撰文 / 周末

編輯 / 田晏林

最近一段時間，有關(guān)銀行向“地產(chǎn)并購”開閘的消息攪動市場。雖然政策有鼓勵金融機(jī)構(gòu)為房企間項目并購營造良好融資環(huán)境，但在“房住不炒” 的調(diào)控主基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管依舊沒有放松。近日，《財經(jīng)天下》周刊采訪了多名銀行和房企人士，以給予房企貸款支持力度最強(qiáng)的招商銀行為樣本，試圖還原其在本輪房地產(chǎn)項目風(fēng)險出清中的真實用意，觀察融資用途能否達(dá)到預(yù)期效果。

房企“找錢”忙

立春之后的北京，有些倒春寒。從南方來這里出差的房企老板們對忽冷忽熱的溫度還有些不適應(yīng)。

他們此次北上的目的不為別的，只為“找錢”。一位前30強(qiáng)房企的融資部負(fù)責(zé)人告訴《財經(jīng)天下》周刊，“有的老板來北京晃一圈，可能一下子就帶走幾十億，還有的老板晃一圈，可能真的就只是晃一圈。”

春節(jié)過后，西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號十分熱鬧，總能看到許多西裝革履、行色匆匆的辦事者進(jìn)進(jìn)出出。上述房企融資部負(fù)責(zé)人就是其中一員。3月初，他陪著老板到北京“看看機(jī)會”，第一站就想到招商銀行北京總部碰碰運(yùn)氣。

因為他們聽說，從1月底開始，招商銀行不動產(chǎn)戰(zhàn)略客戶部已經(jīng)給包括華潤置地、碧桂園、美的置業(yè)等房企發(fā)放了高達(dá)540億元的并購貸融資額度。其中在北京，中糧集團(tuán)旗下的大悅城控股就拿到了100億元的額度。

對于求錢若渴的房企而言，這無疑是股行業(yè)暖風(fēng)。過去的兩年，開發(fā)商集體“入冬”，地產(chǎn)江湖重新洗牌。早期用力過猛、大舉借貸、快速擴(kuò)張的房企，終于在不可控的市場環(huán)境和日趨嚴(yán)格的調(diào)控監(jiān)管下，自食其果。

公開數(shù)據(jù)顯示，2021年中國的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)公司數(shù)量有396家，幾乎平均每天都有1.08個房企倒下。此刻，一筆幾十億元的并購貸融資也許就能讓一家中型房企的現(xiàn)金流緩過來。

2021年12月，央行、銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合規(guī)有序地開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

這突如其來的“開閘放水”，似乎比起北京的春天，更讓開發(fā)商們一時難以適應(yīng)，既有些意料之外的驚喜，又有點(diǎn)說不出來的緊張。

驚喜的是，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。且最近兩個月，除招商銀行外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行等也響應(yīng)監(jiān)管層號召，紛紛給房企提供并購貸，甚至有些還主動拿錢“上門”，發(fā)行并購主題債券。

而緊張則在于，一些處境微妙的開發(fā)商不知道自己能否得到金融機(jī)構(gòu)的青睞。

一位負(fù)責(zé)公司貸款的國有銀行人士坦言，現(xiàn)在的并購貸采取名單制，只有總行名單上認(rèn)可的房地產(chǎn)公司才可以被批準(zhǔn)。“畢竟沒有真正放口子，銀行要看房地產(chǎn)公司的財務(wù)情況和外部評級。只有財務(wù)比較安全的企業(yè)，我們才能判斷它有能力收購不良資產(chǎn)。”

據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月9日，全國房地產(chǎn)并購融資總金額已達(dá)1247.5億元，其中包括房企發(fā)行或擬發(fā)行并購債融資47.5億元，銀行提供并購貸款融資額度920億元，以及金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購主題債券金額280億元。

招商銀行“開閘”背后

令業(yè)界驚奇的是，一向以“零售之王”著稱的招商銀行，竟然對房地產(chǎn)行業(yè)如此出手闊綽。

3月3日晚，碧桂園和美的置業(yè)同時宣布獲得招商銀行提供的地產(chǎn)融資額度。其中碧桂園獲授150億元，該資金將全部用于地產(chǎn)并購業(yè)務(wù)；美的置業(yè)拿到120億元額度，其中60億元用于地產(chǎn)并購專項融資，另外60億元用于美的置業(yè)個人住房按揭貸款專項用途。

這并不是招商銀行第一次授予房企如此高的額度。今年1月份，華潤置地和華潤萬象生活得到了招商銀行230億元的并購融資額度。隨后大悅城控股也被授予了100億元的額度。

全部累計后，截至當(dāng)前，招商銀行提供的并購貸款融資額度高達(dá)540億元，占到了所有銀行提供的該項融資總額的58%以上。

業(yè)績快報顯示，2021年招商銀行完成營業(yè)收入超過3300億元，同比增長14%，凈利潤則同比增長23.2%至近1200億元。2021年末，該行資產(chǎn)規(guī)模約9.27萬億元，成功邁入“9萬億俱樂部”。

在近期的投資者交流會上，招商銀行方面透露，該行信貸規(guī)模以及投放大方向不會有很大變化，但今年分配給對公業(yè)務(wù)的增量明顯比去年多。

此次給房企提供并購貸款融資，或許就是招行擴(kuò)大對公業(yè)務(wù)的表現(xiàn)之一。

然而更主要的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月至6月，據(jù)其跟蹤監(jiān)測的170家房企，合計將有超過1800億元的債券到期。其中，3月是到期債券規(guī)模相對較大的一個月，合計約589億元，占上半年到期總額的32.6%。

這意味著，房企今年的第一個償債高峰期已經(jīng)到來。據(jù)《中國證券報》援引業(yè)內(nèi)人士看法，償債可能對部分流動性本就緊繃的企業(yè)造成壓力。而適度加大對房企融資的支持，也是保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)。

換句話說，響應(yīng)政策號召，防范金融風(fēng)險，是銀行義不容辭的責(zé)任。但在這些大局觀的背后，招商銀行似乎還有自己的“小心思”。

一位Top20的房企高管向《財經(jīng)天下》周刊透露，給予房企如此大的并購貸款額度，更深層的原因是，招商銀行也有房地產(chǎn)不良資產(chǎn)需要房企幫忙消化。“招商銀行以前也參與過一些房地產(chǎn)的項目，有些成了不良資產(chǎn)，放在銀行就是壞賬，所以招商銀行也想盡快化解，把錢貸款給開發(fā)商，這個或許是其考慮的因素之一。”

2020年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不良貸款率為為0.23%。而到了2021年三季度末，不良貸款率提升至1.29%。

在接近招商銀行的業(yè)內(nèi)人士看來，2021年房企生存壓力太大，早期從銀行借的錢，很多都無法償還，“如果房企出現(xiàn)流動性困難，就會形成銀行的壞賬，后續(xù)很可能產(chǎn)生連鎖的負(fù)面反應(yīng)，所以這也是銀行從自身利益出發(fā)做出的雙贏選擇。”

此前業(yè)界有傳聞稱，招商銀行對房企的抽貸情況比較嚴(yán)重。有房企高管表示，陽光城、正榮地產(chǎn)相繼出事，就是因為銀行抽貸過多，“他們抽貸的方式要么是通過項目，要么是通過整個集團(tuán)，陽光城在出事前，就被銀行抽走了30多億。”

盡管招商銀行曾否認(rèn)此事，但其對房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度讓很多合作過的房企有所擔(dān)憂。客觀地講，在房企頻繁爆雷的當(dāng)下，銀行為自保，適度壓縮貸款亦在情理之中。只不過在行業(yè)人士看來，如果抽貸力度過大，反而會把房企逼入絕境。

眼下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景仍不明朗，許多房企還在打折出售資產(chǎn)。前段時間，粵系房企雅居樂以5折至7折的優(yōu)惠力度，甩賣廣州、佛山、中山的樓盤。外界推測，銀行若此時“扶持”穩(wěn)健型房企，也存在抄底的可能。

（招商銀行2021年三季報）

風(fēng)險幾何

隨著并購融資逐步開閘流入市場，關(guān)于資金的風(fēng)險，也有金融業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)憂。

《財經(jīng)天下》周刊了解到，目前出來的大部分并購債券，只有30%～40%用于并購，其余均用在項目建設(shè)上。還有一些債券的資金使用對象，僅限于跟房企有共同開發(fā)過項目的合作企業(yè)，并未惠及第三方房企。

而且，能夠達(dá)到收購標(biāo)準(zhǔn)的，都是由多家房企聯(lián)合操盤的項目，按期開工、推進(jìn)順利，即將開盤。本身合作到期后，這些股東也能退出。在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來，“有些并購債顯然并未明顯體現(xiàn)出為出險企業(yè)的項目紓困的作用，反而成為房企為項目建設(shè)融資的新渠道。”

當(dāng)市場存在一定的尋租空間，真正受困的項目或許無法獲得資金支持。并且，當(dāng)前收并購風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動，招商銀行此次大規(guī)模“開閘”并購融資，能否“抄底”還是未知數(shù)。

一方面，招商銀行給予貸款額度支持的房企，面對不確定的行業(yè)前景，首先要保證手中的現(xiàn)金流充足，并購的意愿不會太強(qiáng)；另一方面，根據(jù)政策指導(dǎo)，接受融資的房企要盡量優(yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多出險房企非常抵觸。“雖然表面上緩解了公司當(dāng)期財務(wù)風(fēng)險，但長期來看，剩余的資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于房企維持后期經(jīng)營。”劉水說。

因此，開放并購融資額度，對于招商銀行的風(fēng)險到底如何，現(xiàn)在下結(jié)論還為時尚早。

有人說房地產(chǎn)和銀行之間，是魚和水的關(guān)系。用重慶市原市長黃奇帆的話說，“每一家房企的背后都有一家或幾家銀行的支持。”但金融機(jī)構(gòu)“踩雷”上市房企的故事卻不在少數(shù)。

中國平安就曾遭遇過“踩雷”風(fēng)險。2018年和2019年，中國平安兩次化身“白衣騎士”入股華夏幸福，成為后者的第二大股東。然而2021年，華夏幸福被曝出有800多億的債務(wù)未能按期償還。

中國平安隨即遭到眾多大股東的減持，H股被摩根大通套現(xiàn)28.14億港元，A股市場也慘遭曾經(jīng)的鐵桿粉絲、私募大佬李馳的清倉。

此事也直接激起一眾散戶的看空情緒。中國平安的股價在短短半年內(nèi)，接近腰斬。

中國平安不會是唯一“踩雷”房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，其他金融機(jī)構(gòu)也紛紛在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上“中招”。近些年，因為資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，招商銀行頻收罰單。

2019年12月，招商銀行上海分行因部分流動資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，被責(zé)令改正，并處罰款100萬元。2021年5月，該行又收到一張7170萬元的大額罰單，在銀保監(jiān)會指出的該行27項違法違規(guī)事由中，就包括該行同業(yè)投資、理財資金等違規(guī)投向地價款或四證不全的房地產(chǎn)項目。

在享受過房企帶來的升值紅利后，銀行也必須接受現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。

盡管招商銀行是所有股份制商業(yè)銀行里利潤比較豐厚的，但近年受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這位銀行界的“零售之王”也逐步進(jìn)入風(fēng)險暴露期，再加之新冠疫情，極易使零售類的資產(chǎn)逾期并致不良而集中爆發(fā)。

招商銀行是希望盡快把錢安全收回的。因此不管是選擇碧桂園，還是美的置業(yè)，過去憑借誰規(guī)模大，誰就能拿到更多融資的情況已經(jīng)變了。當(dāng)前銀行更看重的，是房企能否給彼此帶來一個雙贏的結(jié)果。

1927年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家在討論經(jīng)濟(jì)周期的時候，曾認(rèn)為“樂觀主義的錯誤造成了隨后悲觀主義的錯誤”。這句話應(yīng)用到當(dāng)前的市場也是如此。雖然當(dāng)前政策是在鼓勵金融機(jī)構(gòu)為房企間項目并購營造良好融資環(huán)境，但在“房住不炒” 的調(diào)控主基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管依舊沒有放松。如何做好后續(xù)并購資金的風(fēng)險監(jiān)管，將是很多和招商銀行一樣的金融機(jī)構(gòu)需要思考的新課題。

標(biāo)簽： 狂撒500億 招商銀行抄底房地產(chǎn) 招商銀行 房地產(chǎn)公司