二手房東突然變臉

令所有人沒有想到的是，北京樓市來了個(gè)大反轉(zhuǎn)。

就在前段時(shí)間，北京樓市一片冷清中，有網(wǎng)友看到一個(gè)日結(jié)（每日結(jié)算勞務(wù)費(fèi)）群里，有人在招攬“看房團(tuán)”：“集體坐大巴，去售樓處排隊(duì)，要求成熟點(diǎn)，最好看起來像成功人士。管飯一天110元，看多個(gè)樓盤，最高一天150元……”但如今，這樣的“看房團(tuán)”，是用不上了。

因?yàn)椋员本?月1日推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，這座城市的新房看房量和二手房成交量短時(shí)間內(nèi)暴增。政策出臺(tái)后一兩天內(nèi) ，開發(fā)商的售樓處擠滿了人，房產(chǎn)中介的電話也響個(gè)不停。“認(rèn)房不認(rèn)貸政策，使很多剛需和改善性需求得到了釋放。其中有一部分購房者，是之前積壓的需求。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池告訴「市界」。

【資料圖】

不過，截至9月6日，短短五天時(shí)間里，“認(rèn)房不認(rèn)貸”給北京樓市帶來利好的同時(shí)，也讓開發(fā)商、業(yè)主、購房者，陷入深深的糾結(jié)之中。

“說是漲價(jià)1%，但最終還是打折了”

北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策官宣前兩個(gè)小時(shí)，也就是9月1日17時(shí)左右，專注于新房市場(chǎng)的朝陽資深房產(chǎn)中介李權(quán)，就接待了不少前來訂房的買房客。這些人早早地感知到市場(chǎng)的變化。他們害怕現(xiàn)在不買房，等政策發(fā)酵起來，一切就會(huì)不同了。“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)他們的意義，不可謂不大。

要知道，過去的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是你只要有過房貸記錄，即使名下只有一套房，也不能算首套了。而“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)行后，意味著只要名下無房，不管你有沒有貸款記錄，都可以按照首套住宅的首付比例和貸款利率來買房。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策公布后不久，北京新房售樓部就熱鬧了起來；二手房房產(chǎn)中介也忙得腳不沾地。開發(fā)商們更沒閑著。一時(shí)之間，樓盤“折扣收緊、即日漲價(jià)”的海報(bào)，傳得滿天飛。在這樣的氛圍中，本來很高興的思瑤，有點(diǎn)不淡定了。

思瑤名下有房，她的男朋友名下無房。兩個(gè)人一旦領(lǐng)證，就是以家庭為單位了。他們?cè)诒本┵I房，就算二套房。二套的首付比例至少是60%及以上（按照北京規(guī)定，普通住房首套首付60%，非普通住房80%），這對(duì)思瑤來說挺有壓力。思瑤也不是沒想過，以男朋友的名義在婚前買房，這樣可以算首套，但只能寫男朋友的名字。思瑤和男朋友想到的辦法是：男朋友在婚前買下房，然后法定贈(zèng)予思瑤一半房產(chǎn)。然而，思瑤的爸爸并不放心，“他覺得房本上，沒有我的名字，就沒有保障。”

思瑤也想過北京會(huì)不會(huì)實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策，但每每提到這件事，房產(chǎn)中介就很篤定地對(duì)她說，北京根本沒可能推行這個(gè)政策。這令思瑤在很長(zhǎng)一段時(shí)間里一籌莫展。但令她想不到的是，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”的靴子，突然就這樣落地了。看到這個(gè)消息，思瑤第一反應(yīng)是，“可以領(lǐng)證了。”欣喜之余，思瑤很快有了新的煩惱。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策一出來，房產(chǎn)中介就給思瑤發(fā)來了消息。大概意思是：他所在公司使用的平臺(tái)軟件咨詢量大增，他的手機(jī)也一直響個(gè)不停，“房子一天差不多有過去一個(gè)月的成交量”。看完中介的消息后，思瑤內(nèi)心忐忑極了：這樣火熱的市場(chǎng)下，房?jī)r(jià)是不是要上漲？帶著這樣的緊張情緒，自9月2日開始，思瑤就馬不停蹄地看房了。

李權(quán)深耕北京朝陽國貿(mào)和雙井商圈，他在這些天接待了不少像思瑤一樣聞風(fēng)而動(dòng)的年輕人。

在李權(quán)接觸的買房人中，年輕的剛需群體多一些，除此之外，改善性客戶群體也有不少，他們通常是“賣一買一”。這完全與“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)的用意吻合—— “刺激剛需，利好改善”。

剛需和改善型購房者蜂擁而至中，北京新房和二手房成交量也隨之飆升。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月2日，北京新房成交超過1800套，對(duì)比整個(gè)8月3100套的網(wǎng)簽規(guī)模，救市第一天已經(jīng)超過之前半個(gè)月的成交量。二手房同樣迎來暖意，同日成交1200套，環(huán)比上漲超過100%。

風(fēng)風(fēng)火火看了兩天房子后，思瑤發(fā)現(xiàn)之前的擔(dān)憂，似乎有點(diǎn)多余了。一些樓盤說是漲價(jià)、回收折扣，但也是做做樣子。以思瑤看的一個(gè)新房項(xiàng)目為例，這個(gè)樓盤臨近北京房山稻田地鐵站，“9月1日政策出來之后，說是漲價(jià)1%，但實(shí)際上可以便宜首付的5%。”

從目前來看，一些開發(fā)商所謂的回收折扣、全線漲價(jià)，營銷的噱頭大于實(shí)際的意義，“更多的是對(duì)客戶心理的一種影響。”但這并不意味著“就沒有樓盤收回折扣和漲價(jià)。”在某知名房企擔(dān)任營銷總的郭嘯告訴「市界」。有底氣做出這些動(dòng)作的，是本身地段和品質(zhì)很好的項(xiàng)目。

「市界」從多名房產(chǎn)中介處了解到，一些好的新樓盤，有提價(jià)的意思。“說是從9月4日開始實(shí)行，漲價(jià)的幅度在1%-2%。”按照樓層、采光等條件，有一些項(xiàng)目是“一房一價(jià)”。極為搶手的房子，要求購房客在幾天內(nèi)或一個(gè)月內(nèi)，交完首付。無論如何，從數(shù)據(jù)來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)行后，新房成交量大于二手房的成交量。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月2日、9月3日這兩天，北京新房成交量了2700套，二手房成交了2600套。

“新房設(shè)計(jì)更現(xiàn)代一些，有些樓盤甚至還有新風(fēng)系統(tǒng)。”李權(quán)向「市界」解釋了新房成交量高于二手房的原因，“更重要的是，新房和二手房?jī)r(jià)格，在很多區(qū)域是差不多的。如此情況下，買房客當(dāng)然更愿意選擇居住體驗(yàn)感好的新房。”

二手房掛牌量激增

思瑤也是新房愛好者大軍中的一員。

在她看來，新房看著就舒服，住起來也舒服。而一些二手房，雖然離地鐵近，但是又破又小，居住體驗(yàn)感差。然而，在新房市場(chǎng)成交如火如荼中，思瑤并沒找到合適的新樓盤。看過的項(xiàng)目，要么總價(jià)太高，要么有硬傷。

無奈之下，她將范圍放到了二手房上。但二手房的業(yè)主們，也聞風(fēng)而動(dòng)了。思瑤關(guān)注的一些二手房，有的漲價(jià)了，同時(shí)一些新房源，一夜之間就掛出來好多，這些業(yè)主的心態(tài)要么是想賣掉買改善型住房的，要么是想趁著市場(chǎng)行情好，將手上的房子出手。而一些調(diào)價(jià)的房子，以李權(quán)所在的國貿(mào)和雙井區(qū)域?yàn)槔氨戎暗膬r(jià)格，上浮了5%。”諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年9月2日、3日，北京二手房漲價(jià)房源量，分別為1048套、867套，日均漲價(jià)房源量，較上一周同期翻兩番。

另據(jù)財(cái)經(jīng)十一人報(bào)道，有二手房業(yè)主甚至連夜打電話給中介毀約；有業(yè)主以沒時(shí)間簽合同為名，行變相漲價(jià)之實(shí)。「市界」了解到，有勇氣毀約和漲價(jià)，多是比較優(yōu)質(zhì)的房子，比如得房率高、地段好、采光好等。但這并不意味著，不優(yōu)質(zhì)的二手房業(yè)主就不漲價(jià)，華瑞恰好就碰到了這種情況。

她看中了一套位于東五環(huán)的二手房，可以稱之為“老破小”：沒學(xué)區(qū)、沒車位、簡(jiǎn)裝，50多平方米，房齡超過40年。在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出來之前，房東心理價(jià)是280萬元。華瑞原本與房東約好9月2日下午三點(diǎn)看房。就在她幻想著房子該如何裝修時(shí)，出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，讓看房一事突生變故。房東態(tài)度很強(qiáng)硬，他告訴華瑞，房?jī)r(jià)如果低于285萬元，就沒必要見面談了。

房東又不著急賣了。這個(gè)房子只是房東諸多房子中的一套，但對(duì)剛需客華瑞來說，他好不容易看中的一套房子可能就要失之交臂了，以他目前的預(yù)算，可看的房源范圍又要變小，地段又要往更偏遠(yuǎn)的地方轉(zhuǎn)移了。

二手房?jī)r(jià)格上浮會(huì)持續(xù)多久？答案可能是很短，因?yàn)楸本┒址繏炫屏窟@段時(shí)間多出了不少。以李權(quán)所在的區(qū)域?yàn)槔耙惶煸黾恿?8套，之前可能一個(gè)月能上一套，或者五六套已經(jīng)很不錯(cuò)了。”而據(jù)鏈家向媒體提供的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)二手房掛牌房源，已經(jīng)激增到155016套。在政策出臺(tái)前，掛牌量則是15.1萬套。一般來說，北京二手房市場(chǎng)10萬套至11萬套，算是比較正常，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)則遠(yuǎn)超正常量。

這其中，不少是想掛牌賣房置換的人。不過，在鏈家中介人士看來，如果想將二手房掛牌量降下來，需要?jiǎng)傂枞巳哼M(jìn)來接盤。換言之，只有源源不斷的剛需入場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤變現(xiàn)后，才能去買新房或?qū)W區(qū)房。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的熱度，還會(huì)持續(xù)多久？

思瑤曾經(jīng)很篤定房?jī)r(jià)會(huì)上漲，“很多買房需求釋放了，供小于求了，房?jī)r(jià)肯定漲。”思瑤的男朋友，有自己的看法，“很多改善型業(yè)主，他們的需求也釋放了。他們買房必須先賣房，這樣二手房掛牌量，也會(huì)大量增加。二手房多起來，不一定會(huì)漲。”

所以，當(dāng)看到北京二手房激增的掛牌量后，思瑤冷靜了下來。她告訴「市界」，繼續(xù)看房子，“看不到滿意的，價(jià)格合適的，就不會(huì)買。也不會(huì)因?yàn)榕聺q價(jià)，著急上車。”不著急買房的還有葉松。盡管他早在一年之前，就踏上了看房之路。

葉松想買的房子，不僅是他在北京的首套房，也是他的婚房。葉松告訴市界，他就是想找到心儀的房子。石景山、豐臺(tái)等地區(qū)的新房，葉松并不中意。最終，他將買房的范圍，放在了海淀區(qū)。他的單位，在海淀區(qū)；他女朋友家，也在海淀。但只可惜，葉松重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域海淀永豐南，目前并沒有中意的新房，只能等等“土拍”了。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策出來后，葉松也確實(shí)有點(diǎn)焦慮，擔(dān)心優(yōu)惠力度收緊，也擔(dān)心“買房難度會(huì)增大”，但還是想買到“滿意的房子。”用他的話說，之前看過沒看上的，就算政策出了，也不想將就入手。因?yàn)椋谌~松看來，這一次的政策，更像是一陣強(qiáng)心劑，“政策的興奮期過去，北京樓市還會(huì)是老樣子。”

李權(quán)跟中介同事們推算了一下，這個(gè)政策帶來的熱度，會(huì)持續(xù)個(gè)半年左右。這個(gè)推算有一個(gè)前提，即“后續(xù)沒有相關(guān)政策的話。”李權(quán)口中所說的“后續(xù)政策”，指的是調(diào)整首套房和改善型需求房貸的首付款比例、利率等。從目前來看，北京的首套房首付比例，以及利率等，暫時(shí)沒有變化。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬：依北京市目前的政策，如果是普宅，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套600萬元的房子計(jì)算，那就是在首付階段，可以少支出150萬元。如果是非普通住宅，首付分別是首套40%，二套80%，一套600萬元的房子，首付可以少240萬元。

“按照實(shí)際支付計(jì)算，不考慮稅費(fèi)等，新政前，二套房利率5.25%，貸款金額少，累計(jì)利息只有127萬元。新政后，如果多貸款了40%，利息就變成了340萬元，整體購房成本高達(dá)1140萬元。”張大偉提到。換言之，如果北京仍然維持之前的房貸利率，那就意味著即便“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，購房者們的購房成本，并沒有變低反而變高。

“總房?jī)r(jià)還是沒有變，只是客戶將首付和后續(xù)的月供，做了一個(gè)置換。可能大家權(quán)衡完了，認(rèn)為雖然首付低了，但后續(xù)貸款沒能力償還。他們就會(huì)冷靜下來。”郭嘯告訴「市界」。也正是基于這個(gè)原因，即便目前北京市場(chǎng)再火熱，中介方比如李權(quán)，房企方比如郭嘯，購房者比如思瑤等，都冷靜下來，開始觀望。

他們都在等，等北京有沒有后續(xù)政策出臺(tái)。在趙秀池看來，“今后需要跟進(jìn)其他政策。比如首套房和改善性需求房貸的首付比例、利率，都應(yīng)該有所下降；普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該做動(dòng)態(tài)調(diào)整；限價(jià)限購限售政策應(yīng)該有所放松。”購房者們等“風(fēng)”來這個(gè)姿態(tài)，也存在于天津樓市里。

就在上個(gè)周末，天津新房、二手房成交量，也雙雙飆升。這背后，是天津出臺(tái)了一些利好樓市的政策。這其中不僅僅包含已經(jīng)落地的政策，還有一些在房產(chǎn)中介、新房銷售口中廣為流傳的“政策”。其中，有“天津非市區(qū)取消限購”“非市區(qū)降首付”“房貸利率已下調(diào)”等。

“這些政策預(yù)計(jì)下周公布。”9月4日，天津一名資深房產(chǎn)中介告訴「市界」。也就是在這些官方還未認(rèn)證的消息中，很多購房者提前鎖定了房源，但并不著急支付首付。他們想等政策落地，“希望能夠搭上首付比例降低、貸款利率降低的這班車。”

同樣是在9月4日，澎湃新聞報(bào)道稱，中國人民銀行北京市分行相關(guān)人士表示，LPR改革之前北京地區(qū)存在各個(gè)銀行的利率下限并不是完全統(tǒng)一的情況，一些房貸業(yè)務(wù)比較集中的銀行的利率下限可能高于其他銀行，這種不同銀行之間不一致的情況如何處理，目前仍在研究當(dāng)中，但9月25日之前會(huì)向社會(huì)公布。

風(fēng)乍起，吹皺了一池春水，期待后續(xù)有更強(qiáng)勁的風(fēng)，讓這池春水真正的活躍起來。

（文中思瑤、李權(quán)、葉松、華瑞為化名。）

作者 | 陶 婷

編輯 | 孫春芳

運(yùn)營 | 劉 珊

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