截至5月末，全國百城去化周期達23.3個月，而西安新房住宅整體去化需38個月，壓力頗大。

在多重樓市政策松綁助力下，西安樓市庫存壓力或將有所緩解，下半年多個區(qū)域將以價格戰(zhàn)的手段刺激銷售和去化。

>>樓市庫存壓力大 多地出臺“去庫存”政策

【資料圖】

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國100個典型城市1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達到24%和38%。

5月份，百城商品住宅庫存量達6.07億平方米，同比增長5%。截至5月末，百城庫存去化周期達23.3個月。雖然比4月末減少了1.3個月，但整體庫存風險仍很大。

今年3月份以來，全國各地持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策出臺，房地產交易層面有所改善。但是庫存壓力依然出現(xiàn)擴大之勢，多個城市吹響了去庫存的號角。例如，河南鄭州及信陽、江蘇常熟及泗陽、浙江紹興及寧波奉化等地均祭出“房票”安置政策。

6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》明確規(guī)定，征收人比照貨幣安置、產權調換政策，將計劃安置房屋轉化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購買商品房。

值得一提的是，鄭州房票安置辦法中，還附加了不少獎勵和優(yōu)惠政策。被征收人選擇房票安置的，安置補償權益按房屋征收與補償相關規(guī)定計算后，由征收人給予安置補償權益金額8%的獎勵，列入房票票面金額，同時以現(xiàn)金方式獎勵3個月過渡費。此外，被征收人使用房票所購商品房，不計入家庭限購套數(shù)。

>>市場兩極分化 有項目去化率僅為10%

美城機構數(shù)據(jù)顯示，5月，西安（主城區(qū)＋灃東區(qū)域）商品住宅新增供應65.67萬平方米，環(huán)比上升18%，同比下降16%；商品住宅銷售面積54.57萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降42%。本月的商品住宅庫存量約2515萬平方米，較上月增加11萬平方米，較去年同期增加232萬平方米。加之本月供應量增加，成交有所下降，主要在消化前期庫存，因而西安商品住宅廣義去化周期38個月，去化周期較上月上升。

從美城機構發(fā)布的今年上半年去化率走勢圖可以看出，二季度西安整體的去化率維持在50%左右，整體去庫存的能力下降，延續(xù)去年10月份開始的疲軟狀態(tài)。3月份，西安市場共18個項目3589套房源開盤，銷售1871套，整體去化率52%；5月份共16個項目3221套房源開盤，銷售1819套，整體去化率58%。

值得關注的是，西安市場處于兩極分化的狀態(tài)。在6月份新開盤的項目中，有項目百分百去化，也有項目去化率僅有10%左右。比如，時隔近兩年加推的金地中央公園項目，推出1185套房源，開盤銷售1076套，去化率為91%。英郡年華國際社區(qū)洋房產品價格優(yōu)勢明顯，總價可控，開盤即售罄。而高鐵新城板塊的隆源國際城項目雖然價格有優(yōu)勢，但是依然僅有11%的去化率。

隨著西安樓市新政出臺，整體來看，客戶置業(yè)情緒處于修復期，整體市場逐步向好，當下房企的發(fā)力點仍將是以“促銷售、促回款”為主。政策出臺短期內，對需求有明顯帶動，預計市場將出現(xiàn)量價反彈。

從全國整體樓市趨勢來看，根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，包括上海、西寧、長春、濟南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安10個城市，新房成交環(huán)比增速拉升相對較快。

>>7月份主城區(qū)項目去化或將逐漸好轉

西安樓市在經(jīng)歷了半年的沉寂之后，去庫存周期也相應拉長，在多重救市政策助力下，下半年西安樓市的銷售去化會怎么發(fā)展？

西安房地產行業(yè)資深分析師朱郁認為，在5·28之后，政策的周期性帶來了一些變化。預計在7月份之后，主城區(qū)項目的去化率會逐漸好轉，這與未來一兩個月的供應產品、供應量和價格有一定的關系。而外圍區(qū)域的庫存量相對更大一些，讓本來就不理想的去化雪上加霜。會在一定區(qū)域形成畸形競爭，最明顯的就是不同方式的降價行為，這個在民營房企的項目上會更明顯一些。

沈視樓市主理人沈瑋認為，西安樓市的區(qū)域分化現(xiàn)狀還將保持一段時間，就區(qū)域本身而言，在供大于求的情況下，價格又比較高，去化是有難度的，未來將會以越來越大的優(yōu)惠變相降價刺激銷售。個別區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)兩成首付、降低利率、放松房審等政策加快項目去化，例如，高陵、西咸、臨潼等。即使在高新也會出現(xiàn)打價格戰(zhàn)的方式加速去化。 華商報記者 杜蒙

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