住宅小區每年的公共收益是多少？物業公司扣除了多少？

有的小區算得明明白白，也有小區是一筆“糊涂賬”。

(相關資料圖)

華商報記者調查發現，小區公共收益中，被物業公司扣除的管理費（服務費）占比并不統一，有30%的，也有小區全部入賬未收取管理費。

業主投訴：小區公共收益30%支付物業管理費 物業服務了什么？

“公共收益是小區全體業主的收入，物業公司公布了《小區公共收益收支情況公示》之后，業主們發現2021年小區公共收益共計46.7萬元，但公共收益支出中的大頭竟然是支付物業公司的管理費。”6月初，市民王先生向華商報投訴稱，自己所在小區物業動用公共收益為其創收。

王先生介紹，6月1日起，西安市住建局對小區物業公司服務公示情況進行專項檢查，也就是這次專項整治檢查，他們發現小區物業公司對外公布的《小區公共收益收支情況公示》中，2021年該小區公共收益總計46.7萬元，最大一筆支出是14萬元/年的物業公司管理費，占小區公共收益30%。

王先生表示，業主就此筆支出詢問物業公司負責人，對方稱這是合理收費。小區業主質疑，這筆14萬元/年的管理費是物業公司動用公共收益為其創收。因為到目前為止，小區物業公司沒有對外公布這14萬元/年管理費的花費明細，比如，物業為公共收益做了哪些服務？哪些服務包含在業主支付的物業管理費中？

6月8日上午，小區物業公司項目負責人回應稱，該小區2007年交房，應住1227人戶，實際入住700多戶。小區公共收益的30%管理費是總公司定下來的，也是一直按照這個比例來管理使用的。物業公司一直對公共收益單獨列支、獨立賬目，并且對公共收益的收支情況依法依規定期向業主公示。

答疑解惑：小區公共收益如何分配？小區的公共收益都包括哪些項目呢？

西安市住建局相關工作人員介紹，根據新修訂的《陜西省物業管理條例》，小區公共收益是指利用小區的共用場地、共用設施設備等業主共有資源進行經營活動所獲得的收益，包括小區公共區域的廣告收益、停車位收益、物業管理用房收益、通信運營管理費、快遞柜運營費等。

物業公司收取服務費有什么依據嗎？

該工作人員介紹，《陜西省物業管理條例》中規定了物業企業要對服務內容、服務標準、收費項目及明細、收費標準等在小區顯著位置公示。

同時，還規定建設單位、物業服務人利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的，在扣除合理成本之后，屬于業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

此外，業主委員會或物業管理委員會可以聘請專業機構對公共收益的收支情況進行審計。審計結果應當向全體業主公告，審計費用從公共收益中支出。

西安小區物業服務費收取比例相同嗎？

公共收益中物業扣除的合理成本占多大比例才合適？華商報記者走訪西安多個小區進行調查，發現各個小區收費比例不盡相同，有占公共收益30%的，也有20%、10%的，甚至小區還有不收取的。

實際調查中，記者還發現一些特殊情況，有的小區公共收益結余竟然是負值。

記者調查：多個物業公司收取“服務費”比例不一

楓林綠洲：小區公共收益物業收30%管理費

“小區公共收益主要來源是電梯廣告、臨時攤位以及地面停車服務等。”西安天地源物業公司楓林綠洲項目負責人向記者表示，該小區共有住戶5331戶，電梯204臺，其中小區公共收益絕大部分來自電梯廣告。

該負責人介紹，該公司與小區業委會前期就小區公共收益分配比例達成協議，電梯廣告等收益的30%、地面停車服務費20%由物業公司收取，其余轉到物業公司與業委會共管賬戶歸全體業主所有，公共收益對外支出須雙方同意才能使用。

那么物業公司收取的公共收益30%管理費都做了哪些服務呢？該負責人稱，主要用于小區電梯內廣告等維護與保養、保潔及其他服務事項。

金茂紫庭：小區公共收益物業收30%服務費

“我們小區的體量比較小，目前公共收益主要來自地面停車服務費。”金茂紫庭小區業委會負責人介紹，該小區1049戶，2011年入住，電梯15臺，因為所處地方比較偏，電梯廣告收入不多。

該負責人介紹，小區業委會是2020年12月成立，2021年7月更換新物業公司后小區才有了公共收益，公共收益主要來源是小區地面的80多個停車位服務費，停車位服務費每小時按照0.4元收費。小區公共收益按照3:7分配，物業公司收取30%，主要用于支付停車服務秩序費用等，其他的70%收益由業委會用于修繕小區公共設施等支出。

西岸國際花園（北苑）：小區公共收益物業收20%服務費

“業委會與物業公司就小區公共收益商討后達成的分配方案是2:8，即物業公司收取20%的服務費，其余80%公共收益歸全體業主所有。”西岸國際花園（北苑）小區業委會負責人介紹，該小區公共收益主要來源電梯廣告及小區內擺放的飲水機設備收費等。

他介紹，業委會與物業公司就小區公共收益服務與物業公司簽訂了合同，明確雙方的權利和義務，公共收益的收入、支出也會定期在小區內向業主公示。

浐灞半島A10/15：小區公共收益給物業10%服務費

“我們小區的公共收益主要是電梯廣告及地面停車服務費。”浐灞半島A10/15小區業委會負責人介紹。

該負責人稱，目前該小區所有公共收益全部進入小區業委會賬戶，經過服務費用測算與協商后，業委會與小區物業公司簽訂了《協議書》，涉及該小區電梯廣告等經營合同收益總額的10%為業委會向物業公司支付的管理服務酬金。

物業收取公共收益10%用于哪些服務？浐灞半島A10/15小區業委會負責人表示，根據雙方簽訂的《協議書》，物業負責小區共有部位、共有設施設備的日常維護、管理，確保設施、設備的有效運營，同時確保電梯內部監控設備正常使用（設備維護保養、維修、大修期除外）；物業安保人員還需負責電梯廣告設備的安全等。

業委會負責人表示，每年小區公共收益收支情況經第三方審計之后會向業主公示。

領秀長安小區：公共收益連續3年余額為負值

“我們小區公共收益是個特例，連續幾年不僅沒有余額，反而業主還倒欠物業公司的。”西安市長安區領秀長安小區業主向記者表示，其所在小區近期公布了公共收益賬目，上面賬目顯示目前小區業主還倒欠物業公司錢。

業主提供的小區物業公司《公告》顯示，從2017年至2020年，該小區每年公共收益為1萬元，但連續3年支出都高于收益，公共收益結余均為負值。

物業負責人解釋說，該小區公共收益主要是電梯廣告，但小區所處位置的原因，電梯廣告賣不上錢，再加上是老小區，每年有很多需要修繕的公共設施設備。

針對業主們質疑公共收益結余均為負值的問題，物業負責人表示，目前物業動用公共收益對小區公共設施設備修繕的費用都是物業公司與小區物管會協商過的，而且每一筆都會向業主公示。

中鐵繽紛新城：目前單獨入賬暫未收取管理費

“我們小區公共收益主要用于小區公共設施設備修繕等，目前所收到的公共收益，全部單獨入賬，暫時沒有收管理費。”中鐵繽紛新城小區物業負責人向記者介紹，該小區1995戶，18棟樓、18個單元，電梯36臺。

物業負責人介紹，因為該項目所處位置電梯廣告收益并不是太高，因此，物業公司將小區所有公共收益單獨入賬，收支情況對外公示，全部用于小區公共設施設備修繕等，目前尚未收取服務費，等小區業委會成立后再與其協商分配。

西安市住建局：不公示公共收益 將對物業公司信用扣分

如果小區物業公司不公布公共收益將如何處理呢？

6月17日，西安市住建局相關工作人員介紹，根據相關規定，西安市住建局要求各區縣、開發區物業行政管理部門要及時督促轄區內物業服務企業落實公開公示制度，對不按規定進行公開公示的，責令整改并視情進行信用扣分。

對物業服務企業違反《西安市物業服務收費管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條和第三十二條規定的，要及時通報市場監管部門依法予以處理，同時記入物業服務企業信用檔案。西安市物業管理服務中心、西安市維修資金管理中心要加強業務指導和檢查督導，共同推動物業服務公開公示制度落實。

專家分析：沒有統一分配比例 但是要求公布成本

陜西同步律師事務所律師馬聰表示，新修訂的《陜西省物業管理條例》中，在針對有關小區公共收益分配的這一塊，雖然有“建設單位、物業服務人利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的，在扣除合理成本之后，屬于業主共有”的表述，但要求的是扣除合理成本。

他認為，物業公司在扣除公共收益的部分，準確的應該是“服務費”，而非“管理費”，因為物業所服務的公共部分收益屬于全體業主所有。

同時，物業公司在扣除小區公共收益合理成本時，應該向小區業主公示，這些合理成本包括哪些內容，這些成本的計算是否合理？而不是物業公司自己定比例，擅自扣除。

律師說法：若挪用小區公共收益 將涉嫌挪用資金罪

如果小區物業公司或者開發商將公共收益挪作他用或者占為己有又將如何處理呢？

陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為：根據《民法典》第二百八十二條規定：“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。”以及《陜西省物業管理條例》第八十四條規定：“建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的，應當經業主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。建設單位、前期物業服務人利用共有部分、共用設施設備進行經營的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經營收益的百分之五十。”對于小區業主的公共收益，開發商或物業公司不得挪用和侵占。

趙良善表示，根據《刑法》第二百七十二條規定：“公司、企業或者其他單位的工作人員，利用職務上的便利，挪用本單位資金歸個人使用或者借貸給他人，數額較大、超過三個月未還的，或者雖未超過三個月，但數額較大、進行營利活動的，或者進行非法活動的，處三年以下有期徒刑或者拘役；挪用本單位資金數額巨大的，或者數額較大不退還的，處三年以上十年以下有期徒刑。”以及最高人民法院《關于辦理違反公司法受賄、侵占、挪用等刑事案件適用法律若干問題的解釋》的規定，挪用本單位資金一萬元至三萬元以上的，為“數額較大”，如果開發商或物業公司挪用小區業主的公共收益，則涉嫌挪用資金罪，可追究其刑事責任。

趙良善建議，如發現開發商或物業公司挪用小區業主的公共收益的，業主可向當地住房保障和房屋管理局反映，或直接向當地警方報案，以維護其合法權益。經警方調查，開發商或物業公司涉嫌挪用資金罪的，可依法追繳，退還至小區業主公共利益賬戶內。

華商報記者 陳思存

標簽： 記者調查｜小區物業管理費該占公共收益百分之幾這