在深圳工作的長沙人李星（化名）準備回家工作，買房開始提上日程。他的基本預期是總價200萬元以內、面積130平方米左右、雙陽臺。

圖片來源：視覺中國

盡管還加上了"南北通透""尖山湖公園附近""新房優先，二手房須是毛坯""不接受低樓層"等諸多條件，長沙的低房價還是給了李星充足的選擇空間。"長沙房子便宜，一萬五、六已經是比較好的小區了。" "深漂"七八年，家鄉的房價讓他覺得很"熨帖"（長沙話"合適"的意思）。

盡管是被年輕人追捧的“網紅城市”，人口數量超千萬，但在嚴格的調控之下，長沙房地產市場有著與眾不同的“淡定”。

去年以來，受整體環境影響，長沙房地產市場持續冷淡。湖南中原研究院的數據指出，3月，長沙一手房成交69萬平方米，盡管環比上漲86%，但同比下滑43%；今年1-3月，成交量為152萬平方米，同比下滑45%。

樓市成交下滑，多地開始對調控政策進行邊際調整，長沙也有所行動。4月21日，長沙發布《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》（下稱《若干意見》），化解商業公寓、商務寫字樓等類別房屋的不合理庫存。

不過，在中指研究院長沙分院高級分析師楊過看來，2022年長沙樓市政策面大幅度放松的概率較低。 “2022年中央定調‘保持調控政策的連續性、穩定性、精準性’，長沙政策面的導向也是以穩價格、穩預期為主。截至3月末，長沙一手商品住宅顯性庫存僅9.8個月左右，所以雖受疫情影響，但政策面大幅度放松的概率較低。”

長沙人愛大房，100平方米以上戶型成交占比超九成

房價相對較低無疑是長沙人愛大房、買得起大房的底氣。在長沙，像李星這樣青睞大戶型的購房者不在少數。

中指研究院統計數據顯示，長沙今年3月成交的住宅中，100平方米以上戶型占比達92.6%。其中，144-200平方米戶型占比31.7%，200平方米以上戶型成交占比為5.8%。

湖南世聯行發布的3月市場報告稱，長沙改善性需求爆發，大平層產品涌現。自2021年11月以來，180平方米以上產品成交占比穩中有升，3月份占比達12%。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對時代財經稱，與同級城市相比，長沙100平方米以上戶型成交比例處于較高水平，大戶型的市場接受度較高，這與城市自身的熱度和需求不無關系。“隨著長沙城市發展戰略的穩步推進，產業結構優化帶動人口流入量走高，潛在購房需求也隨之增多；另外，購房者對住房品質、功能等方面的需求也愈加多樣化。”

長沙市2021年國民經濟和社會發展統計公告顯示，2021年年末，長沙常住人口達1023.93萬，較2020年第七次人口普查的1004.79萬增加了19.14萬，人口增長量僅次于武漢、成都和杭州。

而與其他二線省會城市相比，長沙的房價和漲幅一直處于較低水平，也因此被住建部點名表揚，成為深圳和東莞登門學習的“調控模范生”。中指研究院數據顯示，今年3月，長沙一手商住房成交均價為13036元/平方米，環比下降3.3%。

關榮雪表示，由于長沙在政策方面相對謹慎，或使得“一步到位”的大面積段房子在長沙市場愈加受青睞。從當前市場需求的反饋來看，這或將成為開發商產品定位的重要參考，預計產品走勢將日益傾向大戶型。

值得一提的是，長沙還為房價漲幅重新確定了標準。今年3月，長沙提出房價指數分類統計試點，剛需型住房按每年指數不超過5%，改善型住房按照長沙城鎮居民收入增長水平，按8%-10%控制增長，突破了此前5%房價漲幅的約束，從需求端打開了房企的利潤空間。

公寓跳水降價仍難去化，不到兩年虧了10萬

有人歡喜，有人愁。長沙樓市的穩定，套牢了商務公寓的買家。

石逸（化名）2020年8月在長沙望城區買了一套41平方米的復式公寓，單價約9100元/平方米。目前，該項目均價約6800元/平方米，“不到兩年虧了近10萬。”

同樣受困擾的還有在2018年買入了兩套公寓的陳耀， “住戶雜，隔音不好，公攤大。除了出租能抵消月供且有小部分盈余外再無其他。公寓唯一的收益只有出租，出售完全沒戲。”陳耀總結道。

湖南中原研究院的數據顯示，2020年1月份，長沙5區商務公寓庫存面積約249.39萬平方米，去化周期為19.89個月；到了今年3月底，長沙商務公寓庫存面積達468.64萬平方米，去化周期攀至歷史新高，高達42.1個月。

今年以來，長沙公寓繼續步入下行通道。4月初，可直面湘江和瀏陽河景觀、位于長沙三館一廳和長沙北辰國際會議中心附近的北辰三角洲C1公寓，價格降至11500元/平方米。此前，該項目價格在15000-17500元/平方米之間。

事實上，長沙嚴控樓市的時候，公寓市場曾出現短暫的火熱。2017年-2019年，因為“不限購”，溢出性投資需求涌入公寓市場，長沙公寓量價均爆發式增長，公寓產品投資成為市場熱詞。其中，2017年公寓成交達到104.11萬平方米，公寓市場供不應求，價格也突破萬元關口。到了2018年，公寓成交量超120萬平方米，達到近年市場頂峰，有項目單價超過2萬元/平方米。

公寓市場狂熱時，價格甚至超過了住宅。數據顯示，2017-2020年，長沙公寓/住宅的價比分別為1.09、1.19、1.32、1.10。直到2021年第一季度，價比才降至1.0以下，商務公寓回歸理性。

長沙公寓降價是從2020年開始的。當年的“金九銀十”，多個公寓集中打折促銷，僅2020年9月單月，長沙內五區公寓總供應46萬平方米、總成交16.9萬平方米。進入2021年，市場和企業資金需求的雙重壓力下，長沙公寓開始更為頻繁的打折促銷，“跳水降價”頻出，單價動輒降低四五千元。

湖南中原研究院認為，長沙公寓供銷量價齊跌，降價亦難拉動成交，進入去庫存階段。

公寓的問題引起管理部門的注意。4月21日，長沙市出臺《若干意見》，擬從降低交易成本、使用成本，控制非住宅用地增量和非住宅供應，促進非住宅租售等措施，化解商務公寓、商務寫字樓的不合理庫存。

具體來看，對購買一手非住宅商品房的業主，按契稅計稅依據的1%給予補貼；持有1年（含）以上對外轉讓的，按契稅計稅依據的4%補貼購買方。此外，居住在公寓的居民住戶，可申請民用水、電的價格標準。

但滯銷近兩年的公寓能否迎來春天，或許依然要畫個大大的問號。

標簽： 長沙房價就是香9成購房者一百平方米起步 炒房客被公寓