新增人口“追不上”新盤供應量
【資料圖】
前段時間,城叔去到東部地區一個人口大縣。
開車在縣城中心城區穿梭,白天驚訝于城區的天際線,一幢幢商住樓拔地而起;夜晚驚訝于樓盤的入住率,一棟樓就只有幾戶人家開燈而已,整個小區沒有亮燈的新盤更比比皆是。
圖片來源:吳林靜 攝
有空置的,也有爛尾的。
遇到一位當地人,甲子上下。他告訴我們,他家用種地的積蓄到縣城貸款買了第一套房,開發商來自鄰省,“還貸還了三年,早過了交房期限,樓盤至今也沒修完”。
走進當地新盤的售樓部、房產中介門店,看到的是顧自刷著手機的店員,迎來的是“來做什么?”的疑問目光。在表明咨詢房產的來意后,一家地產中介的店長解釋了剛才的“防備”:“還以為你們又是來推銷信用卡的。”
不管是期房、現房還是二手房,縣城房地產的冷清與當地太陽炙熱到發白的高溫,形成了鮮明的反差。
這樣的縣城,在全國并不罕見。如今,“大蒜買房、小麥換房、買房送豬”,各地開發商不斷翻新促銷花樣;“買房納入社區考核”,政府也希望用考核指揮棒刺激房產成交量昂揚向上。讓人苦笑的新聞背后,縣城的房子正在露出焦慮的一面。
1
誰在買
城叔在縣城的房產中介和售樓處了解的情況是,縣城中心城區的買房客主要分為幾種情形:
縣城城區的人換房,下轄鄉鎮的人到縣城買房,返鄉創業就業的人回到縣一級置業,當然也有少量來自鄰縣鄰省的投資客。
鄉鎮的人和返鄉的人,是目前縣城購房的主力軍。這兩類人,無論是離開農村,還是返回老家,縣城是他們會重點考慮的落腳點。
大蒜、小麥、豬,房地產商營銷出了一些新的“貨幣”,與之關聯度最高的就是鄉鎮里的農戶們。這些農民“離開”農村到縣城買房的理由很多,方便親朋人情往來、追求縣城的生活方式、公共服務配套以及就業機會,都是可能的因素。
圖片來源:杞縣建鄴城微信公眾號
城叔去到的東部縣城還有一個特點,即鄉鎮企業發達,當地出現了一批農民“上班族”——白天開車回村里的工廠或農田工作,晚上返回縣城居住。近年來,隨著鄉村產業的發展,這種“雙棲”現象也在西部地區出現。
回到老家的理由也很多,一些從北京、上海、西安等地返回到這個東部縣城的人說,老家牽絆他們的大多是因為家有老小。
有人告訴城叔:“過去外出打工,因為覺得老家與大城市的差距太大,現在老家也發展起來了,尤其是縣城與大城市的差距在縮小,返鄉創業、就業也能找到機會。”
關鍵是,老家的物價便宜。2021年底全國房價過萬的縣城103個,占1866個縣城的5%。通常而言,縣城的房價以3000-8000元/平的水平居多,戶型則以三房、四房為主,百萬以內就能住進百平以上的大戶型。
城叔此前盤點過自2010年以來的“農民工監測調查報告”。
從數據來看,2021年,留在自己鄉鎮的農民工又增加了,達到1.21億人,占四成有余;外出農民工雖然是主流,為1.72億人,不過占比一直在下降,從2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。
縣域經過近幾年的發展,其醫療條件、教育水平、居住環境普遍上升了幾個水平,“寧要小城一套房”成為更多人多方權衡之后的現實選擇。
售樓部銷售人員也緊緊抓住這些需求,優先介紹樓盤周圍的教育資源,其次介紹“離醫院有多遠”“附近有沒有可以逛的商場、公園”“道路有多寬,開車幾分鐘可以穿城”。
2
誰在賣
市場是靈敏的,縣城既然出現了買房的需求,供給自然得跟上。近幾年,大大小小的開發商加大了下沉三四線市場的力度,與本地開發商一起瓜分縣城城鎮化的紅利。
縣城房地產開發可謂如火如荼。塔吊、工地是縣城城區的一道風景,走在路上,大的十字路口立著樓盤的廣告,小的十字路口則給銷售中心安排了顯眼的位置。
雖然去年6月,國家住建部出臺文件給出了“縣城新建住宅以6層為主,占比應不低于70%”的限制要求,但城叔近期去過的幾個縣城,新樓盤雖不是高聳入云,但也往往修到了20層左右。
在一座縣城內,房產中介門店內掛著一張當地2021年的城區樓盤示意圖:在售項目56個,售罄項目或暫未退新的樓盤有39個,新入審項目5個。
然而,縣城新增的人口卻跟不上新盤供應的量。
十年前,“警惕縣城房地產泡沫”的報道就見諸報端。當時,有媒體探訪了湖北7個縣的房地產滯銷狀況,待售商品房甚至超過50%。
近幾年,縣城依舊未改人口流失的現狀。又以東部某縣為例,2018年當地保障性安居工程供給15000套房;該縣2020年遷出人口15258人,遷入人口僅7996人。
所以,眼下河南房企建業地產在民權縣和杞縣,推出用農作物抵首付的營銷方式,也就不足為奇。
根據建業地產的年報數據,截至2021年12月31日,建業地產分布在商丘市的土儲為469萬平米,占公司總土儲的8.78%,在其所布局的河南各地市中排第3。分布在開封市的土儲為211.88萬平米,占總土儲的3.96%,排第11位。
儲地多,成交卻不足。根據河南樓市網數據,河南18個地級市中,2021年1-11月商丘和開封兩個市的商品房銷售增速位次分別在第9位和第16位,商丘還是負增長,為-11.8%。
為了促進樓市平穩健康,河南當地也不斷推出樓市政策。6月初,商丘市出臺22條樓市新政,推出了包括降首付、下調利率、給買房補貼、提高公積金貸款額度等等在內的刺激手段。
3
誰的焦慮
客觀來講,無論開發商的營銷噱頭有多奇葩,都可以理解為商業行為。民眾焦慮的是期房能不能按時保質地交付,開發商焦慮的是手里的庫存何時能夠銷掉。
而在買賣雙方之外,與房地產緊密相連的,還有縣級財政。
《中國縣級財政壓力研究》一書中介紹,目前中國與土地相關收入主要包括三個部分。
其一是與土地相關的稅費收入,包括城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、房屋拆遷費等;
其二是國有土地使用權出讓收入,俗稱“土地出讓金”,在地方整體的土地收入中占比往往最大;
其三則是以土地使用權和收益權獲得的土地融資。
與土地相關收入占財政比例較高,助推了近年來一些地方對“土地財政”的依賴。城叔以民權縣和杞縣為例,對比兩縣2020年的財政數據。
看兩地的“土地出讓金”,民權縣2020年收入11.01億,杞縣收入10.49億,分別占各自地方財政總收入的44.93%和37.47%。
從與地方土地財政關系最為密切的“五稅”(房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅)情況來看,2020年民權縣“五稅”收入合計3.74億元,占地方一般預算收入比重的32.98%;杞縣“五稅”收入合計4.03億元,占地方一般預算收入比重為21.72%。
在近年來房地產開發活躍的背景下,縣城與土地相關的收入水漲船高,也支撐著地方基礎設施和公共服務體系的建設。翻看兩地的財政支出,一般公共預算支出的“大頭”都給了全縣的民生,杞縣2020年的民生支出占比為88.8%。
近期,各地樓市松綁政策頻繁出現、開發商的營銷手段也花樣百出,縣城房地產市場也出現了去化的難題。如此一來,那些倚靠土地財政的縣城,也將開始焦慮:推進以縣城為重要載體的城鎮化建設,如何解決錢的問題?
文字 | 吳林靜
標簽: 正在成為縣城的焦慮癥
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