊，比此輪土拍中排名第二的地塊企業(yè)參與數(shù)多了一倍多，中簽率僅2.38%。

這個(gè)紀(jì)錄在兩個(gè)多月后被刷新，6月1日的土拍中，順義后沙峪兩宗宅地?zé)岫瓤涨啊Ｆ渲校樍x新城第19街區(qū)19-69地塊共吸引45家房企及聯(lián)合體參與報(bào)名，其中民營(yíng)企業(yè)參與主體將近20家，成為近3年來(lái)民營(yíng)企業(yè)參與最積極的地塊。當(dāng)天，與之相鄰的順義新城6001地塊亦吸引了36家房企參與報(bào)名競(jìng)拍。

利潤(rùn)空間充足，是此類地塊吸引眾多房企參拍的主要原因。據(jù)了解，朱辛莊二期地塊建設(shè)用地面積14653平方米，體量較小，規(guī)劃建設(shè)用地面積36632平方米，地塊容積率2.5，限高80米。最終，地塊被上海大華地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得，成交價(jià)12.995億元，成交樓面價(jià)35475元/平方米，溢價(jià)率15%。后期銷售指導(dǎo)價(jià)為62000元/平方米，上下浮動(dòng)5%。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛指出，朱辛莊二期地塊的熱度與年初朝陽(yáng)小紅門地塊有異曲同工之處，特點(diǎn)是規(guī)模小、利潤(rùn)高、資金少、流速快、難度低，給很多想要躋身北京的房企提供了一個(gè)較低的門檻。

而順義后沙峪的兩宗地塊皆位于六環(huán)內(nèi)，容積率均為1.8。其中，19-69地塊占地面積約3.16萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約5.68萬(wàn)平方米（其中住宅5.55萬(wàn)平方米），控高36米，起始價(jià)為14.4億元；6001地塊占地面積約3.4萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約6.14萬(wàn)平方米（其中住宅6萬(wàn)平方米），控高45米，起始價(jià)為15.05億元。兩宗地塊期房銷售指導(dǎo)價(jià)均為5.8萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房6.0萬(wàn)元/平方米。

張曉飛表示：“密度低、總價(jià)低、利潤(rùn)高是后沙峪兩宗地塊吸引眾多房企參拍原因。”據(jù)了解，在19-69地塊現(xiàn)場(chǎng)舉牌時(shí)，工作人員甚至將現(xiàn)房競(jìng)價(jià)階梯直接調(diào)成2000平方米，但仍然很快便達(dá)到了上限面積，進(jìn)入搖號(hào)階段。

在6月14日對(duì)于海淀雙新村兩宗地塊的爭(zhēng)奪中亦是如此。前期兩宗地塊僅預(yù)申請(qǐng)一天便迅速“轉(zhuǎn)正”，在北京土拍有記錄以來(lái)尚屬首次。其中，003-1地塊盡管起始價(jià)高達(dá)69億元（上限79.35億元），仍然吸引了30家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。

據(jù)了解，海淀雙新村兩宗地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)，西五環(huán)杏石口橋以西，屬于傳統(tǒng)西山別墅區(qū)。兩宗地塊均為R2二類居住用地，容積率1.05，控高12米，無(wú)配建要求，具備低密度類別墅條件。房地價(jià)差分別約3.1萬(wàn)元/平方米和3.2萬(wàn)元/平方米。目前，地塊周邊暫無(wú)在售新房；南側(cè)緊鄰的二手房項(xiàng)目西山美廬均價(jià)已經(jīng)超過(guò)18萬(wàn)元，但目前暫無(wú)二手房源掛牌出售，周邊如香山藝墅、西山美墅館等掛牌單價(jià)也都超過(guò)了10萬(wàn)元。

某房企人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商拿哪塊地本質(zhì)上還是出于商業(yè)判斷，“要看土地價(jià)格及銷售價(jià)格，之間價(jià)差是否符合公司算賬邏輯。同時(shí)還要看周邊環(huán)境配套是否成熟，二手房?jī)r(jià)格情況。總之，最終取決于對(duì)地塊本身的判斷。”

“新面孔”頻現(xiàn)

全國(guó)土拍市場(chǎng)持續(xù)分化之下，今年以來(lái)，北、上、杭等核心城市的土拍市場(chǎng)，除了深耕本地的房企外，熱門地塊的爭(zhēng)奪中也出現(xiàn)了更多“新面孔”。

而按照競(jìng)拍規(guī)則，多數(shù)熱門地塊最終會(huì)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。張凱指出，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企為了提高中簽率以及更廣泛地參拍，甚至?xí)?qǐng)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的供應(yīng)商協(xié)助參拍，進(jìn)一步推高了土拍熱度。

據(jù)了解，今年4月，豐臺(tái)青塔地塊“未拍先火”，在預(yù)申請(qǐng)階段就有40多家房企有意愿參與。彼時(shí)，北京規(guī)自委發(fā)布補(bǔ)充公告，提出“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買”。

北京規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)解釋稱，這一調(diào)整使得“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對(duì)手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。另外，還將更加有效地抑制通過(guò)增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號(hào)中簽概率的情況發(fā)生。

這一土地新規(guī)在當(dāng)時(shí)一定程度上制約了“馬甲”的出現(xiàn)。即便如此，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，豐臺(tái)青塔地塊仍然吸引了17家房企及聯(lián)合體參與。

而在之后6月份熱門地塊的土拍中，疑似“馬甲”仍然存在。比如6月1日的土拍中，被45家房企圍獵的順義新城19-69地塊，則在最后的搖號(hào)環(huán)節(jié)由福建雄旺以“16.56億元+現(xiàn)房1.2萬(wàn)平方米”雙封頂搖號(hào)摘得，成交樓面價(jià)2.91萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%。

天眼查信息顯示，福建雄旺成立于2022年11月7日，注冊(cè)資本10億元，實(shí)控人為自然人施琳，且尚無(wú)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。由于福建雄旺成立時(shí)間較短，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其或許是某家大型房企的“馬甲”。

天眼查信息顯示，福建雄旺參股的寧波兆誠(chéng)房地產(chǎn)有限公司和杭州兆睿房地產(chǎn)有限公司（曾參股）兩家公司股東中均有廈門益悅置業(yè)有限公司，后者股權(quán)穿透后顯示實(shí)控人為利百控股有限公司。

此外，福建雄旺的大股東（福建雄旺投資）參股的一家房企——福州兆益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（持股30%），經(jīng)股權(quán)穿透后，實(shí)控人也是利百控股。

綜合公開(kāi)信息，利百控股即為建發(fā)地產(chǎn)上市公司——建發(fā)國(guó)際集團(tuán)的全資子公司。而此前利百控股的多個(gè)項(xiàng)目中，福建雄旺投資、福州匯成佰悅投資（大股東為匯成世紀(jì)）多次扮演投資者角色。據(jù)了解，在上述地塊的競(jìng)拍中，建發(fā)和匯成世紀(jì)均報(bào)名參與。記者注意到，6月6日，福建雄旺部分股份已被大股東出質(zhì)給廈門益悅置業(yè)有限公司。

與此同時(shí)，北京對(duì)于參拍房企之間的股權(quán)投資限制悄然放松。據(jù)了解，按照競(jìng)拍規(guī)則，地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)時(shí)，參拍房企需要簽一份名為《參加現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)活動(dòng)申請(qǐng)書》的文件。北京規(guī)自委官網(wǎng)信息顯示，今年3月份朱辛莊二期地塊出讓時(shí)，房企所簽的這份文件中明確提出，要求競(jìng)得人在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，不得以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方。

但在6月1日的土拍中，該限制已經(jīng)悄然刪除。這意味著無(wú)論哪家房企摘得地塊，后續(xù)是否引入其他參與搖號(hào)的房企抑或是任何一家合作方都不再受限制。而在當(dāng)天熱門的19-69地塊競(jìng)拍名單中，也出現(xiàn)了十多家“新面孔”房企，有的企業(yè)甚至成立不足1個(gè)月。

土拍競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈之下，有業(yè)內(nèi)人士直言部分熱門地塊比拼到最后變成了拼“運(yùn)氣”。比如6月14日對(duì)于順義新城第2街區(qū)6022、6023-1地塊的爭(zhēng)奪。該地塊吸引了21家企業(yè)參拍，最終，該地塊由石家莊創(chuàng)世紀(jì)以觸頂價(jià)格11.04億元競(jìng)得，溢價(jià)率15%。

天眼查信息顯示，石家莊創(chuàng)世紀(jì)實(shí)控人為劉學(xué)儉（持股95.25%），其還在由石家莊萬(wàn)科企業(yè)有限公司（此前用名“石家莊萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”）實(shí)控的多家公司擔(dān)任董事長(zhǎng)。據(jù)了解，此次競(jìng)拍是石家莊創(chuàng)世紀(jì)首次進(jìn)京拿地。

6月16日的土拍中，備受矚目的經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城X47R1地塊吸引了31家房企及聯(lián)合體參拍。在最終的搖號(hào)環(huán)節(jié)，中皋置業(yè)幸運(yùn)搖中。據(jù)了解，中皋置業(yè)成立于2018年3月，此前僅在南通拿地，是江蘇如皋市市屬一類地方國(guó)有企業(yè)——富皋萬(wàn)泰集團(tuán)的子公司，而富皋萬(wàn)泰集團(tuán)有限公司成立于2017年，是由如皋市政府出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司。

熱門地塊被“新面孔”摘得還發(fā)生在更早之前，今年3月，北京2023年第一批次首輪土拍中，熱門地塊朱辛莊二期被42家房企爭(zhēng)奪，其中有11家“新面孔”，一些企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)并非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但得益于去年政府降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)準(zhǔn)入門檻而積極參拍。最后，地塊被上海大華集團(tuán)搖號(hào)摘得。

據(jù)了解，總部位于上海的大華集團(tuán)并非首次北上，此前還曾在天津、大連、煙臺(tái)、青島、沈陽(yáng)等城市開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目。近幾年，在大本營(yíng)上海市場(chǎng)，其銷售業(yè)績(jī)被瑞安房地產(chǎn)、金地、廈門象嶼、寶華等房企陸續(xù)超越，不得不走出去以尋求更多的市場(chǎng)，北京是其今年出滬的第一站。

目前，該項(xiàng)目公司為大華（北京）置業(yè)有限公司。近期，據(jù)市場(chǎng)消息，該項(xiàng)目售樓處正在裝修中，預(yù)計(jì)7月正式開(kāi)盤。據(jù)了解，在今年年初的2022年第五批次土拍中，越秀競(jìng)得昌平區(qū)回龍觀國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地二期，與大華競(jìng)得的地塊相距僅1公里，項(xiàng)目定名為越秀·星樾，在4月下旬開(kāi)盤后，468套房源很快即售罄。

而在今年初朝陽(yáng)小紅門11號(hào)地塊爭(zhēng)奪中，中建東孚、建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、首開(kāi)、保利、龍湖、建工、中建信和、華潤(rùn)置地、金茂共10家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)10輪線上+13輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，中建東孚以總價(jià)14.26億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)約4.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)8萬(wàn)元/平方米。

據(jù)了解，中建東孚是中建八局旗下地產(chǎn)品牌，此次競(jìng)得朝陽(yáng)小紅門11號(hào)地塊是中建東孚首次進(jìn)入北京市場(chǎng)。根據(jù)中建八局官微，項(xiàng)目由中建八局城發(fā)公司具體實(shí)施，實(shí)現(xiàn)新增土地儲(chǔ)備面積4.5萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備貨值約30億元。項(xiàng)目定名為中建·星光里，北京住建委官網(wǎng)顯示，6月15日時(shí)，該項(xiàng)目總計(jì)5棟樓（322戶）已取得預(yù)售證。

“如果土地價(jià)格在能夠控制的前提下，繼續(xù)保持這樣的熱度，我覺(jué)得后續(xù)將會(huì)吸引更多從業(yè)公司進(jìn)入，因?yàn)楸本┦袌?chǎng)歷年來(lái)是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)。”一位國(guó)企人士表示。

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